De eigenaar van een kantoorgebouw verzoekt om vergoeding van planschade vanwege het in 2013 in werking getreden bestemmingsplan Stationsomgeving. De door de gemeente ingeschakelde onafhankelijke deskundige gaat uit van een waardevermindering van € 65.000,- vanwege de beperkte gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de percelen van de eigenaar. Op advies van de deskundige besluit de gemeente om een veegplan vast te stellen waarin de weggevallen mogelijkheden worden hersteld. In het besluit over de aanvraag om planschade staat dat de gemeente een ontwerp veegplan in werking zal treden en dat als het veegplan onverhoopt niet in werking zal treden, alsnog een tegemoetkoming van € 65.000,- zal worden uitbetaald. Een datum waarop het veegplan in werking moet zijn getreden wordt niet genoemd.
De gemeente was een procedure tot wijziging van het bestemmingsplan gestart. De rechtbank vond in beroep dat de schade niet kon worden gecompenseerd door herstel van de oude planologische mogelijkheden (compensatie in natura). In hoger beroep bestrijdt de eigenaar het oordeel van de rechtbank dat voor het toekennen van compensatie in natura in beginsel voldoende is dat de bestemmingsplanprocedure was opgestart. De eigenaar vond dat hij daarmee onvoldoende zekerheid had. De gemeente wees erop dat de onzekerheid wel voldoende was ondervangen, en wees erop dat het herstelplan binnen anderhalf jaar daadwerkelijk onherroepelijk was geworden.
Dan speelde er ook nog iets anders. De aanvraag was ingediend in november 2016. De eigenaar heeft de panden in augustus 2017 in eigendom overgedragen aan een haar aandeelhouder, die de percelen vervolgens in juni 2018 zelf ook weer heeft verkocht. De gemeente vond dat de aanvrager kon worden vereenzelvigd met de nieuwe eigenaar waardoor de eigendomsoverdracht geen gevolgen had voor de beoordeling van de mogelijkheid van compensatie in natura.
Wat vindt de Afdeling bestuursrechtspraak in haar uitspraak van 4 maart 2021?
Criteria compensatie in natura op een rij
De Afdeling zet allereerst, met verwijzing naar de overzichtsuitspraak van september 2016 (r.o. 5.41 tot en met 5.47), de welbekende criteria voor een geslaagde compensatie in natura op een rij:
- Planschade kan in natura worden gecompenseerd. In dat geval is de tegemoetkoming in de schade anderszins verzekerd en hoeft er geen schadevergoeding in geld te worden betaald.
- De voorkeur van de aanvrager is niet doorslaggevend, het bestuursorgaan mag kiezen voor de wijze van compenseren die de laagste kosten meebrengt.
- Het is niet nodig dat de schade al tijdens het ontstaan ervan in natura is gecompenseerd, het gaat erom dat de tegemoetkoming ten tijde van de beslissing op de aanvraag voldoende anderszins is verzekerd.
- Bij compensatie in natura is voorafgaande vaststelling van de schade in geld niet noodzakelijk.
- Compensatie in natura kan bij waardevermindering door een wijziging van het planologische regime van de eigen onroerende zaak van aanvrager (directe planschade) bestaan uit herstel van de weggevallen planologische mogelijkheden. In dat geval kan tegemoetkoming in geld achterwege blijven, omdat de tegemoetkoming in schade anderszins is verzekerd.
- Tegemoetkoming in schade door compensatie in natura is niet voldoende anderszins verzekerd, wanneer deze afhankelijk is van een toekomstige, onzekere gebeurtenis.
- Wanneer het niet geheel zeker is of het planologische herstelregime in werking zal treden, betekent dit niet zonder meer dat compensatie in natura zinledig is. De onzekerheid over de te doorlopen planologische procedures kan worden ondervangen door toezeggingen van het bestuursorgaan. Daarbij is van belang dat met deze toezeggingen met voldoende zekerheid vaststaat dat, mocht blijken dat compensatie in natura niet tot stand kan worden gebracht, de hoogte van het alsnog uit te betalen bedrag na inwinning van advies bij een onafhankelijke adviseur wordt vastgesteld en dat dit bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de ontvangst van de aanvraag.
