Onteigening Welsumerwaarden: (geen) zelfrealisatie in de uiterwaard, en: wie overlegt met de pachter?

Op verzoek van het Bureau Beheer Landbouwgronden heeft de Kroon onroerende zaken ter onteigening aangewezen. De te onteigenen percelen zijn nodig voor het realiseren van een bestemmingsplan voor de uiterwaarden van de gemeente Olst-Wijhe. Naast een waterstandsverlaging worden ook recreatieve routes aangelegd of verbeterd. Dit alles binnen de bestemmingen Natuur en Water en de dubbelbestemmingen Waterstaat-Waterstaatkundige functie.

Zelfrealisatie
De eigenaar van ruim 15 te onteigenen hectare in de uiterwaard wilde zijn gronden in eigendom houden opdat hij in de toekomst het zand in de ondergrond zou kunnen winnen. Hij had ook een professionele partij benaderd en een beroep op zelfrealisatie gedaan.

In het uitvoerige KB bespreekt de Kroon uitgebreid het verloop van het minnelijk overleg. Volgens de Kroon heeft DLG ruim voor de start van de onteigeningsprocedure met de eigenaar serieus overleg gevoerd over zelfrealisatie, ontzanding en ruilgrond. Ook heeft de verzoeker reclamant meerdere aanbiedingen gedaan gericht op de aankoop van de perceelsgedeelten die permanent nodig zijn voor de aanleg van het werk en gericht op de huur dan wel aankoop van de perceelsgedeelten die tijdelijk nodig zijn. Partijen hebben geen overeenstemming kunnen bereiken. Ten tijde van het verzoek was het dan ook voor DLG voldoende aannemelijk dat het minnelijk overleg voorlopig niet zou leiden tot de beoogde eigendomsoverdracht.

De Kroon overweegt verder dat uit de overgelegde stukken en uit het ingestelde onderzoek niet is gebleken dat de eigenaar duidelijk omlijnde zelfrealisatieplannen heeft overgelegd aan verzoeker. De eigenaar had (globale) plannen en tekeningen overgelegd en bij de behandeling van het bestemmingsplan een alternatief plan gepresenteerd dat afwijkt van het bestemmingsplan. Het wezen van een beroep op zelfrealisatie houdt naar het oordeel van de Kroon echter in dat een grondeigenaar de in een bestemmingsplan vastgelegde nieuwe bestemming(en) zelf kan en wil realiseren. Reclamant laat dat onvoldoende zien; zijn belang is kennelijk gelegen in de mogelijk toekomstige zandopbrengst die hij meent mis te lopen.

De Kroon merkt verder nog op dat de bestemming Natuur en Water en de dubbelbestemmingen Waterstaat – waterstaatkundige functie en Leiding – gas, het verzekeren van het hoofddoel beogen, te weten een verlaging van het maatgevend hoogwaterpeil van het nevendoel van nieuwe rivier-gebonden natuur langs de IJssel. Daarnaast moet het gebied integraal beheerd worden en grotendeels openbaar toegankelijk zijn. Het standpunt van DLG, dat hiervoor eigendom en een doelmatig beheer in één deskundige hand moeten worden gehouden, komt de Kroon niet onjuist voor (en het door de eigenaar bepleite zakelijk recht was daarvoor naar het oordeel van de Kroon niet voldoende).
De Kroon verwijst verder naar zijn bestendige oordeel dat “dat de voor infrastructurele werken uit een oogpunt van een efficiënte aanleg en beheer noodzakelijke onroerende zaken in eigendom van de overheid moeten worden verkregen”. Ook om die reden ligt zelfrealisatie dan ook niet voor de hand.

Opmerking: het oordeel van de Kroon over zelfrealisatie verrast niet. Wel is interessant het impliciete uitgangspunt dat ook voor dubbelbestemmingen kan worden onteigend, vooropgesteld uiteraard dat de onteigening daadwerkelijk noodzakelijk is om de dubbelbestemming te realiseren (zie ook het artikel 'Onteigening: Wie is bij titel IV de verzoeker om onteigening? En: onteigening t.b.v. dubbelbestemming mogelijk').

Lager aanbod door prijsontwikkelingen
Vanwege het tijdsverloop had DLG een hertaxatie uitgevoerd, en bij brief van april 2014 een lager aanbod uitgebracht. De eigenaar had (o.a.) bezwaar tegen het neerwaarts bijstellen van de aanbieding. De Kroon overweegt hierover dat DLG zich als partij in het minnelijk overleg en gelet op de hem als overheid toevertrouwde publieke belangen heeft gehandeld binnen de bandbreedte van art. 40 onteigeningswet. De aanbiedingen die DLG heeft gedaan zijn steeds gericht op volledige schadeloosstelling, en zijn gebaseerd op de prijsontwikkelingen in de markt.
Opmerking: een duidelijk en juist oordeel waarmee nog maar weer eens vast staat dat de overheid niet onzorgvuldig handelt door haar aanbieding neerwaarts bij te stellen. Het is natuurlijk –bij kleinere oppervlaktes of bij nog maar één te verwerven eigenaar- ook een optie om nog wel de ‘oude’ prijs aan te bieden en aan te kondigen dat in de gerechtelijke fase zal worden ingezet op een een lagere prijs. Gelet op de aanzienlijke oppervlakte was dat in dit geval kennelijk geen optie.

