Zoeken
  1. planschade en passieve risicoaanvaarding Urmond

Planschade en passieve risicoaanvaarding: riskant stilzitten wordt afgestraft...

Planschade Urmond en passieve risicoaanvaarding Weer een duidelijke uitspraak van de Afdeling over passieve risicoaanvaarding. Er is niet snel een excuus voor riskant stilzitten, dus eigenaar, pas op je tellen als zich een beperking van de bouw- en gebruiksmogelijkheden aandient!
Artikel | 12 september 2018 | Hanna Zeilmaker

De eigenaar van een perceel met bedrijfsgebouw verzocht om een tegemoetkoming in planschade vanwege het vervallen van een bouwtitel voor een bedrijfswoning in het bestemmingsplan "Kanaalboulevard Urmond". Na een tussenuitspraak van de rechtbank en een nieuw besluit van het college, op basis van een advies van een andere deskundige gaat het in hoger beroep (onder meer) over de vraag of sprake was van volledige passieve risicoaanvaarding.betoogt dat het college zich, in navolging van de SAOZ, ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat met betrekking tot de bouw- en gebruiksmogelijkheden sprake is van volledige passieve risicoaanvaarding.

De eigenaar voerde aan dat het ten tijde van de koop van het perceel in december 1987 was niet voorzienbaar was dat de bouw- en gebruiksmogelijkheden zouden worden beperkt. Bovendien heeft de eigenaar alles gedaan om de meest optimale bebouwing en gebruiksfunctie te realiseren. Zij heeft in 2005 een bouwvergunning aangevraagd voor een bedrijfshal en daarna zou nog een aanvraag voor een bouwvergunning voor een bedrijfswoning volgen, maar zij heeft die plannen op verzoek van de gemeente stopgezet. De gemeente en een projectontwikkelaar waren medio 2005 begonnen met de verwerving van gronden voor de ontwikkeling van een woonwijk. De eigenaar was in overleg met de gemeente over een nieuwe bedrijfslocatie en de aankoop van het perceel. Er was echter geen vervangende locatie beschikbaar en om die reden zijn de onderhandelingen opgeschort. In 2009 is aan dit traject een einde gekomen wegens onder meer de vastgoedcrisis. Gelet op deze omstandigheden is geen sprake van passieve risicoaanvaarding, aldus de eigenaar.

Kader passieve risicoaanvaarding
Zoals gebruikelijk legt de Afdeling eerst uit wanneer sprake is van passieve risicoaanvaarding:

Voor de beantwoording van de vraag of de aanvrager het risico dat de onder het oude planologische regime bestaande bouw- of gebruiksmogelijkheden op diens perceel zouden vervallen passief heeft aanvaard, is voldoende dat, bezien vanuit de positie van een redelijk denkende en handelende eigenaar, aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse zou gaan veranderen in een voor hem ongunstige zin. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft.

Stap 2 is dat - in het geval dat de nadelige planologische wijziging inderdaad voorzienbaar was- de vraag wordt beantwoord of onder het oude planologische regime concrete pogingen tot realisering van de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn ondernomen.
Het risico op verwezenlijking van planologisch nadeel wordt geacht passief te zijn aanvaard als er voorzienbaarheid is en indien geen concrete pogingen zijn gedaan tot realisering van de bouw- en gebruiksmogelijkheden die onder het nieuwe planologische regime zijn komen te vervallen, terwijl dit van een redelijk denkende en handelende eigenaar, vanaf de peildatum voor voorzienbaarheid, kan worden verlangd.

In geval van vervallen bouwmogelijkheden bestaat een concrete poging in het indienen van een bouwplan dat zodanig is uitgewerkt dat het zich laat beoordelen op passendheid binnen het bestemmingsplan en dat in beginsel past binnen de bestaande mogelijkheden van het bestemmingsplan. Indien de vervallen bouwmogelijkheden ruimer waren dan de mogelijkheden die in het ingediende bouwplan zijn benut, wordt het vervallen van de ruimere bouwmogelijkheden geacht passief te zijn aanvaard.

Passieve risicoaanvaarding is iets anders dan de voorzienbaarheid van de nadelige wijziging bij de aankoop. De door de eigenaar genoemde datum van aankoop is dus niet bepalend, het gaat erom of er (nadien) concrete beleidsvoornemens zijn op grond waarvan de wijziging voorzienbaar was.

Het concrete geval:

De Afdeling is van oordeel dat de eigenaar vanaf de terinzagelegging van het voorontwerpbestemmingsplan "Kanaalboulevard Urmond" op 25 april 2005 rekening heeft moeten houden met de planologische wijziging op het perceel. In dit voorontwerp was immers het nieuwe planologische regime opgenomen.

De eigenaar heeft niet vóór 2 november 2006, de datum van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan "Kanaalboulevard Urmond", gebruik gemaakt van de bestaande planologische bouwmogelijkheden, behalve die voor het oprichten van een bedrijfshal waarvoor op 8 juli 2005 een bouwvergunning is verleend (maar die zij niet heeft benut). Verder heeft zij niet vóór 26 juli 2007, de datum van inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Kanaalboulevard Urmond", gebruik gemaakt van de bestaande gebruiksmogelijkheden.
De eigenaar heeft aldus onder het oude planologische regime geen concrete pogingen tot realisering van de bestaande ruime bouw- en gebruiksmogelijkheden ondernomen.

De opgevoerde omstandigheid dat de eigenaar en de gemeente al enige tijd in gesprek waren over de verplaatsing van het bedrijf en de aankoop van het perceel baat de eigenaar niet. Zij heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij in de periode dat zij de bouw- en gebruiksmogelijkheden had kunnen benutten, gerechtvaardigd mocht vertrouwen op het tot stand komen van een overeenkomst met de gemeente over de verplaatsing van het bedrijf en de aankoop van het perceel, dan wel dat de gemeente niet langer de vrijheid had om die onderhandelingen af te breken zonder schadevergoeding te betalen. De redelijk denkend en handelend eigenaar rekening had rekening moeten houden met de kans dat de onderhandelingen niet zouden leiden tot het tot stand komen van een overeenkomst. De eigenaar had ook niet aannemelijk gemaakt dat van de zijde van de gemeente is toegezegd dat indien zij een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade indient, haar geen passieve risicoaanvaarding zal worden tegengeworpen, en dat het college haar had verzocht om de bouwplannen op het perceel op te schorten en het voornemen had tot onteigening van het perceel over te gaan indien geen overeenkomst tot stand zou komen. 

Kortom, de eigenaar heeft het risico van de nadelige planwijziging volledig aanvaard en de schade dient voor haar rekening te blijven. Dat betekent niet dat de eigenaar met lege handen staat: er was in een eerder besluit ¼ 6.562,50,- toegekend en dat bedrag moest wel worden betaald.