De eigenaar van percelen in Meede verzocht om een tegemoetkoming in planschade omdat zijn woning met huiskavel in het nieuwe bestemmingsplan de bestemming Woongebied heeft gekregen en de overige gronden de bestemming Groen. De eigenaar krijgt tegengeworpen dat door de aanwezigheid van bomen en een boomgaard de agrarische waarde niet meer aan de orde is.
Agrarische bestemming? Dan geen onderdeel van erf!
De Afdeling beslecht in haar uitspraak van 29 september 2021 allereerst het standpunt van de aanvrager dat een gedeelte van de gronden moeten worden beschouwd als onderdeel van het aaneengesloten erf bij de woning: gronden met een agrarische bestemming maken geen deel uit van het erf bij een woning.
Verlies agrarische waarde door feitelijke inrichting
Op de peildatum waren de gronden met een agrarische bestemming ingericht als bosperceel met paden en een poel. Er was dus geen sprake van agrarisch gebruik dat kon worden voortgezet onder het overgangsrecht. Vanwege de begroeiing van de percelen met bomen was op het overgrote gedeelte van het perceel de Boswet van toepassing. Voor het bosgedeelte was er aldus geen sprake van planologisch nadeel. Er was wel sprake van waardedaling bij het perceelgedeelte dat in gebruik was als boomgaard.
De Afdeling is van oordeel dat de ingeschakelde deskundige toereikend had gemotiveerd dat het gedeelte van de percelen dat op de peildatum feitelijk was ingericht als bos onder het oude planologische regime niet de waarde van gronden met een agrarische bestemming had. Vanwege de beperkingen die op de peildatum voortvloeiden uit de Boswet zou een redelijk denkend en handelend koper het perceel onder het regime van het oude bestemmingsplan niet hebben willen verwerven om te gebruiken voor agrarische doeleinden. De deskundige had de waarde van het gedeelte van de percelen met de hoogstamboogaard onder het regime van het oude bestemmingsplan gebaseerd op branche- en marktgegevens; er was geen concreet aanknopingspunt aangevoerd om aan de juistheid hiervan te twijfelen.
Planvergelijking en overgangsrecht
Toch gaat het in deze zaak mis. De ingeschakelde taxateur had bij de planvergelijking en bij de waardering van de gronden onder het nieuwe regime het overgangsrecht in het nieuwe plan betrokken. Dat is in strijd met de hoofdregel dat het overgangsrecht van het nieuwe bestemmingsplan niet bij de planvergelijking en de taxatie mag worden betrokken. Alleen de aard en omvang van het overgangsrecht zelf kunnen aanleiding zijn voor een uitzondering op deze hoofdregel. Een dergelijke uitzondering doet zich in deze zaak niet voor. De taxateur had dan ook bij de taxatie van de waarde van de boomgaard op de gronden met de nieuwe bestemming "Groen" ten onrechte rekening gehouden met het overgangsrecht in het nieuwe bestemmingsplan, en aldus de percelen onder het nieuwe planologische regime te hoog gewaardeerd.
De Afdeling voorziet vervolgens zelf in de zaak en sluit aan bij de door de deskundige getaxeerde waarde van € 1,- voor de gronden met de hoogstamboogaard onder het nieuwe regime.
Commentaar
Deze zaak illustreert dat de eigenaar van een woonperceel in het buitengebied voor wat betreft de aanspraak op compensatie van planschade kan worden ‘afgestraft’ door de feitelijke inrichting van zijn perceel. Het komt in het buitengebied wel meer voor dat de agrarisch bestemde ‘huiskavel’ feitelijk bij de tuin van de woning wordt getrokken. Dat heeft, zo laat deze uitspraak zien, tot gevolg dat er enerzijds geen sprake is van onderdeel van de huiskavel, want: agrarische bestemming is geen erf, en anderzijds dat ook de agrarische waarde niet meer wordt gehaald, want: geen bescherming op grond van overgangsrecht door afwijkend feitelijk gebruik.
Wilt u meer weten over planschade? Neemt u contact op met Hanna Zeilmaker, zeilmaker@dirkzwager.nl
