Planschade Aldi door wegbestemmen gebruik als supermarkt
Aldi heeft verzocht om tegemoetkoming in planschade in de vorm van waardevermindering van haar pand te Veendam. Als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Veendam Centrum" is het gebruik als supermarkt niet langer toegestaan. Hierdoor is de waarde van het pand gedaald.
Conform het advies van de ingeschakelde deskundige heeft de gemeente het verzoek afgewezen. Weliswaar was de waardevermindering als gevolg van de planologische verslechtering gewaardeerd op € 229.000,00, maar volgens de adviseur moest de planschade geheel voor rekening van Aldi blijven, omdat Aldi zichzelf actief in een nadeliger positie heeft gebracht. Aldi wist dat bij verplaatsing van de supermarkt naar een andere locatie, het gebruik van het pand aan de Molenstreek 180 als supermarkt planologisch actief zou worden beëindigd. Op 9 juli 2014, vier maanden voor de inwerkingtreding van het schadeveroorzakende bestemmingsplan, heeft Aldi zelf het gebruik van het pand als supermarkt beëindigd, wetende dat het gebruik als supermarkt daardoor planologisch niet langer zou zijn toegestaan. Als Aldi het gebruik als supermarkt zou hebben voortgezet tot 3 november 2014, de datum van inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, had het gebruik tot in lengte van jaren kunnen worden voortgezet onder het overgangsrecht. Nu Aldi met de beëindiging van het gebruik als supermarkt zichzelf de mogelijkheid heeft ontnomen dat gebruik onder het overgangsrecht te brengen, dienen de nadelige gevolgen volledig voor rekening van Aldi te blijven, aldus de gemeente.
De rechtbank heeft geoordeeld dat het college heeft kunnen besluiten dat de planschade redelijkerwijs voor rekening van Aldi behoort te blijven, omdat zij de mogelijkheid om de schade te voorkomen of beperken onvoldoende heeft benut.
De Afdeling denkt hier in haar uitspraak van 27 november 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:3980) heel anders over, en wel als volgt.
De Afdeling stelt vast dat de gemeente Aldi geen passieve risicoaanvaarding tegenwerpt. Niet in geschil is dat Aldi het pand de gehele benuttingsperiode (=de periode dat de eigenaar na kennisneming van het voorteken van een nadelige planwijziging in de gelegenheid is geweest de niet benutte bouw- en gebruiksmogelijkheden alsnog te benutten) als supermarkt heeft gebruikt en dat dit het meest rendabele gebruik is. De gemeente verwijt Aldi dat zij zichzelf na de benuttingsperiode in een nadeliger positie heeft gebracht, door het gebruik als supermarkt te staken. Als Aldi het gebruik had voortgezet, was het gebruik onder de beschermende werking van het overgangsrecht komen te vallen. Het gebruik is dus te vroeg gestaakt en de daardoor ontstane schade dient volgens het college voor rekening van Aldi te blijven. Het college ziet steun voor zijn standpunt in de uitspraak van de Afdeling van 20 juli 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2018. Daaruit volgt volgens het college dat bij directe planschade zoals hier aan de orde, het overgangsrecht bij de beoordeling mag worden betrokken.
De Afdeling volgt deze redenering niet. In de uitspraak van 20 juli 2016 lag alleen maar de vraag voor of aan het tegenwerpen van passieve risicoaanvaarding ten aanzien van vervallen bouwmogelijkheden van een restaurant, in de weg stond dat het gebruik van de te realiseren bebouwing voor horecadoeleinden slechts onder het gebruiksovergangsrecht mogelijk was. De Afdeling heeft die vraag ontkennend beantwoord. Daaruit volgt echter niet dat bij de beantwoording van de vraag of de schade redelijkerwijs voor rekening van de aanvrager behoort te blijven, zelfstandige betekenis toekomt aan het overgangsrecht.
Ten aanzien van de aan Aldi aangewreven schadebeperkingsverplichting oordeelt de Afdeling dat Aldi haar schade in de vorm van waardevermindering van haar onroerende zaak naar zijn aard niet kon voorkomen door voortzetting van het gebruik van de onroerende zaak onder het overgangsrecht. Met het overgangsrecht in een bestemmingsplan wordt beoogd een tijdelijke situatie te overbruggen. De overgangsbepalingen bij een bestemmingsplan zijn dus van een andere orde dan de bestemmingsvoorschriften. Aan het kunnen voortzetten van bestaand gebruik onder het overgangsrecht komt ook niet dezelfde waarde toe als aan gebruik dat rechtstreeks is bestemd. Om deze reden moeten bij de planvergelijking de mogelijkheden die het overgangsrecht biedt buiten beschouwing worden gelaten (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 21 oktober 2015, ECLI:NL:RVS:2013:3259). De omstandigheid dat bestaande activiteiten van een aanvrager worden beschermd op grond van het overgangsrecht van het bestemmingsplan, staat los van de mogelijke planologische verslechtering die tot waardevermindering van een onroerende zaak leidt. Dat Aldi de door haar gestelde schade had kunnen voorkomen is dus onjuist. De Afdeling vindt bovendien dat van Aldi in de gegeven omstandigheden in redelijkheid niet kon worden gevergd dat zij het gebruik van het pand als supermarkt zou voortzetten tot de inwerkingtreding van een nieuw bestemmingsplan, waarin eventueel het gebruik als supermarkt positief zou worden bestemd. Daarbij is van belang dat de beëindiging van het gebruik als supermarkt overeenstemt met het door de gemeente gevoerde ruimtelijke detailhandelsbeleid, zoals tot uitdrukking komend in het schadeveroorzakende bestemmingsplan, en dat is gericht op beëindiging van dit gebruik.
Heeft u vragen over planschade of nadeelcompensatie? Belt of mailt u met Hanna Zeilmaker of Joske Hagelaars.
