Onteigening: volledige schadeloosstelling voor vader omvat naar redelijkheid tevens vergoeding van de bedrijfsschade van de zonen. Verder: perikelen rond woning in aanbouw

In de onteigening van een perceel bebouwd met kassen was de vraag aan de orde of de zonen van de eigenaar, die het perceel om niet gebruikten voor hun tuinbouwbedrijf, aanspraak hebben voor vergoeding van hun bedrijfsschade. De Hoge Raad oordeelt in zijn arrest van 27 september 2013 anders dan de rechtbank en de conclusie van de advocaat-generaal.

Feiten
Aan de orde was de onteigening van een perceel dat eigendom was van vader en dat door zijn zonen was bebouwd met kassen, waarin zij, ieder voor zich, een tuinbouwbedrijf uitoefenden. Van een economische eigendomsverhouding of samenwerkingsverband tussen de zonen en de vader was geen sprake. De zonen maken aanspraak op vergoeding van inkomensschade en verplaatsingskosten, omdat zij als gevolg van de onteigening van de percelen van d vader hun bedrijfsvoering aldaar hebben moeten beëindigen.

Oordeel rechtbank
De rechtbank was van oordeel dat er geen ruimte bestaat voor vergoeding van de bedrijfsschade van de zonen. Van economische eigendom(soverdracht) –in welk geval de schade “over de band van” de juridisch eigenaar zou moeten worden vergoed- was geen sprake. Vergoeding op de enkele grond dat het feitelijk gebruik door de zonen moet worden gelijkgesteld met het gebruik dat een economisch of juridisch eigenaar van de grond maakt kan volgens de rechtbank gelet op de systematiek van de Onteigeningswet en de rechtspraak van de Hoge Raad niet worden aanvaard. Volgens de rechtbank is namelijk van belang of het familielid dat de grond ter beschikking stelt is betrokken in de bedrijfsvoering. Het gaat immers om het vaststellen van de schadeloosstelling van dat familielid. In dit geval is de vader echter in het geheel niet betrokken bij de bedrijven van zijn zonen.

De rechtbank heeft zich ook nog afgevraagd of sprake kan zijn van een morele –maar de familieverhoudingen ontstijgende- of contractuele en afdwingbare verplichting van de vader om na onteigening vergelijkbare gronden ter beschikking te stellen aan zijn zonen. Daarover was niets gesteld. De rechtbank zag dan ook geen ruimte om de zonen een vergoeding toe te kennen over de band van de vader.

Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad gaat ervan uit dat de zonen sinds de beëindiging door vader van zijn werkzaamheden “als vanzelfsprekend” en om niet de gronden van hun vader zijn blijven gebruiken in het kader van hun eigen bedrijfsuitoefening.

Anders dan de rechtbank oordeelt de Hoge Raad dat in het licht van deze omstandigheden de door de Onteigeningswet verlangde volledige schadeloosstelling naar redelijkheid óók de bedrijfsschade van de zonen omvat. Het gaat hier immers om onteigening van gronden die blijvend waren bestemd tot uitoefening van het tuinbouwbedrijf in familieverband, aanvankelijk door vader tezamen met zijn zonen, en na diens terugtreden vanwege zijn leeftijd alleen nog door zijn zonen. Dat vader zelf niet meer participeert in het bedrijf noch op enigerlei wijze financieel baat heeft van de bedrijfsuitoefening op zijn gronden, neemt niet weg dat hij als eigenaar er belang bij heeft dat de gronden ter beschikking blijven staan voor de bedrijfsuitoefening in familieverband door zijn zonen. Een volledige schadeloosstelling op grond van de Onteigeningswet brengt volgens de Hoge Raad daarom mee dat vader door de schadeloosstelling financieel in staat wordt gesteld de bedrijfsactiviteiten van zijn zonen op andere gronden te laten voortzetten, ook al is hij daartoe jegens zijn zonen juridisch niet verplicht. Er bestaat geen goede grond de bedrijfsschade voor rekening van de zonen (het familiebedrijf) te laten in plaats van voor rekening te laten komen van de gemeenschap wier belang met de onteigening is gediend. In zoverre is in dit geval de positie van de zonen – net zoals het geval is bij de positie van een economisch eigenaar– op één lijn te stellen met die van de juridisch eigenaar die de onteigende zaak voor eigen doeleinden aanwendt.

Conclusie advocaat-generaal
De advocaat-generaal concludeerde tot afwijzing van deze klacht. Volgens de advocaat-generaal was niet bij voorbaat uit te sluiten dat de bedrijfsschade van een feitelijke gebruiker van de grond wordt betrokken in de onteigeningsschadeloosstelling voor de eigenaar, maar daarvoor is wel nodig dat enige (financiële) betrekking gussen de eigenaar van de grond en de feitelijke gebruiker bestaat die dit rechtvaardigt. De advocaat-generaal wijst op de moeilijkheid dat er talrijke particuliere of bedrijfsmatige gebruikersvan een perceel grond kunnen zijn die schade lijden als aan hun persoonlijk gebruiksrecht een einde wordt gemaakt. Volgens de advocaat-generaal is het blote feit dat de zoons een bedrijf uitoefenden op het onteigende niet voldoende om economische eigendom of een vennootschapsverband aan te nemen.

Commentaar
Het vonnis van de rechtbank was naar mijn oordeel zeer onbevredigend. Ik vind het arrest van de Hoge Raad juist. Het onvergoed laten van de bedrijfsschade zou –in dit geval- hebben betekend dat de schade als gevolg van de onteigening niet volledig zou zijn vergoed. Voor de door de advocaat-generaal genoemde voorbeelden – het anders dan krachtens een zakelijk recht een perceel mogen gebruiken- behoeft naar mijn oordeel niet te worden gevreesd nu het oordeel duidelijk is gekoppeld aan de omstandigheden van dit geval.

