Planschade Heusden: door tijdsverloop na beleidsvoornemen geen voorzienbaarheid

In een planschadezaak van de gemeente Heusden heeft de Raad van State op 5 juni 2013 een beroep van de gemeente op voorzienbaarheid van planschade vanwege een beleidsvoornemen uit 1967 (!) afgewezen.

De casus
De aanvrager om een tegemoetkoming in planschade had in 2003 zijn woning gekocht. Het gebied ten zuiden van de woning was volgens een uitbreidingsplan uit 1954 bestemd voor tuinen en erven. Een nieuw bestemmingsplan uit 2008 had ter plaatse woningbouw mogelijk gemaakt, en de aanvrager claimde waardevermindering van zijn woning.

De gemeente had de aanvraag afgewezen omdat de woningbouw ten tijde van de aankoop in 2003 voorzienbaar zou zijn geweest. De gemeente verweest naar een bestemmingsplan uit 1966 waarin het plangebied ook al voor woningbouw was bestemd. Weliswaar hadden gedeputeerde staten aan dit plan goedkeuring onthouden, maar volgens de gemeente bleek uit dit bestemmingsplan wel het beleidsvoornemen om woningbouw in het gebied te realiseren. Uit de gemeentelijke structuurvisie van 1998 was volgens de gemeente niet af te leiden dat dit beleidsvoornemen ten tijde van de aankoop van de woning was verlaten.

Oordeel rechtbank
De rechtbank overwoog dat de gemeente na het besluit uit 1967 geen initiatief tot woningbouw voor het gebied had ontwikkeld en dat een redelijk denkend en handelend koper, gezien het tijdsverloop sinds dat besluit, ten tijde van de aankoop van de woning niet behoefde te verwachten dat het beleidsvoornemen nog ten uitvoer zou worden gebracht. Aan de onthouding goedkeuring uit 1967 lagen ruimtelijke motieven ten grondslag en de gemeente heeft onvoldoende gemotiveerd waarom die onthouding van goedkeuring niet aan voorzienbaarheid in de weg staat.

Oordeel Afdeling bestuursrechtspraak
Standaardoverweging voorzienbaarheid
De Afdeling is het eens met de rechtbank en verklaart het hoger beroep van de gemeente ongegrond. De Afdeling stelt –zoals gebruikelijk- voorop dat indien ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen, de planschade voorzienbaar is en deze voor rekening van de koper blijft. De koper wordt in dat geval immers geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling te hebben aanvaard.

Beleidsvoornemen: concreet en openbaar, formele status niet vereist
De Afdeling overweegt verder dat om voorzienbaarheid te kunnen aannemen, is vereist dat er een concreet beleidsvoornemen is dat openbaar is gemaakt, niet dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft.

Door tijdsverloop geen voorzienbaarheid
De Afdeling is van oordeel dat het bestemmingsplan uit 1966 een concreet beleidsvoornemen behelst om woningbouw in het plangebied te realiseren. Van de mogelijkheid om de gebreken van het plan op de voet van artikel 30 van de WRO te repareren is geen gebruik gemaakt. Ten tijde van de aankoop van de woning in 2003 was geen andere concreet beleidsvoornemen openbaar gemaakt.

Van een redelijk denkend en handelend koper kan in dit geval niet worden verwacht dat hij geruime tijd langer dan tien jaar na het onthouden van goedkeuring door het college van gedeputeerde staten aan een voor hem nadelige bestemmingsplanwijziging nog rekening houdt met de kans dat de planologische situatie in het plangebied desondanks in ongunstige zin zal veranderen. De rechtbank heeft dus terecht overwogen dat de planologische verandering ten tijde van de aankoop van de woning niet voorzienbaar was.

Heeft u vragen? Neemt u contact op met mr. Hanna Zeilmaker, planschadespecialist