De ontwikkelingen rond het coronavirus, COVID-19, gaan razendsnel. In ons kennisportal over het coronavirus vindt u onze juridische artikelen en andere relevante content. Bekijk het kennisportal

  1. Home
  2. Kennis
  3. Artikelen
  4. Planschade Wijdemeren: ondanks beperking toegestane milieucategorieën geen waardevermindering

Planschade Wijdemeren: ondanks beperking toegestane milieucategorieën geen waardevermindering

Na tien jaar procederen eindelijk duidelijkheid over planschade: geen waardevermindering, wel vergoeding voor duur procedure.
Leestijd 
Auteur artikel Hanna Zeilmaker
Gepubliceerd 20 juli 2021
Laatst gewijzigd 20 juli 2021
 

Verzoek om tegemoetkoming planschade vanwege beperking toegestane milieucategorieën

De gemeente Wijdemeren heeft in 2008 een nieuw bestemmingsplan vastgesteld voor o.a. de bedrijfspercelen van Pembroek B.V. Dat bestemmingsplan voorziet voor de bedrijfspercelen in verschillende toegestane milieucategorieën. Het voorgaande bestemmingsplan kende geen beperking van de toegestane milieucategorieën. Partijen procederen ruim tien jaar over de vraag of deze planologische wijziging heeft geleid tot een waardedaling van het perceel.  

Doorlopen procedure

Na een eerste besluit in 2011 tot afwijzing van het verzoek om planschade besluit het college, na vernietiging van de beslissing op bezwaar door de rechtbank, in 2015 opnieuw over de ingediende bezwaren tegen de afwijzing. In het tegen de tweede beslissing op bezwaar ingestelde hoger beroep draagt de rechtbank de StAB op om advies uit te brengen. De rechtbank vindt namelijk dat de in opdracht van het college uitgebrachte deskundigenadviezen zijn gebaseerd op een ondeugdelijke planvergelijking. De StaB komt dan in juli 2017 met een advies, waarin wordt verwezen naar een taxatie waarvan de conclusie is dat Pembroek geen schade lijdt omdat er geen daling is van de marktwaarde. Vanwege twijfel aan de beïnvloeding van de taxateur door de vraagstelling aan de StAB wordt een nieuwe taxatie gevraagd aan weer een andere deskundige. Die concludeert in mei 2019 ook dat er op basis van de planvergelijking geen daling is van de marktwaarde van het perceel. De rechtbank laat vervolgens de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand omdat zij geen aanleiding ziet om te twijfelen aan de juistheid van dat advies.
Tegen die uitspraak wordt hoger beroep ingesteld.

Tevergeefs.

Oordeel Afdeling over taxatie

Pembroek is het niet eens met de door de rechtbank onderschreven conclusie van de taxateur dat de waarde van haar perceel niet wordt beïnvloed door de nieuwe tweedeling op het perceel in categorie 2 en 3.1. Verder is volgens Pembroek een benadering waarin alleen de grondwaarde is betrokken onjuist omdat daarmee de aanwezige bedrijfsopstallen die in het nieuwe plan voor minder productiebedrijven bruikbaar zijn, teveel buiten beschouwing gelaten worden. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst Pembroek B.V. naar een rapport van een deskundige.

De Afdeling stelt voorop dat de rechter met toepassing van artikel 8:47 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) een deskundige kan benoemen voor het instellen van een onderzoek. De bestuursrechter mag in beginsel afgaan op de inhoud van het verslag van de benoemde deskundige. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd. De bestuursrechter kan een taxatie slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen.
Tussen partijen is niet in geschil is dat de beperking van de gebruiksmogelijkheden als gevolg waarvan bedrijfsactiviteiten van milieucategorie 3.2 of hoger niet langer zijn toegestaan, niet tot schade heeft geleid. Het geschil tussen partijen is beperkt tot de vraag of het niet op het hele perceel mogen ontplooien van bedrijfsactiviteiten in categorie 3.1, tot een waardedaling van het object heeft geleid.