Overleg met pachters
De eigenaar had DLG eind 2012 laten weten dat hij uitdrukkelijk geen toestemming gaf om de pachters van de onroerende zaken te benaderen, omdat hij eerst zelf tot een akkoord met DLG wilde komen. De pachters hebben zelf ook een zienswijze ingediend en aangevoerd dat met hen onvoldoende minnelijk is overlegd. De pachters onderkenden dat het gebruikelijk is dat de verwervende instantie in eerste instantie gesprekken voert en onderhandelt met de eigenaar-verpachter. Uit het logboek blijkt echter dat er sinds oktober 2012 geruime tijd, intensief en gedetailleerd is onderhandeld tussen DLG en de eigenaar-verpachter. Volgens de pachters kon uit de inhoud en voortgang van de gesprekken worden opgemaakt dat al wel langer duidelijk was dat minnelijke overeenstemming met eigenaar-verpachter niet (tijdig) zou kunnen worden bereikt. De pachters menen dat hun belang bij de verwerving c.q. onteigening tenminste even groot is als het belang van de eigenaar/verpachter omdat de te onteigenen grond een substantieel deel uitmaakt van hun agrarische onderneming en zij deze feitelijk niet kunnen missen in hun bedrijfsvoering. Door de reguliere pachtverhouding sinds 1959 respectievelijk 1967 is het belang van verpachter/eigenaar louter financieel. In verband met dit grote belang van de pachters had DLG al in veel eerder stadium contact moeten zoeken met de pachters om tot een minnelijke oplossing te komen. Na oktober 2012 heeft DLG in de gesprekken met eigenaar-verpachter nooit naar de stand van zaken van het overleg tussen verpachter en pachters geïnformeerd. Dit overleg is er volgens de pachters niet geweest. Eind maart 2014 heeft de deskundige van eigenaar-verpachter contact opgenomen met de pachters om over de ontstane situatie te praten. Eerst in september 2013, circa één jaar na de genoemde brief van eigenaar-verpachter heeft DLG slechts één oriënterend gesprek gehad met reclamant. Op 17 maart 2014 volgde een brief van DLG met een aanbod. In de tussentijd is er geen enkel contact geweest tussen verzoeker en reclamant. Op 26 maart 2014 heeft een tweede gesprek plaatsgevonden. Daarbij kwam nog dat het door de verzoeker in maart 2014 uitgebrachte bod ongefundeerd en niet gespecificeerd is. Ten tijde van het uitbrengen van dit bod had de verzoeker namelijk geen inzicht in de pachtsom en -voorwaarden zodat geen correcte schadeloosstelling kon worden bepaald.

De Kroon hoefde de zienswijzen van de pachters niet te bespreken omdat er inmiddels overeenstemming was bereikt.
Opmerking: het is jammer dat er geen inhoudelijke overweging van de Kroon is gewijd aan het standpunt van de pachters. Het komt natuurlijk vaak voor dat de eigenaar wil dat er geen overleg met de pachters plaatsvindt. De verzoeker om onteigening kan zich daarachter niet verschuilen, en moet zich voldoende tijdig vergewissen van dat de eigenaar zelf de beëindiging van de pacht (of huur) met de pachters (of huurders) regelt. De Notitie van de Corporate Dienst van 14 januari 2014 is hier duidelijk over: Alleen in die gevallen waarin met de eigenaar is afgesproken dat deze de eigendom vrij van pacht of huur zal overdragen, en waarbij de eigenaar dus zelf de beëindiging van de pacht/huur met de pachters/huurders regelt, hoeft de verzoeker aan de pachter/huurder geen aanbod te doen. Die afspraak met de eigenaar moet wel controleerbaar zijn vastgelegd, en de verzoeker moet de pachter en huurder wel benaderen en hem informeren over de voorbereiding van de onteigeningsprocedure en de start daarvan.
De aanbevolen aanpak is naar ons oordeel dat de verzoeker om onteigening, gelijktijdig met of redelijk kort na de vastlegging van de afspraak met de eigenaar dat deze de beëindiging van de pacht of huur zelf zal regelen, de pachter/huurder hiervan op de hoogte stelt. De verzoeker moet ook met de eigenaar communiceren dat hij, omwille van een zorgvuldig onderhandelingstraject, op een goed (en te noemen) moment zelf de pachter/huurder zal benaderen.
Ongetwijfeld is de Kroon in deze zaak zeer kritisch geweest op de wijze waarop de eigenaar en DLG jegens de pachters hebben geopereerd. Voorafgaande aan de indiening van het verzoek om onteigening was er nog maar één oriënterend overleg met de pachters geweest. Pas na de indiening van het verzoek is het minnelijk overleg goed op gang gekomen, en is er overeenstemming bereikt. Wellicht omdat DLG de bui zag hangen dat het verzoek vanwege onvoldoende zorgvuldig overleg met de reguliere pachters zou worden afgewezen…

Heeft u vragen over dit KB of wilt u meer weten over onteigening? Neem gerust contact op met de onteigeningsadvocaten van Dirkzwager: Hanna Zeilmaker en Joske Hagelaars.