Verzoek om planschade wegens vervallen bouwmogelijkheid tweede woning; afwijking advies SAOZ
De eigenaar van een vrijstaande woning te Lichtenvoorde verzocht om planschade omdat door een nieuw bestemmingsplan de mogelijkheid om een tweede woning te realiseren op zijn perceel was komen te vervallen.
De Saoz had de waardevermindering van het perceel bepaald op € 50.000,-, waarbij de SAOZ voor de oude situatie was uitgegaan van een bouwkavel van 1.000 m2 met een waarde van € 242,- per m2. De SAOZ had verder geadviseerd om 20 procent van de schade wegens het normale maatschappelijke risico voor rekening van de eigenaar te laten. De SAOZ motiveerde dat als volgt. De aard van de ontwikkeling, te weten het schrappen van onbenutte bouwmogelijkheden, is in zijn algemeenheid een normale maatschappelijke ontwikkeling. Verder was de maatregel ook passend gelet op de structuur van de omgeving, de situering van de bouwkavel en het langjarig door de gemeente en de regio gevoerde beleid. De financiële gevolgen zijn echter relevant en de schade is per saldo groot, zodat het onevenredig zou zijn om de schade volledig voor rekening van de eigenaar te laten.
De gemeente week in haar besluit en vervolgens in de beslissing op bezwaar op meerdere punten af van het advies van SAOZ.
Allereerst vond de gemeente dat gelet op de uitspraak van de Afdeling van 11 januari 2017 een korting van 50 % van het schadebedrag reëel was. In het primaire besluit werd dan ook een schadebedrag van € 25.000,- toegekend.
In de tweede plaats vond de gemeente, mede op basis van de WOZ-waarde van de naastgelegen bouwkavel een veel lagere waarde had. De gemeente vond dat zij daarvoor niet de bijzondere expertise van een taxateur nodig had omdat het geen gebouw betrof maar een kale bouwkavel.
De rechtbank floot de gemeente terug en vond dat de gemeente niet goed had gemotiveerd waarom zij van het advies van de SAOZ was afgeweken. De rechtbank stelde zelf de planschade vast.
Zowel het college als de eigenaar gingen in hoger beroep.
Hoger beroep: waarde bouwkavel; buurperceel, WOZ-waarde
De uitspraak van de rechtbank gaat in hoger beroep onderuit, omdat de rechtbank niet had onderkend dat de gemeente in haar nader besluit was uitgegaan van een lagere waarde van de bouwkavel dan de SAOZ had geadviseerd. De Afdeling toetst in haar uitspraak alsnog of de gemeente zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de bouwkavel op de peildatum onder het oude regime een lagere waarde heeft dan de SAOZ had geadviseerd. Daartoe neemt de Afdeling allereerst de onderbouwing door de SAOZ van het door haar getaxeerde schadebedrag onder de loep. De SAOZ merkt onder andere op dat de markt voor bouwkavels op en na de peildatum onder druk stond, en dat de marktwaarde van een individueel gelegen bouwkavel regelmatig lager ligt dan het niveau van uitgifteprijzen in dezelfde gemeente. In hoger beroep motiveerde de SAOZ nader dat de locatie van de bouwkavel niet valt te vergelijken met een nieuwbouwlocatie in een ruim opgezette woonwijk met waterpartijen en groen. Ook heeft SAOZ nader toegelicht dat de naastgelegen bouwkavel een lagere waarde heeft omdat deze minder gunstig is gelegen. Ook heeft SAOZ, in een nadere brief, toegelicht dat en waarom de kennelijk theoretisch tot stand gekomen WOZ-waarde geen bruikbare maatstaf was om ongecorrigeerd te gebruiken bij de beoordeling van een aanvraag om tegemoetkoming in planschade.
De gemeente betoogt in hoger beroep dat de SAOZ ten onrechte niet aansluit bij de waarde van de naast gelegen kavel en de WOZ-waarde. De Afdeling is echter van oordeel dat de gemeente niet aannemelijk heeft gemaakt dat het onderzoek van de SAOZ onzorgvuldig of onvolledig is geweest. Dat de gemeente het niet eens is met de conclusies leidt niet tot een ander oordeel, omdat uit de opmerkingen van de gemeente niet valt af te leiden dat de conclusies van de SAOZ niet juist zijn. Daarbij speelt bij de taxatie van onroerende zaken de kennis, ervaring en intuïtie van de deskundige ook een rol.
Omvang normale maatschappelijke risico: 4 procent in plaats van 2,1 procent
De Afdeling zet uitvoerig uiteen hoe het normaal maatschappelijk risico moet worden beoordeeld. De door de gemeente toegepaste korting van 50 % vindt geen genade, omdat de door de gemeente aangehaalde uitspraak op een bijzonder geval betrekking had. De door de rechtbank toegepaste en door SAOZ geadviseerde korting van 20 % van de schade kwam neer op een drempel van ongeveer 2,1 procent van de waarde van het perceel.
De gemeente voerde in hoger beroep aan dat de rechtbank een te lage drempel heeft toegepast.
De Afdeling stelt voorop dat de hoogte van de drempel primair wordt bepaald door het antwoord op de vraag of en zo ja in hoeverre de planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen valt. Hierbij is in ieder geval van belang of en zo ja in hoeverre de planologische ontwikkeling naar haar aard en omvang past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid. In dit geval is niet in geschil dat de planologische ontwikkeling in het algemeen is aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling. Dit is ook uiteengezet in het advies van de SAOZ. De SAOZ beschrijft de ontwikkeling als het beperken van de mogelijkheden voor nieuwbouw van woningen en meer in het bijzonder het daarbij schrappen van sinds jaar en dag onbenutte bouwmogelijkheden voor woningen in een zogenoemd anticipeergebied. De planologische ontwikkeling heeft tot aanzienlijke schade geleid. Dat neemt echter niet weg dat de ontwikkeling paste in de ruimtelijke structuur van de omgeving en het jarenlang gevoerde ruimtelijke beleid. Partijen zijn het daarover ook met elkaar eens.
Dit rechtvaardigt volgens de Afdeling de toepassing van een hogere drempel dan 2,1 procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. De rechtbank heeft dit niet onderkend. De Afdeling voorziet zelf in de zaak en vindt in dit geval een drempel van 4 procent van de oude waarde van de onroerende zaak redelijk.
Heeft u vragen over dit artikel of nadeelcompensatie/planschade? Neemt u gerust contact op met Hanna Zeilmaker of Joske Hagelaars, de ervaren specialisten planschade en nadeelcompensatie van Dirkzwager.
