Voorgeschiedenis: bestaande gebouw hoger dan maximum bouwhoogte in oude plan
De gemeenteraad van Amsterdam heeft in 2013 het bestemmingsplan ‘How to meet an Angel’ vastgesteld. Dit bestemmingsplan voorziet onder meer in het verhogen van de maximale bouwhoogte van een gebouw aan de Constantijn Huygensstraat (hierna: het SPDC-gebouw) tot 18 meter. Het SPDC-gebouw in 1965 gebouwd en is 16,2 meter hoog. In het voorheen geldende bestemmingsplan gold een maximale bouwhoogte van 12 meter. Het gebouw was dus feitelijk ruim 4 meter hoger dan de maximale bouwhoogte. Deze overhoogte werd ‘gedekt’ door het overgangsrecht bij het oude plan.
Naar aanleiding van het nieuwe bestemmingsplan dienen eigenaren van een woning aan de overzijde van het SPDC-gebouw een planschadeverzoek in. Zij betogen dat onder het voormalige bestemmingsplan een bouwhoogte van slechts 12 meter is toegestaan. Het verhogen van de maximaal toegestane bouwhoogte van 12 naar naar 18 meter resulteert volgens hen in waardedaling van de woning en een vermindering van hun woongenot. De gemeente wijst het verzoek af omdat de nieuwe, maximaal toegestane hoogte slechts 1,8 meter hoger is dan de bestaande hoogte van het gebouw.
Rechtbank: bijzondere omstandigheden, rekening houden met overgangsrecht
In beroep oordeelde de rechtbank dat sprake was van zodanige bijzondere feiten en omstandigheden dat aanleiding bestaat om af te wijken van het uitgangspunt dat met overgangsrechtelijke bepalingen geen rekening gehouden mag worden bij de planvergelijking. Daarbij wees de rechtbank erop dat het SPDC-gebouw al in 1965 legaal is gebouwd en dat uit het bestemmingsplan "WG-Oost" niet is gebleken van een voornemen om het gebouw binnen de planperiode van tien jaar in overeenstemming te brengen met de maximaal toegestane bouwhoogte van 12 meter. De rechtbank vond dat geen sprake was van een verschrijving in het oude plan, en dat de gemeente mocht oordelen dat geen sprake was van een planologische verslechtering en het verzoek dus had mogen afwijzen.
Afdeling bestuursrechtspraak over planvergelijking en overgangsrecht
De eigenaren betoogden in hoger beroep dat de rechtbank ten onrechte het overgangsrecht van het voormalige bestemmingsplan bij de planvergelijking heeft betrokken. In het besluit is daardoor ten onrechte uitgegaan van de werkelijke hoogte van het SPDC-gebouw (16,2 meter) en niet van de planologisch voorgeschreven hoogte (12 meter).
Centraal staat hier dan ook de vraag of overgangsrechtelijke bepalingen onderdeel behoren uit te maken van een planvergelijking. De Afdeling overweegt:
“Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 11 oktober 2006, ECLI:NL:RVS:2006:AY9901, alsook de uitspraak van 18 juli 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2420) is het overgangsrecht bij een bestemmingsplan bedoeld voor een bestaande situatie die afwijkt van de in het plan opgenomen bestemmingsregeling voor de betreffende gronden. De omstandigheid dat de bestaande situatie niet past binnen deze bestemmingsregeling, betekent dat beoogd wordt om aan deze situatie een einde te maken binnen de planperiode. Daarmee zijn de overgangsbepalingen bij een bestemmingsplan van een andere orde dan de planregels over de met het plan aan de gronden toegekende bestemmingen. Om deze reden dienen de mogelijkheden ingevolge de overgangsbepalingen bij een bestemmingsplan buiten beschouwing te worden gelaten bij een planologische vergelijking.”
Bij het opstellen van een planvergelijking moeten overgangsrechtelijke bepalingen dus buiten beschouwing worden gelaten. Dit is slechts anders indien een overgangsbepaling een zodanige werking heeft dat dit vrijwel dezelfde mogelijkheid biedt als het zodanig bestemmen van de situatie, aldus de Afdeling. Daarvan is in dit geval geen sprake. Het overgangsrecht mocht dus niet in de vergelijking worden betrokken.
De planvergelijking was dus ten onrechte niet gebaseerd op de planologisch voorgeschreven hoogte van 12 meter. De Afdeling oordeelt net als de rechtbank dat hier geen sprake is van een kennelijke verschrijving in het oude bestemmingsplan. Daarmee was sprake van een onjuiste planvergelijking. De gemeente moet nu nader onderzoek door een deskundige laten doen waarbij moet worden beoordeeld of de eigenaren schade lijden door de verhoging van de bouwhoogte van 12 naar 18 meter. Daarbij zal ook moeten worden bezien of de mogelijke schade onder het normaal maatschappelijke risico valt.
Conclusie
Deze uitspraak is een goed voorbeeld van de regel dat overgangsrecht in beginsel niet mag worden meegenomen bij de planvergelijking in het kader van een verzoek om vergoeding van planschade. Dit is slechts anders indien de overgangsbepaling zo verstrekkend is dat hiermee als het ware de strijdige situatie positief bestemd wordt. De feitelijke hoogte zou wel weer kunnen terugkomen bij de door de Afdeling al gesignaleerde beoordeling van het normaal maatschappelijke risico. Immers gezien de feitelijke hoogte gedurende ruim 50 jaar lag het wellicht in de lijn der verwachtingen dat in ieder geval de bestaande hoogte positief zou worden bestemd. De schade die daar dan uit voortvloeit zou dan over die band toch voor rekening van de eigenaren blijven.
Wilt u meer weten over planschade? Neem dan contact op met Hanna Zeilmaker, Joske Hagelaars of Jeroen Niederer, advocaten bij Dirkzwager en specialisten in planschade.
