Zoeken
  1. Planschade Hilvarenbeek: hoe zit het ook al weer met voorzienbaarheid?

Planschade Hilvarenbeek: hoe zit het ook al weer met voorzienbaarheid?

Planschade is ook voorzienbaar bij ‘vage’ termen ‘zoekgebied’ en ‘transformatie afweegbaar' In de uitspraak Hilvarenbeek van 17 april 2019 legt de Afdeling bestuursrechtspraak nog eens uit hoe het criterium voorzienbaarheid moet worden toegepast bij de beoordeling van verzoeken om een temoetkoming in planschade.
Auteur artikelHanna Zeilmaker
Gepubliceerd18 april 2019
Laatst gewijzigd18 april 2019
Leestijd 

Waar ging het om?

De eigenaar van een vrijstaande woning in Hilvarenbeek verzocht om vergoeding van planschade vanwege het in 2013 in werking getreden bestemmingsplan "Gelderakkers". Dat bestemmingsplan maakt de realisering van een nieuwe woonwijk nabij het perceel mogelijk. Onder het oude bestemmingsplan was woningbouw niet toegestaan.

De gemeente had eerst advies ingewonnen bij SAOZ. Omdat SAOZ oordeelde dat de schade geheel binnen het normaal maatschappelijk risico viel had SAOZ het aspect voorzienbaarheid niet in de advisering betrokken. De gemeente vroeg daarom een second opinion aan een andere deskundige, alleen over het aspect voorzienbaarheid. Toen de eigenaar de woning in maart 2005 kocht was namelijk een provinciaal uitwerkingsplan vastgesteld waarin het gebied waar het perceel ligt was aangewezen als ‘zoekgebied verstedelijking’. De tweede deskundige vindt dat de planschade inderdaad voorzienbaar was, vanwege de aanduiding ‘zoekgebied verstedelijking’ en de toelichting dat de gemeente aan de zuidzijde van de gemeente zou gaan zoeken naar ruimte voor nieuwe woningbouw. Volgens het aanvullende advies bestond voor de eigenaar ten tijde van de koop van zijn perceel op grond van de kaart en de tekst van het uitwerkingsplan dan ook aanleiding om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen.De gemeente heeft met verwijzing naar dit aanvullende advies het verzoek om planschadevergoeding afgewezen. De rechtbank was het daarmee eens.

Second opinion

Het staat een gemeente niet zomaar vrij om bij een haar onwelgevallig planschadeadvies van een onafhankelijk deskundige een second opinion te vragen. Ook in deze zaak vond de eigenaar dat de gemeente het aanvullende advies niet aan het afwijzende besluit ten grondslag mocht leggen.
De Afdeling vindt dat de rechtbank terecht heeft overwogen dat de gemeente een tweede deskundige om advies mocht vragen over de voorzienbaarheid van de nieuwe planologische ontwikkeling, omdat de SAOZ daarover niet heeft geadviseerd, ook niet nadat de gemeente daarom expliciet had gevraagd. Het vragen van een aanvullend advies is niet in strijd met de procedureverordening.  Wel had de gemeente de eigenaar vooraf moeten informeren over de tweede adviesaanvraag zodat de eigenaar in de gelegenheid was om deze adviseur te wraken. De Afdeling begrijpt het oordeel van de rechtbank zo dat het besluit van 17 augustus 2017 ondanks deze omissie met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht  in stand kon worden gelaten, omdat niet aannemelijk is dat de eigenaar door de schending van de procedureverordening is benadeeld. De Afdeling volgt dit oordeel van de rechtbank, omdat niet is gebleken dat de eigenaar de tweede adviseur heeft willen wraken.

Planschade was voorzienbaar

De eigenaar is het er niet mee eens dat de rechtbank net als de gemeente is uitgegaan van voorzienbaarheid van de planschade. In een SAOZ-advies in een andere zaak had de SAOZ aangenomen dat de aanduiding ‘transformatie afweegbaar’ geen concrete indicatie was voor een planwijziging voor het realiseren van woningbouw. De eigenaar vond dat hij in ieder geval geen rekening hoefde te houden met de komst van een school, die het nieuwe bestemmingsplan nabij zijn perceel mogelijk maakt.

Kader voor beoordeling van voorzienbaarheid

De Afdeling bestuursrechtspraak stelt, met verwijzing naar de overzichtsuitspraak van 28 september 2016, voorop dat voorzienbaarheid van een planologische wijziging beoordeeld moet worden aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft.

Voor het aannemen van voorzienbaarheid is niet vereist dat verwezenlijking van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel volledig en onherroepelijk vaststaat, of dat deze maatregel in detail is uitgewerkt of dat de omvang van de nadelige gevolgen met nauwkeurigheid kan worden bepaald. Beslissend is of op het moment van investering de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was, dat hiermee bij de beslissing tot investering rekening kon worden gehouden.

‘Zoekgebied’ en ‘transformatie afweegbaar’: woningbouw en school voorzienbaar

Met uitgebreid citaat van de regels en toelichting van het uitwerkingsplan oordeelt de Afdeling dat rechtbank en gemeente terecht zijn uitgegaan van voorzienbaarheid van de planschade.
Hoewel de aanduiding ‘transformatie afweegbaar’ in de legenda van de plankaart mogelijk niet direct duidelijk is, zijn gebieden met deze aanduiding onderdeel van de op de plankaart als "zoekgebieden verstedelijking’ aangewezen gebieden. Een redelijk denkend en handelend koper kon en moest uit de term ‘zoekgebieden verstedelijking’ begrijpen dat de aldus aangewezen gebieden ten zuiden, zuidwesten en westen van de kern Hilvarenbeek bedoeld zijn voor de uitbreiding van het verstedelijkte gebied van die kern. Uit de hiervoor aangehaalde tekst van het uitwerkingsplan volgt dat deze gebieden mede zijn aangewezen voor de realisering van woningbouw. Volgens de tekst van het uitwerkingsplan moest de gemeente Hilvarenbeek in de "zoekgebieden verstedelijking" ruimte vinden voor een nieuwe woonwijk met ongeveer 120 woningen. De realisering van een nieuwe school is een normale ontwikkeling in verstedelijkt gebied. De eigenaar had daarom op grond van het uitwerkingsplan ook rekening kunnen houden met de kans dat binnen het nabij zijn woning gelegen zoekgebied een school zou worden gerealiseerd.

Kortom, ook de termen ‘zoekgebied’ en ‘transformatie afweegbaar’ leiden tot voorzienbaarheid van planschade.

Wilt u meer weten over planschade? Neemt u contact op met Hanna Zeilmaker, zeilmaker@dirkzwager.nl, of Joske Hagelaars, hagelaars@dirkzwager.nl, advocaten bij Dirkzwager!