Wat was er aan de hand?
Appellante, eigenaar van twee percelen met bedrijfsgebouwen (hierna ook: de onroerende zaak), wordt geconfronteerd met een nieuw bestemmingsplan, waarin de onroerende zaak de een uit te werken bestemming voor een woongebied heeft gekregen. Volgens haar leidt dit tot planschade in de vorm van waardevermindering van € 2.4 miljoen euro. Appellante voert hiertoe (onder meer) aan dat de bedrijfsgebouwen, die onder het oude plan voor bedrijfsdoeleinden waren bestemd, leeg staan en niets meer opbrengen en dat het realiseren van nieuwbouw onder de oude bestemming mogelijk en rendabel zou zijn geweest.
Het college van de gemeente Roosendaal (hierna: de gemeente) wijst het door appellante ingediende verzoek om tegemoetkoming in planschade af omdat pas na het onherroepelijk worden van het uitwerkingsplan kan worden beoordeeld of sprake is van een nadeliger planologische situatie.
Oordeel rechtbank
De rechtbank volgt het standpunt van de gemeente en concludeert dat de uit te werken bestemming buiten beschouwing dient te blijven in het kader van de vraag of appellante als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan in een nadeliger planologische positie is komen te verkeren. Dat de onzekerheid over de toekomstige bestemming en de duur van de procedures om te komen tot vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan en het uitwerkingsplan schade met zich brengen en met zich hebben gebracht, maakt naar het oordeel van de rechtbank geen verschil.
Hoger beroep
Appellante is het niet eens met de uitspraak van de rechtbank en gaat in hoger beroep. Zij betoogt dat het voor haar als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingplan niet meer mogelijk is om nieuwe bedrijfsgebouwen op te richten, terwijl het realiseren van woningbouw, in afwachting van de uitwerking van de nieuwe bestemming, momenteel evenmin mogelijk is.
Appellante stelt dat zij in feite “klem zit”, nu de gemeente enerzijds te kennen heeft gegeven dat zij geen gebruik wil maken van haar voorkeursrecht tot aankoop van de onroerende zaak en anderzijds heeft laten weten dat zij zich zal beraden over de invulling van het plan, waardoor de uitwerking van de nieuwe bestemming kan nog jaren op zich laten wachten. Doordat de onroerende zaak niet ten behoeve van woningbouw kan worden aangewend en ook onverkoopbaar is, is de mogelijkheid om inkomsten uit de onroerende zaak te verwerven met het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan verloren gegaan, aldus appellante.
Oordeel Afdeling
De Afdeling oordeelt dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat de gemeente de uitwerkingsplicht en de uitwerkingsregels van artikel 10, lid 10.2, van de planregels terecht niet bij de planvergelijking heeft betrokken. Dat ligt echter anders voor het bouwverbod dat is opgenomen artikel 10.3 van de planregels.
Volgens de Afdeling dient dat bouwverbod wél in de vergelijking tussen het oude en het nieuwe planologische regime te worden betrokken. Dit bouwverbod is namelijk geen bepaling als bedoeld in artikel 3.3, artikel 3.6, eerste lid, of artikel 3.38, derde of vierde lid, van de Wro en dus geen bepaling van een bestemmingsplan die in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro is uitgezonderd. In het nieuwe bestemmingsplan is verder niet geregeld dat van het bouwverbod van artikel 10, lid 10.3, bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken, zodat artikel 6.1, zesde lid, van de Wro, waarin is verwezen naar artikel 3.6, eerste lid, aanhef en onder c, van die wet, niet op schade ten gevolge van deze bepaling van toepassing is.
De Afdeling stelt verder dat uit haar rechtspraak niet volgt dat het wegbestemmen van het gebruik voor bedrijfsdoeleinden niet in de vergelijking tussen het oude en het nieuwe planologische regime mag worden betrokken. Voor zover de eigenaar door het wegbestemmen van dat gebruik schade lijdt, dient die schade aan het nieuwe bestemmingsplan te worden toegerekend.
Uit deze uitspraak blijkt dat het doorschuiven van de planschadeaanspraak naar het onherroepelijk worden van het uitwerkingsplan niet geldt voor alle schades, en in ieder geval niet voor schade als gevolg van het bouwverbod en het wegbestemmen van het gebruik onder het oude plan. Een relevante aanvulling op de rechtspraak over planschade bij uitwerkingsplannen.
Deze uitspraak illustreert verder dat de uitwerkingsplicht en de uitwerkingsregels uit het bestemmingsplan niet bij de planvergelijking mogen worden betrokken, terwijl het bouwverbod en het wegbestemmen van het gebruik juist wél in de beoordeling mogen worden meegenomen.
Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen? Of wilt u weten of u recht heeft op een tegemoetkoming in planschade? Neem dan gerust contact op met Hanna Zeilmaker of Joske Hagelaars, zij vertellen u graag meer!