Woning in aanbouw
Waardering
Op de grond van de vader stond behalve de bestaande woning ook een woning in aanbouw. Partijen twisten of de waarde van de nieuwe woning moet worden bepaald naar de peildatum (inschrijving vonnis, 2011) of de datum van terinzagelegging van het onteigeningsplan (2005).

Bij het antwoord op deze vraag gaat het om artikel 39 Ow, dat bepaalt dat bij het berekenen van de schadevergoeding niet wordt gelet op veranderingen die zijn tot stand gebracht om de schadevergoeding te verhogen en/of die zijn gerealiseerd na de terinzagelegging van het onteigeningsplan, tenzij het normale of noodzakelijke veranderingen betreft die aansluiten bij de aard en de wijze van gebruik van de onroerende zaak ten tijde van de terinzagelegging.

De rechtbank was van oordeel dat de nieuwe woning vergoed moet worden naar de waarde in 2005. Volgens de rechtbank kan het afbouwen van de woning na de datum van terinzagelegging niet worden beschouwd als een normale of noodzakelijke verandering in de zin van art. 39 Ow. Hiervan zou hooguit sprake kunnen zijn als er concrete aanleiding was te veronderstellen dat de vader niet langer in de oude woning –die in eerste instantie zou moeten wijken voor de HSL maar daarvoor eind 2002 definitief niet meer nodig bleek- zou kunnen verblijven of dat de nieuwe woning zou worden ingepast in het nieuwe bestemmingsplan. Uit de omstandigheid dat de vader in 2005 nog geen regeling met de Staat had getroffen ten aanzien van de oude woning, kan volgens de rechtbank niet worden afgeleid dat hij ervan uit moest gaan dat hij de oude woning uit moest. Hooguit was nog onzeker langs welke weg bewerkstelligd zou worden dat hij in de oude woning kon blijven wonen, maar niet dát hij daar zou kunnen blijven wonen. Vader wist verder dat inpassing van de nieuwe woning in het nieuwe bestemmingsplan niet mogelijk was. Hij is daarop door de gemeente in 2005 ook expliciet gewezen.

De Hoge Raad is het met de rechtbank eens en meent dat de rechtbank, vanwege zijn oordeel dat er op datum terinzagelegging geen onzekerheid over bestond dat vader in de oude woning kon blijven woning, heeft kunnen oordelen dat het afbouwen van de woning na die datum niet kan worden beschouwd als een noodzakelijke verandering in de zin van art. 39 Ow.

Geen noodzakelijke verandering, maar wel een normale verandering
Toch houdt het oordeel van de rechtbank geen stand. De Hoge Raad is namelijk van oordeel dat de rechtbank het afbouwen van de woning ten onrechte niet als een normale verandering in de zin van art. 39 Ow heeft aangemerkt, omdat voldoende is dat het gaat om een verandering die aansluit bij de aard en de wijze van gebruik van de onroerende zaak ten tijde van de terinzagelegging. Nu al voor de terinzagelegging van het onteigeningsplan een bouw-vergunning was verkregen en een aanvang was gemaakt met de bouwwerkzaamheden, is zonder nadere motivering onbegrijpelijk waarom het realiseren van de ruwbouw in glasdichte staat na de terinzagelegging niet kan worden aangemerkt als een normale verandering die aansluit bij de aard en de wijze van gebruik van de onroerende zaak ten tijde van de terinzagelegging.

Vervangende woonruimte: oude of nieuwe woning?
In cassatie was ook nog de vraag aan de orde of bij het bepalen van de kosten van een vervangende woonruimte moet worden uitgegaan van een woongenot vergelijkbaar met dat van de oude woning dan wel met dat van de nieuwe woning in aanbouw. De rechtbank had geoordeeld dat het feit dat in het kader van art. 39 Ow bij de waardering moet worden uitgegaan van alleen de fundering van de nieuwe woning, niet betekent dat dit ook het uitgangspunt moet zijn bij de beoordeling van de bijkomende schade in verband met het vinden van vervangende woonruimte. De rechtbank gaat uit van een vervangende woning met een woongenot dat gelijk is aan het woongenot dat was beoogd met de in aanbouw zijnde nieuwe woning, nu de vader, de onteigening weggedacht, de nieuwe woning zou hebben betrokken.

De Hoge Raad vindt de klacht tegen dit oordeel gegrond, voor zover betoogd wordt dat de situatie op de peildatum bepalend is voor de vaststelling van het woongenot waarvan moet worden uitgegaan voor het bepalen van de bijkomende schade in verband met de verwerving van een vervangende woning. Volgens de Hoge Raad neemt de omstandigheid dat de vader, de onteigening weggedacht, in een later stadium de door hem gebouwde nieuwe woning zou hebben betrokken, niet weg dat de schadeloosstelling hem in staat moet stellen vervangende woonruimte te verwerven met een gelijkwaardig woongenot als hij op de peildatum had. Ook indien hij, de onteigening weggedacht, de door hem gebouwde nieuwe woning zou hebben betrokken, zou hij de verbetering van het woongenot op eigen kosten hebben gerealiseerd.

De Hoge Raad vernietigt aldus het vonnis van de rechtbank en verwijst de zaak naar het gerechtshof Den Haag voor verdere behandeling en beslissing.

Heeft u vragen over onteigening? Bel of e-mail met mr. Hanna Zeilmaker, onteigeningsadvocaat