Planschade Uithoorn: uitzichtschade en de aard van de omgeving

In een planschadezaak van de gemeente Uithoorn heeft de Raad van State op 5 juni 2013 geoordeeld over uitzichtschade. De aard van de omgeving is daarbij niet relevant.

De casus
Aletes, eigenaar van een perceel met woning te Kudelstaart, heeft verzocht om vergoeding van planschade vanwege een bestemmingsplan uit 2005 dat op gronden aan de overzijde van zijn woning de bouw van bedrijfsgebouwen en kassen mogelijk maakt. Het perceel van Aletes was volgens een bestemmingsplan uit 1993 zelf bestemd voor de uitoefening van een tuinbouwbedrijf, met bedrijfswoning. De gemeente kon vrijstelling verlenen voor het gebruik als burgerwoonhuis, op voorwaarde dat de uitoefening van het tuinbouwbedrijf wordt of is beëindigd en de voortzetting daarvan niet meer is te verwachten.

De Afdeling had in deze zaak in 2009 geoordeeld dat de gemeente de vrijstellingsmogelijkheid ten behoeve van burgerbewoning niet betrokken bij de planologische vergelijking.

De gemeente (in navolging van de SAOZ) heeft vervolgens de vrijstellingsmogelijkheid in aanmerking genomen maar heeft geoordeeld dat verlening van de vrijstelling met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid was uitgesloten, omdat de woning op peildatum een agrarische bedrijfswoning was en de agrarische bedrijfsvoering niet was geëindigd, zodat op de peildatum niet vaststond dat de voortzetting van de tuinbouwactiviteiten niet meer was te verwachten. De SAOZ vond bovendien dat als vrijstelling wel mogelijk was, er vanwege de planologische gebruiksmogelijkheden van de percelen in de omgeving geen effect was op de waarde van de (burger)woning.

Inrichting omgeving niet relevant voor uitzichtschade
De Afdeling is van oordeel dat de rechtbank terecht heeft overwogen dat voor toepassing van de vrijstellingsbevoegdheid de feitelijke situatie ter plaatse van belang is. De gemeente en Aletes hebben ter zitting bevestigd dat Aletes op de peildatum op haar perceel geen agrarisch bedrijf uitoefende en de aanwezige woning als burgerwoning in gebruik had. Het college heeft onvoldoende gemotiveerd waarom de beperking van het uitzicht vanaf het perceel bij gebruik van de woning als burgerwoning niet van invloed kan zijn op de waarde van dat perceel. De enkele omstandigheid dat de omgeving van dat perceel voor agrarische doeleinden wordt gebruikt (de aard van de omgeving), is daarvoor onvoldoende.

De Afdeling geeft vervolgens opdracht aan de StAB om de planschade te begroten. De StAB constateert dat op het bouwperceel onder het nieuwe bestemmingsplan ook warmtebuffertanks van 11,2 meter hoog mogen worden gerealiseerd. Onder het oude plan konden slechts kleine gebouwtjes worden gerealiseerd. De StAB bepaalt de planschade op € 5.000,-, en de Afdeling stelt de planschadevergoeding op dat bedrag vast.

Heeft u vragen? Neemt u contact op met mr. Hanna Zeilmaker, planschadespecialist