Wat was er aan de hand?
De eigenaren van percelen in de gemeente Leiden hebben een aanvraag om tegemoetkoming van planschade ingediend, omdat op grond van het op 9 februari 2007 in werking getreden bestemmingsplan "Oostvlietpolder" geen woningen meer zijn toegestaan, terwijl onder het regime van het oude bestemmingsplan op de percelen vrijstaande bungalows mochten worden gebouwd.
De Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) die door de gemeente is ingeschakeld, heeft geadviseerd dat de eigenaren ten gevolge van de planologische verandering nadeel lijden, te weten een waardevermindering van € 2.160.392,-. De gemeente volgt dit deskundigenadvies echter niet, omdat zij meent dat de eigenaren het risico van het vervallen van de bouwmogelijkheden passief hebben aanvaard. Daarom dient de geleden planschade, bestaande uit waardedaling van de percelen, voor risico van de eigenaren te blijven. De gemeente verwijst in dit kader naar verschillende beleidsstukken (waaronder een streekplan, een structuurvisie en een structuurplan), waaruit zou voortvloeien dat de bouwmogelijkheden op de percelen op termijn zouden (komen te) vervallen. De eigenaren hadden de bouwmogelijkheden tot de inwerkingtreding van het voorbereidingsbesluit kunnen benutten, maar zij hebben daartoe geen pogingen gedaan, aldus de gemeente.
Oordeel Afdeling
De Afdeling is het eens met de rechtbank en met de gemeente, dat sprake is van passieve risicoaanvaarding. Zoals gebruikelijk schetst de Afdeling allereerst het relevante juridisch kader. De Afdeling overweegt:
“Voor de bevestigende beantwoording van de vraag of de aanvrager het risico dat de onder het oude planologische regime bestaande bouw- of gebruiksmogelijkheden van zijn onroerende zaak zouden vervallen passief heeft aanvaard, is voldoende dat, bezien vanuit de positie van een redelijk denkende en handelende eigenaar, aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse zou gaan veranderen in een voor hem ongunstige zin. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft.
Indien wordt geoordeeld dat de nadelige planologische wijziging voorzienbaar was, dient vervolgens de vraag beantwoord te worden of onder het oude planologische regime concrete pogingen tot realisering van de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn ondernomen (uitspraak van 21 augustus 2013, ECLI:NL:RVS:2013:811). Het risico op verwezenlijking van planologisch nadeel wordt geacht passief te zijn aanvaard als er voorzienbaarheid is en indien geen concrete pogingen zijn gedaan tot realisering van de bouw- en gebruiksmogelijkheden die onder het nieuwe planologische regime zijn komen te vervallen, terwijl dit van een redelijk denkende en handelende eigenaar, vanaf de peildatum voor voorzienbaarheid, kon worden verlangd.
In geval van vervallen bouwmogelijkheden bestaat een concrete poging in vorenbedoelde zin in het indienen van een bouwplan dat zodanig is uitgewerkt dat het zich laat beoordelen op passendheid binnen het bestemmingsplan en dat in beginsel past binnen de bestaande mogelijkheden van het bestemmingsplan.”
Ten aanzien van de desbetreffende percelen overweegt de Afdeling dat het gebied waarvan de percelen deel uitmaken, in provinciale en gemeentelijke concrete beleidsvoornemens sinds 1987 steeds is aangeduid voor hoofdzakelijk recreatieve en ecologische doeleinden. Deze doeleinden vormden een herkenbaar contrast met het overgrote gedeelte van de gemeente Leiden dat steeds was aangeduid als hoofzakelijk verstedelijkt gebied. Dat de realisering van enkele woningen in het gebied op grond van deze plannen niet was uitgesloten, laat volgens de Afdeling onverlet dat de aanduidingen aanleiding waren rekening te houden met de kans dat de planologische situatie op hun percelen zou veranderen in voor appellanten ongunstige zin. Dat, zoals de eigenaren hadden betoogd, de aanduidingen niet steeds overeenkwamen met de feitelijke situatie ter plaatse, maakt dit niet anders. Aanduidingen in ruimtelijke beleidsstukken geven immers een gewenste of te ontwikkelen situatie aan. Concreet betekent dit volgens de Afdeling dat de planologische verandering voor de eigenaren voorzienbaar was.
Nu de eigenaren evenmin pogingen hebben ondernomen om de ingevolge het oude bestemmingsplan bestaande bouwmogelijkheden op de percelen te benutten, hebben zij het risico van de planologische verandering naar het oordeel van de Afdeling passief aanvaard. De (zeer aanzienlijke) planschade die de eigenaren lijden als gevolg van het bestemmingsplan "Oostvlietpolder" dient dan ook voor hun rekening te blijven.
Ten slotte
Deze uitspraak laat duidelijk zien dat bij voortekenen van een bestemmingswijziging de nodige risico’s kleven aan “stilzitten”. De kans is aanwezig dat u bij het indienen van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade passieve risicoaanvaarding krijgt tegengeworpen. Het is als eigenaar van een perceel dan ook van belang om de planologische ontwikkelingen in uw gebied op de voet te volgen, en om concrete stappen te ondernemen om de in het huidige bestemmingsplan voorziene bouwmogelijkheden te benutten als de planologische situatie op uw percelen mogelijk in ongunstige zin in de toekomst zal veranderen.