De Afdeling beschrijft op welke manier de door de rechtbank (resp. de StAB) benoemde deskundige de schade heeft beoordeeld. De deskundige heeft in de eerste plaats de waarde van het object, bestaande uit de gebouwen en het buitenterrein, onder het oude bestemmingsplan vastgesteld. Vervolgens heeft de deskundige, voor zover hier van belang, onderzocht of het object zonder beperkingen door milieucategorieën een hogere waarde heeft dan het object met categorie 2 en 3.1. Dat de doelgroep voor een bedrijfsobject zonder beperkingen groter is dan voor een vergelijkbaar object met beperkingen, is volgens de deskundige daarbij niet doorslaggevend. De waarde van het object wordt bepaald door wat wel mag en niet door wat niet (meer) mag worden gevestigd. Volgens de deskundige wordt de waarde van het object niet in negatieve zin beïnvloed door de beperking van de maximaal op het perceel toegestane milieucategorie. Uit vergelijkend onderzoek is niet gebleken dat terreinen met een categorie hoger van 2 of 3.1 een hogere uitgifteprijs hebben. Aanvullend vergelijkend onderzoek naar de gronduitgifteprijzen van percelen met verschillende milieucategorieën, geeft geen indicatie voor een verschil in uitgifteprijs tussen kavels met categorieën hoger dan 3.1. De verschillen in waarde tussen bedrijfspercelen wordt volgens de deskundige bepaald door fysieke aspecten zoals ligging aan vaarwater, zichtlocatie, doorgaande weg en perifere ligging voor lawaai veroorzakende bedrijven. Dit geldt volgens de deskundige ook voor bebouwde grond. Dat het perceel door de inwerkingtreding van het nieuwe plan is verdeeld in enerzijds maximaal categorie 2 en anderzijds maximaal categorie 3.1, is volgens de deskundige dan ook niet van invloed op de waarde van het object.

Volgens de Afdeling heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat het betoog van Pembroek geen concrete aanknopingspunten biedt om te twijfelen aan de juistheid van het advies van de deskundige. In het advies is onderbouwd waarom de waarde van het object niet wordt beïnvloed door de tweedeling van het perceel. Het door Pembroek ingebrachte rapport biedt geen concrete aanknopingspunten om te twijfelen aan de onderbouwde stelling van de deskundige dat er geen waardeverschil bestaat tussen gronden waarop bedrijfsactiviteiten van milieucategorie 2 zijn toegestaan en gronden waarop bedrijfsactiviteiten van milieucategorie 3.1 zijn toegestaan, en dat dit voor de op de gronden aanwezige opstallen niet anders is. Dat de deskundige van Pembroek op basis van een andere benadering tot een andere taxatie komt, is onvoldoende. Daarmee is immers nog niet gezegd dat het advies van de deskundige onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.

De rechtbank is dus terecht tot de conclusie gekomen dat de bestemmingswijziging niet heeft geleid tot een waardevermindering van de onroerende zaak, zodat zij de rechtsgevolgen van het besluit van 29 september 2015 in stand heeft kunnen laten.

Proceskostenveroordeling; vergoeding overschrijding redelijke termijn

De Afdeling oordeelt verder nog over de proceskostenveroordeling en een vergoeding voor het overschrijden van de redelijke termijn. Vanwege de nadere zittingen, met een geheel nieuwe inhoudelijke behandeling van het beroep, had de rechtbank extra punten moeten toekennen. Bovendien is sprake van een overschrijding van de redelijke termijn. Omdat het eerste besluit is genomen voor de bekendmaking van de Afdelingsuitspraak van 29 januari 2014 waarin de redelijke termijn voor de gehele procedure vier jaar is, gaat de Afdeling uit van een termijn van vijf jaar. Er is dus sprake van een termijnoverschrijding met vijf jaar. Volgens de Afdeling is er geen aanleiding om een langere termijn gerechtvaardigd te achten. Uitgaande van een tarief van € 500,00 per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond, betekent dit dat aan Pembroek een vergoeding voor de door haar geleden immateriële schade van € 5.500,00 toekomt. Deze overschrijding van de redelijke termijn is zowel aan het college als aan de bestuursrechter toe te rekenen. Dat leidt tot een schadevergoeding van € 3.385,00 ten laste van het college en een schadevergoeding van € 2.115,00 ten laste van de Staat.