De casus
Huurder is als promovendus in dienst bij een universiteit. Hij is sinds zijn komst met verhuurder drie tijdelijke huurovereenkomsten aangegaan. De eerste twee huurovereenkomsten waren gesloten voor de duur van één jaar. Het gehuurde betrof in beide gevallen een éénkamerappartement. Gedurende het laatste jaar is huurder doorgeschoven naar een driekamerappartement voor de restantduur van het contract (151 dagen). In die laatste huurovereenkomst is een boeteclausule opgenomen voor het geval de huurder de woning niet tijdig ontruimt. Twee maanden vóór de einddatum van het huurcontract verzoekt huurder aan verhuurder om het contract met hem te verlengen. Verhuurder weigert dit, omdat het appartement inmiddels aan een ander gezin is toegezegd.
Huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur
Huurder weigert uiteindelijk het driekamerappartement te ontruimen en verhuurder vordert ontruiming bij de kantonrechter. Huurder stelt dat er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en dat hij wettelijke huurbescherming geniet. Verhuurder voert aan dat er een huurcontract is gesloten dat naar zijn aard van korte duur is en dat huurder daarom geen aanspraak kan maken op de wettelijke huurbescherming.
De kantonrechter bepaalt dat de huurovereenkomst van het driekamerappartement inderdaad gezien moet worden als een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is. Het driekamerappartement waar huurder verblijft, was tijdelijk niet verhuurd waardoor het tijdelijk aan hem kon worden aangeboden. Voor het eerst is er ook een boeteclausule in het contract opgenomen. Op basis hiervan oordeelt de kantonrechter dat huurder geen huurbescherming geniet. De gevorderde ontruiming wordt dan ook toegewezen.
De door partijen gesloten huurovereenkomst van het éénkamerappartement kan echter niet gezien worden als een overeenkomst die naar zijn aard van korte duur is. Omdat een overeenkomst die als kort wordt bestempeld wettelijke huurbescherming uitsluit, moet worden nagegaan of deze bepaling niet misbruikt wordt in gevallen waarvoor zij niet bedoeld is. De beperkingen die gelden bij korte huurovereenkomsten mogen niet zonder meer van toepassing worden verklaard op tijdelijke huisvesting voor bijvoorbeeld studenten, omdat het feit dat tijdelijke huisvesting wordt aangeboden (deels) in de risicosfeer van de verhuurder behoort te blijven. Omdat verhuurder ook heeft aangegeven dat promovendi voor de duur van hun onderzoek woonruimte kunnen huren (en dus niet voor korte duur), bepaalt de kantonrechter dat huurder wel aanspraak heeft om van verhuurder een éénkamerappartement te huren.
Conclusie
Indien de verhuurder overgaat tot verhuur van tijdelijke woonruimte, bestaat voor hem altijd het risico dat een huurder achteraf gezien gewoon huurbescherming geniet. De huurder kan in dat geval niet zomaar op straat worden gezet. Om dit risico zoveel mogelijk te beperken zal in ieder geval in de huurovereenkomst duidelijk moeten worden vastgelegd wat precies de bedoeling van partijen is. Hieruit zal onder meer moeten blijken dat het gaat om een uitzonderlijke situatie waarvoor de tijdelijke verhuur nodig is. Het risico dat de huurder huurbescherming geniet wordt in ieder geval groter als de huurovereenkomsten worden verlengd. Van belang is dus om vooraf de nodige risico’s zoveel mogelijk te beperken.
