Nederland staat voor een forse woningbouwopgave: het streven is om tot en met 2030 maar liefst 900.000 nieuwe woningen te realiseren. Om dat mogelijk te maken moet de bouwproductie aanzienlijk worden verhoogd. Het sneller, slimmer en efficiënter inrichten van de processen en procedures bij woningbouwontwikkeling is daarvoor noodzakelijk.
De huidige ontwikkeltijd van initiatief tot start bouw bedraagt gemiddeld tien jaar. Met het Plan van aanpak versnellen processen en procedures woningbouw streeft de minister naar een forse verkorting van die ontwikkeltijd. Om dat te bereiken zet hij in op vier thema’s: (I) efficiëntere werkwijze en versterking capaciteit, (II) meer regie, samenwerking en YIMBY (“yes in my backyard”), (III) het stimuleren innovatie en industrieel bouwen en (IV) de aanpassing van wet- en regelgeving. Wij bespreken twee van deze thema’s (I en IV) en de gevolgen van de voorgestelde veranderingen voor overheden en ontwikkelaars.
Verkorten doorlooptijden en efficiënter werken (I)
De minister zet in op het verkorten van de doorlooptijden van initiatieven door processen gelijktijdig en samenhang te laten uitvoeren, in plaats van volgordelijk zoals dat momenteel gebeurt. De minister beoogt hiermee een tijdsbesparing van meerdere jaren te realiseren.
Ook wordt ingezet op het efficiënter werken in de fase van bezwaar en beroep. Geconstateerd is dat de gemiddelde doorlooptijd van bezwaarprocedures (24 weken) aanmerkelijk langer is dan de in de Algemene wet bestuursrecht (Awb) genoemde termijnen van 6 of 12 weken. De minister wil met een verandering van de werkwijze van de gemeente de afhandeling van bezwaarschriften bespoedigen, door in te zetten op een informele afhandeling en verbetering van de samenwerking van gemeenten bij bezwaarbehandeling. In de beroepsfase wordt ingezet op het snel opstellen van een zo volledig mogelijk verweerschrift, het inplannen van regiezittingen op korte termijn, informele afhandeling van procedures via schikkingen of mediation en het vaker gebruiken van de bevoegdheid om zaken versneld te behandelen. Ook wordt ingezet op het versterken van de ambtelijke capaciteit.
Aanpassingen wet- en regelgeving (IV)
Verder worden een aantal veranderingen van wet- en regelgeving voorgesteld die vanaf 2024 in werking zouden moeten treden. Deze veranderingen zullen worden opgenomen in het nog te publiceren wetsvoorstel “versterken regie volkshuisvesting”. Het gaat hierbij om wijzigingen in de planvormingsfase én in de rechtsbeschermingsfase.
De planvormingsfase
Ten aanzien van de planvormingsfase voorziet het beoogde wetsvoorstel in een verplichting voor gemeenten, provincies en het Rijk om een woonprogramma te ontwikkelen over de volkshuisvesting. Voor gemeenten houdt dit onder meer in dat zij op voorhand moeten nadenken over de realisatie van de doelstellingen voor de woningbouw (kwalitatief en kwantitatief), de randvoorwaarden en de aansluiting bij de lokale behoefte. Er moet dus niet alleen worden nagedacht over de doelstellingen, maar ook de benodigde plancapaciteit moet worden uitgewerkt.
Het woonprogramma wordt een verplicht programma in de Omgevingswet. Onze ervaring is overigens dat bijna alle gemeenten al een dergelijk programma hebben. Het is dus even de vraag of het wettelijk voorschrijven daarvan echt gaat bijdragen aan het behalen van de doelen.
Op provinciaal niveau wordt bezien of het wenselijk om bouwen buiten bestaand bebouwd gebied te vereenvoudigen. Veel provinciale omgevingsverordeningen bevatten nu regels die belemmerend kunnen werken over het bouwen buiten bestaand bebouwd gebied. Aan de hand van de uitkomsten van de verkenning van de werking van de Ladder voor duurzame verstedelijking zal worden bezien of deze eisen moeten worden versoepeld.
De inhoud en omvang van participatieverplichtingen en het belang van volkshuisvesting zullen nader worden omgeschreven in de Omgevingswet, zodat overheden en belanghebbenden meer duidelijkheid hebben over de eisen die worden gesteld en het draagvlak wordt vergroot.
Voor woningcorporaties geldt nu dat zij vanuit hun DAEB-tak alleen onroerende zaken mogen verwerven indien deze binnen vijf jaar worden aangewend voor werkzaamheden die behoren tot de diensten van algemeen economisch belang. De minister stelt voor om deze termijn te verlengen naar tien jaar, zodat woningbouwposities meer mogelijkheden krijgen grondposities te verwerven.
Verder wordt met de invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) het landelijk goedkeuren van fabriekswoningen grotendeels mogelijk, omdat voor bouwwerken in gevolgklasse 1 van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) geen omgevingsvergunning voor het bouwen meer hoeft te worden aangevraagd. De minister gaat met de VNG en de bouwbedrijven in gesprek om te bepalen onder welke voorwaarden gestapelde flexwoningen aan deze gevolgklasse kunnen worden toegevoegd.