Criteria toegepast op casus Sittard-Geleen: geen datum = geen zekerheid
In het besluit van de gemeente was overwogen dat de tegemoetkoming in planschade van € 65.000,00 wordt uitbetaald, indien het veegplan niet in werking zou treden. De gemeente had hiervoor geen datum opgenomen. De Afdeling vond dan ook dat de gemeente de tegemoetkoming in planschade onder meer afhankelijk had gesteld van de toekomstige, onzekere gebeurtenis dat het veegplan onherroepelijk zou orden. Die onzekerheid was niet ondervangen met een datum waarop uitbetaling van het schadebedrag zou plaatsvinden. Omdat het veegplan op de datum van het besluit nog niet in werking was getreden en niet onherroepelijk was kon het college niet uitgaan van het anderszins verzekerd zijn van de planschade. De geboden compensatie in natura voldeed dus niet aan de daaraan te stellen eisen.
Commentaar: dit onderdeel van de uitspraak is geheel in lijn met de rechtspraak; de uitspraak van de Afdeling was op dit onderdeel dus te voorzien.
Gevolgen eigendomsoverdracht
Op datum inwerkingtreding van het veegplan waren de percelen door de verkrijger van de oorspronkelijke eigenaar doorverkocht aan een derde. De Afdeling overweegt dat met het veegplan de tegemoetkoming in de door de oorspronkelijke eigenaar of haar rechtsopvolger tevens aandeelhouder, niet anderszins is verzekerd.
De Afdeling vindt namelijk dat de in het besluit van 17 november 2017 bedoelde situatie waarin het veegplan niet in werking treedt, gelijk is te stellen aan de situatie waarin de belanghebbende de onroerende zaken vóór de inwerkingtreding van het veegplan heeft verkocht. Immers door die verkoop heeft de aanvrager geen baat bij de positieve invloed van dat plan op de waarde van de onroerende zaken. Dit betekent volgens de Afdeling dat is voldaan aan de voorwaarde voor het uitbetalen van een tegemoetkoming in planschade in geld.
Commentaar: deze uitspraak is in lijn met eerdere uitspraken over compensatie en tussentijdse eigendomsoverdrachten. De overweging dat de aanvrager bij een tussentijdse verkoop geen baat heeft bij de positieve invloed van het herstelplan op de waarde van de onroerende zaken laat naar mijn oordeel ruimte voor een kritische beoordeling van de afspraken bij en omstandigheden van de verkoop. Indien moet worden vastgesteld dat in de contractuele relatie tussen aanvrager en koper wel degelijk een voorschot is genomen op de beoogde planwijziging kan de aanvrager wel degelijk baat hebben bij het herstel in natura. Dan kan naar mijn oordeel nog steeds sprake zijn van compensatie in natura althans van anderszins verzekerd nadeel.
Bedrag in besluit? Dan ook uitbetalen!
Saillant detail is dat de gemeente in haar besluit op de aanvraag had opgenomen dat zij een bedrag van € 65.000,- zou uitbetalen als het herstel in natura niet van de grond zou komen. Later vond de ingeschakelde adviseur dat dat bedrag eigenlijk lager moest zijn. De Afdeling voorziet, mede op verzoek van partijen, zelf in de zaak en overweegt zij dat zij de tegemoetkoming niet op een lager bedrag dan € 65.000,- zal vaststellen. Met het besluit van november 2017 heeft de gemeente immers het vertrouwen gewekt dat in ieder geval een bedrag van € 65.000,- zou worden betaald als compensatie in natura niet mogelijk is. De gemeente heeft voor de hoogte van de tegemoetkoming geen voorbehoud gemaakt. De gemeente heeft dan ook geen ruimte meer om de tegemoetkoming op een lager bedrag vast te stellen.
Commentaar: deze zaak laat zien dat de gemeente in ieder geval moet overwegen of zij in haar besluit een uit te betalen bedrag opneemt of niet. Volgens de rechtspraak is zij daartoe niet verplicht, het is met dit voorbeeld in gedachten dus een serieuze optie om de vaststelling in geld achterwege te laten of in ieder geval een uitdrukkelijk voorbehoud te maken.
Heeft u vragen over dit artikel of nadeelcompensatie/planschade? Neemt u gerust contact op met Hanna Zeilmaker of Joske Hagelaars, de ervaren specialisten planschade en nadeelcompensatie van Dirkzwager.
