De casus
De eigenaar van een woning heeft het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade in de vorm van waardedaling van zijn woning als gevolg van de omgevingsvergunning die aan de eigenaar van een aangrenzend perceel is verleend. Het college heeft aan de eigenaar van een aangrenzend perceel een omgevingsvergunning verleend om in afwijking van het bestemmingsplan 24 arbeidsmigranten te huisvesten.
Het college heeft deze aanvraag afgewezen waarna een procedure is gevolgd. In een tussenuitspraak d.d. 2 maart 2022 had de Afdeling geoordeeld dat aan er gegronde reden waren om te twijfelen aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het taxatierapport dat het college aan haar afwijzing ten grondslag had gelegd. De Afdeling droeg het college op om ter motivering van haar afwijzingsbesluit een nieuw deskundigenadvies in te winnen.
Oordeel van de Afdeling
Geen deskundige taxateur
Naar het oordeel van de Afdeling is het college er niet in geslaagd om het in de eerdere tussenuitspraak geconstateerde gebrek met betrekking tot de taxatie te herstellen.
Volgens de Afdeling valt de deskundigheid van de planschadedeskundige als taxateur te betwijfelen:
7.4. Het is de Afdeling niet gebleken dat de opsteller van het advies van de SAOZ aan het college en aan [appellant] een schriftelijke verklaring ter beschikking heeft gesteld, waaruit, onder meer, blijkt dat en waarom hij objectief bezien en controleerbaar kan worden aangemerkt als deskundige ter zake van het taxeren van een object als hier aan de orde. De Afdeling stelt verder vast dat de opsteller van het advies van de SAOZ in het, door de SAOZ in haar advies bedoelde LRGD, voor zover hier van belang, staat ingeschreven met als specialisaties planschade en nadeelcompensatie. De opsteller van het advies staat in dit register - anders overigens dan enkele andere medewerkers van de SAOZ - niet ingeschreven voor de specialisatie taxatie.
Het betoog van de opsteller van het advies dat hij zelf van mening is dat hij desondanks door opleiding, inschrijvingen en ervaring volledig gekwalificeerd is om de onderhavige waardering te verrichten, is, zonder inzichtelijke onderbouwing daarvan, die ontbreekt, niet voldoende om de door het betoog van [appellant] gewekte twijfel aan de deskundigheid van deze adviseur ter zake van het taxeren van een object als hier aan de orde, weg te nemen.
Dat, zoals in het advies van de SAOZ is gesteld, in een planschadezaak niet louter de marktwaarde bepalend is voor de taxatie van de waarde van een onroerende zaak, impliceert, anders dan de SAOZ betoogt, niet dat de taxatie van de waarde daarvan niet behoeft te worden verricht door een deskundig taxateur en dat kan worden volstaan met een taxatie van een planschadedeskundige, die niet tevens is gekwalificeerd als taxateur.
Het betoog slaagt.
Normaal maatschappelijk risico
Verder constateert de Afdeling ook nog een probleem met de motivering van het college bij het bepalen van de hoogte van het normaal maatschappelijk risico gehanteerde percentage van vier procent van de waarde van de woning.
Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling moet bij het bepalen van de hoogte van het normaal maatschappelijke risico rekening worden gehouden met:
(i) de vraag of de desbetreffende planologische ontwikkeling als normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd en;
(ii) de vraag of deze ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, waarbij in ieder geval betekenis toekomt aan de mate waarin de ontwikkeling;
(a) naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past;
(b) binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past.
Afhankelijk van de mate waarin aan de indicatoren (a) en (b) is voldaan mag het bestuursorgaan een drempel tussen de 2 en 5 procent van de waarde van de onroerende zaak hanteren bij de invulling van het normaal maatschappelijke risico.
Volgens de Afdeling heeft het college het hierboven geschetste toetsingskader onjuist toegepast. Daarmee is het door het college gehanteerde percentage van vier procent onvoldoende gemotiveerd:
8.1. Het college stelt zich, onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 3 november 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2402, op het standpunt dat de tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten in vrijgekomen bebouwing in het buitengebied een normale maatschappelijke ontwikkeling is, zodat aan de eerste indicator voldaan wordt. Het college stelt zich daarnaast, mede gebaseerd op de beperkte invloed op de omgeving waar ook de diverse betrokken adviseurs van uitgaan, op het standpunt dat de ontwikkeling naar aard en omvang past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving. Nu er geen sprake is van een gedurende jaren gevoerd ruimtelijk beleid in deze, wordt aan de tweede indicator volgens het college gedeeltelijk voldaan. Nu geheel aan de eerste indicator en gedeeltelijk aan de tweede indicator wordt voldaan, past daarbij een drempel van 4 procent (€ 16.000,-), aldus het college.
(...)
8.3. Het college heeft in het besluit niet onderkend dat de gestelde omstandigheid dat tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten in vrijgekomen bebouwing in het buitengebied een normale maatschappelijke ontwikkeling is, geen betrekking heeft op een indicator in vorenbedoelde zin. De twee in de uitspraak genoemde indicatoren zijn de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past. Deze zijn niet van belang voor de beantwoording van de vraag of de beweerdelijk schade veroorzakende planologische ontwikkeling in het algemeen een normale maatschappelijke ontwikkeling is, maar voor de beantwoording van de vraag of deze ontwikkeling op deze specifieke locatie in de lijn der verwachtingen lag.
8.4. Het college heeft bovendien niet onderkend dat in de hiervoor genoemde uitspraak van de Afdeling, voor zover hier van belang, is overwogen dat als aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan, het hanteren van een drempel van 3 procent in beginsel aangewezen is. Aangezien het college zich op het standpunt stelt dat in dit geval niet gesproken kan worden van een gedurende jaren gevoerd ruimtelijk beleid en dus niet is voldaan aan één van beide indicatoren, is alleen al daarom de door het college toegepaste drempel van 4 procent onvoldoende gemotiveerd.
8.5. Het college heeft bovendien in het besluit niet deugdelijk gemotiveerd waarom de beweerdelijk schade veroorzakende ontwikkeling, die voorziet in de huisvesting van maximaal 24 arbeidsmigranten, naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past. De enkele stelling dat, mede gebaseerd op de beperkte invloed op de omgeving waar ook de diverse betrokken adviseurs van uitgaan, de ontwikkeling naar aard en omvang past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving, is daarvoor onvoldoende.
Het betoog slaagt.
Omdat het besluit nog altijd voor herstel vatbare gebreken vertoont, geeft de Afdeling nogmaals toepassing aan de bestuurlijke lus, en geeft het college opnieuw de opdracht om de geconstateerde gebreken te herstellen.
Wordt vervolgd.
Als u vragen heeft over deze uitspraak of over planschade in het algemeen, dan kunt u contact opnemen met Hanna Zeilmaker, specialist planschade en nadeelcompensatie bij Dirkzwager.