De rechtsbeschermingsfase
In de rechtsbeschermingsfase wordt voorgesteld om de procedure tegen omgevingsvergunningen voor meerdere woningen te beperken tot beroep in één instantie bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Hiermee wordt aangesloten bij de bestuursrechtelijke rechtsbescherming tegen de vaststelling van nieuwe bestemmingsplannen. De minister lijkt voor nu uit te gaan van een minimumaantal van twaalf woningen, maar mogelijk verandert dit aantal nog.
Ten tweede wordt gedacht aan een procedurele regeling voor de realisatie van nieuwbouwwoningen, die vergelijkbaar is met de huidige regeling in de Crisis- en Herstelwet (Chw) voor specifieke duurzame ontwikkelingen. Dat betekent dat de mogelijkheid van pro forma beroep komt te vervallen. Belanghebbenden zullen dus in hun initiële beroepschrift de inhoudelijke gronden moeten aandragen. Daarnaast wordt de regeling van de versnelde behandeling (afdeling 8.2.3 Awb) van toepassing verklaard op specifieke categorieën projecten. Dit houdt in dat de bestuursrechter verschillende termijnen kan verkorten of soms zelf buiten toepassing kan laten, zoals de termijn voor het toezenden van de zaak betrekking hebbende stukken (artikel 8:42 lid 1 Awb), de termijn voor het indienen van nadere stukken voorafgaand aan de mondelinge behandeling (artikel 8:58 Awb), en de mogelijkheid dat derden een schriftelijke uiteenzetting geven op de zaak. Verder wordt voorgesteld dat voor aangewezen categorieën projecten de bestuursrechter binnen zes maanden na afloop van de beroepstermijn uitspraak doet. Ook dat is een onderdeel van de huidige regeling in de Chw.
Commentaar
Het doel van het verkorten van de procedures is natuurlijk goed. Met de voorgestelde wijzigingen zouden de doorlooptijden van bestuursrechtelijke procedures aanmerkelijk kunnen worden verkort. Het gelijktrekken van de beroepsgangen voor bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen lijkt ons op eerste zicht geen onaanvaardbare afbreuk doen aan de rechtsbescherming als het gaat om gebonden beschikkingen. Dan heeft er een uitvoerig debat plaatsgevonden over het bestemmingsplan dat de woningbouw mogelijk maakt en is de vergunning voor het bouwen van de woningen vaak een achterhoedegevecht dat in de praktijk leidt tot extra vertraging. Ook het hanteren van een regeling zoals opgenomen in de Chw dat een pro forma beroep niet toestaat zou voor de uitvoeringsvergunning kunnen bijdragen aan tijdswinst. De praktijk is inmiddels ook gewend aan deze beperking en juist bij gebonden beschikkingen is de scope van de procedure beperkt, zodat naar onze inschatting de rechtsbescherming niet echt in de knel komt.
De vraag is echter of de voorgestelde wijzigingen het gewenste effect zullen hebben. Het gelijktijdig laten verlopen van verschillende processen in de planvorming lijkt ons niet altijd even goed mogelijk, en niet zeker is of van de voorgestelde informele afhandelingsmodaliteiten daadwerkelijk meer gebruik zal worden gemaakt. Bovendien blijft een belangrijk knelpunt de ambtelijke capaciteit, bij overheden én gerechtelijke instanties. Met name voor het capaciteitstekort bij rechterlijke instanties lijkt niet zo snel een oplossing voorhanden te zijn. Het is dus ook nog maar vraag of de voorgestelde procedurele wijzigingen daadwerkelijk tot een versnelling van de lopende procedures zullen leiden.
Hoe nu verder?
Begin 2023 zal het nieuwe wetsvoorstel in consultatie worden gebracht en zullen ook de voorgestelde aanpassingen op andere onderdelen kenbaar worden gemaakt. Verder zal er onderzoek naar de bouwcapaciteit in relatie tot de woningbouwopgaven worden gedaan en worden er tal van andere initiatieven opgestart, zoals regionale en landelijke versnellingstafels, regionale woondeals en pilotprojecten in het kader van duurzaam en innovatief bouwen.
Interessant is ook dat de minister in de eerste helft van 2023 met voorstellen zal komen voor een verbetering van het grondbeleid, om zo bij te dragen aan de doestelling dat twee derde betaalbare nieuwbouw wordt. De vaak hoge verwervingskosten en financiële uitvoerbaarheid van projecten vormen nu vaak een belemmering bij het realiseren van woningen in deze categorieën. Onderhandelingen over inbrengwaarden, kostenverhaal en anterieure overeenkomsten kunnen hierdoor lang duren en/of leiden tot tussentijdse planwijzigingen. Met de nieuwe voorstellen wil de minister deze belemmeringen wegnemen.
Wilt u meer weten? Neem dan contact op met Jeroen Niederer of Jasper Molenaar, advocaten en specialisten projectontwikkeling en omgevingsrecht.
