De eigenaren van twee woningen die aan de achterzijde grensden aan het binnenterrein van het Conservatoriumhotel vroegen om vergoeding van planschade als gevolg van het terras dat met een buitenplanse ontheffing mogelijk was gemaakt op het binnenterrein. De eigenaren hadden eerder al een vergoeding gevraagd vanwege de komst van het Conservatoriumhotel. Die verzoeken waren afgewezen omdat de planschade bleef binnen het normaal maatschappelijk risico.
Het college had ook de vervolgverzoeken over het terras afgewezen, en volgde daarbij het advies van de planschadedeskundige, die had geoordeeld dat de planschade binnen het normaal maatschappelijk risico bleef, dat was gesteld op 5 %.
De rechtbank had geoordeeld dat het college de uitgebrachte planschadeadviezen niet had mogen volgen, omdat het niet in de lijn van de verwachtingen lag dat op het binnenterrein van het hotel een terras zou worden aangelegd. De rechtbank vond de gehanteerde aftrek van 5 % van de waarde van de panden niet terecht en bepaalde dat het college aan de eigenaren een vergoeding moest toekennen van € 7.500,- resp. € 20.000,-.
Zowel het college als de eigenaren gingen in hoger beroep.
Beroep: overlast, afgaan op deskundigenrapport, normaal maatschappelijk risico
Overlast door “illegaal” gebruik terras niet relevant
In beroep verzochten de eigenaren de Afdeling bij haar beoordeling van de schade te betrekken dat zij veel overlast ondervinden van het gebruik van het terras. Zo worden de loungestoelen na sluiting van het terras niet weggehaald, waardoor hiervan ook ’s nachts gebruik wordt gemaakt, wat voor geluidsoverlast zorgt. Verder staat de binnentuin altijd vol auto’s.
De Afdeling wijst erop dat bij de beoordeling van planschade niet de feitelijke situatie van belang is, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Artikel 6.1 Wro biedt geen grondslag voor tegemoetkoming in schade die het gevolg is van het mogelijk niet naleven van gebruikers van geldende wettelijke voorschriften of mogelijke uitwassen van hun gedrag. De rechtbank heeft dus terecht geoordeeld dat de gestelde overlast van het gebruik van de terraslocatie na sluitingstijd en met de terrasfunctie strijdig gebruik van de binnentuin niet betrokken dient te worden bij de beoordeling van de aanspraak op een tegemoetkoming in planschade.
Afgaan op deskundigenrapport; rechterlijke toets
De Afdeling bestuursrechtspraak geeft in deze uitspraak (nogmaals) duidelijk het kader weer voor de besluitvorming door het bestuursorgaan en voor de rechterlijke toets daarvan:
Wanneer in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige objectief verslag is gedaan van het verrichte onderzoek en daarin duidelijk is toegelicht welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag het bestuursorgaan bij zijn besluit over de tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
De bestuursrechter kan een in het kader van het advies uitgebrachte taxatie slechts terughoudend toetsen en moet daarbij in aanmerking nemen dat de waardering van onroerende zaken niet alleen plaatsvindt door het toepassen van een taxatiemethode, maar dat daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen. De maatstaf bij de rechterlijke toetsing is niet de eigen waardering door de rechter van de nadelen van de planologische wijziging, maar de vraag of grond bestaat voor het oordeel dat het bestuursorgaan vanwege de motivering van het deskundigeadvies niet in redelijkheid op dat advies had mogen afgaan. Het besluit van het bestuursorgaan moet uiteraard ook voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt.
Als een uitgebracht advies op een onderdeel (in dit geval de motivering van het normaal maatschappelijk risico) gebreken bevat betekent dat niet automatisch dat de uitgebrachte adviezen in het geheel ondeugdelijk zijn.
Normaal maatschappelijk risico en planologische haalbaarheid
De Afdeling stelt zoals gebruikelijk voorop dat de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan is, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan moet deze vaststelling naar behoren motiveren. Als de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij in het kader van de definitieve beslechting van het geschil de omvang van het normaal maatschappelijk risico zelf vaststellen, met inachtneming van het bepaalde in het tweede lid van artikel 6.2 Wro.
Bij de vaststelling van het normaal maatschappelijk risico dienen alle relevante omstandigheden van het geval te worden betrokken. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden. Het gaat erom dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past. De concrete voorzienbaarheid van een terras op het binnenterrein dan wel de planologische haalbaarheid van het realiseren van een terras op deze locatie onder het oude planologische regime zijn daarbij niet zonder meer bepalend; het gaat erom of het planologisch mogelijk maken van de ingebruikname van (een deel van) het binnenterrein als horecaterras in lijn der verwachtingen lag. De adviseur had terecht bij haar beoordeling van het normaal maatschappelijk risico betrokken dat het bij het hotel behorende horecaterras zich in een grootstedelijk gebied bevindt en dat de structuur van de directe omgeving zich kenmerkt als een centrumgebied met een hoge bebouwingsdichtheid en een diversiteit aan functies. De conclusie is begrijpelijk dat een terras op het binnenterrein van het hotel past in de omgeving en in het gevoerde ruimtelijk beleid dat is gericht op stimulering van langer toeristisch verblijf. Er was dan ook geen aanleiding voor de rechtbank om te oordelen dat de door de adviseur uitgebrachte adviezen op dit punt ondeugdelijk waren en dat het college deze daarom niet aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen.
Normaal maatschappelijk risico bij samenhangende planologische maatregelen
De Afdeling had in haar eerdere uitspraak over de planschade als gevolg van de komst van het hotel ook al gedacht aan een eventuele procedure over de planschade die zou kunnen voortvloeien uit het mogelijk maken van een terras op het binnenterrein van het hotel. Eerst moet worden bezien of het terras moet worden geacht deel uit te maken van het totale hotelproject. Als dit zo is, moet de door het terras veroorzaakte schade worden opgeteld bij de al bepaalde planschade voor de komst van het hotel. Vervolgens moet worden bezien of de totale planschade het normaal maatschappelijk risico te boven gaat, zodat daarvoor een tegemoetkoming kan worden toegekend. De Afdeling stelt vast dat de gemeente, de aanvragers en het Conservatoriumhotel zich allen op het standpunt stellen dat er samenhang bestaat tussen het planologisch mogelijk maken van het hotel en het planologisch mogelijk maken van het terras. De Afdeling onderschrijft dat standpunt. Hieruit vloeit voort dat de schade die voortvloeit uit het planologisch mogelijk maken van het hotel en het terras samengenomen moet worden en dat hierop één keer een normaal maatschappelijk risico wordt toegepast. In het advies van de deskundige is toegelicht dat een drempel van 5% van de waarde van de onroerende zaak van aanvragers binnen het normaal maatschappelijk risico valt. Dit percentage is naar het oordeel van de Afdeling voldoende onderbouwd. De planschade van de verzoekers, die in totaal € 37.500,00 respectievelijk € 90.000,00 bedraagt, overstijgt hun normaal maatschappelijk risico niet en zij hebben dus geen aanspraak op een tegemoetkoming.
Heeft u vragen over dit artikel of nadeelcompensatie/planschade? Neemt u gerust contact op met Hanna Zeilmaker of Joske Hagelaars, de ervaren specialisten planschade en nadeelcompensatie van Dirkzwager.
