Projectontwikkelaar moet van de Europese Commissie staatssteun terugbetalen

Op 25 januari 2012 heeft Europese Commissie Nederland bij brief geïnformeerd mee dat zij ging onderzoeken of de gemeente Leidenschendam-Voorburg in het kader van het project Damplein (project) staatssteun had gegeven aan projectontwikkelaar Schouten De Jong (SJB). Het onderzoek duurde ongeveer één jaar en resulteerde in een onlangs gepubliceerde beschikking waarin de Commissie constateerde dat SJB ten onrechte staatssteun had ontvangen.

Staatssteun of niet, het definitieve oordeel van de Commissie
Voor een korte beschrijving van de casus wordt verwezen naar een eerder gepubliceerd artikel over de onderhavige zaak.

Nederland betwistte dat er sprake was van staatsteun. Op de eerste plaats was Nederland van mening dat SJB geen voordeel had ontvangen en op de tweede plaats betwistte Nederland dat de maatregelen de mededinging vervalsen en het handelsverkeer binnen de EU ongunstig beïnvloeden. Op deze aspecten spitst de beschikking van de Europese Commissie zich toe.

Voordeel
In het kader van het project had de gemeente in 2004 grond verkocht aan SJB. Nadat SJB in 2009 de gemeente had verzocht de grondprijs te verlagen, SJB slaagde er namelijk niet in 70% van de geplande vrijesectorwoningen te verkopen (de 70%-bepaling), liet de gemeente de grond opnieuw taxeren. Op basis van de restwaardemethode (ook wel residuele grondwaardemethode genoemd) kwam de deskundige tot het oordeel dat € 4 miljoen een markconforme verkoopprijs van de grond was. Vervolgens werd de koopprijs met dit bedrag verlaagd.

De Europese Commissie constateert dat de restwaardemethode in theorie zelfs een negatieve grondwaarde als resultaat kan hebben. In een dalende huizenmarkt is de restwaardemethode volgens de Europese Commissie daarom geen geschikte methode om de marktprijs te berekenen.

Nederland had gesteld dat de gemeente door de grondprijs te verlagen had gehandeld als een particuliere marktinvesteerder. Een particuliere marktinvesteerder zou vanwege de te verwachten schade ook met de prijsverlaging hebben ingestemd. De Europese Commissie betwist dit. Een particuliere investeerder die, net als de gemeente, enkel financieel bijdraagt in de grondexploitatiefase van het project zou er veeleer voor hebben gezorgd dat de grondexploitatiewerkzaamheden snel werden uitgevoerd, zodat de grond aan de projectontwikkelaars kon worden geleverd. Bovendien zou een particuliere marktinvesteerder de overige ontwikkelaars hebben gevraagd de verkoopprijs van de grond en de bijdragen te betalen die in de vrij onderhandelde overeenkomsten waren vastgelegd. Hier komt bij dat SJB had geweigerd alle bouwwerkzaamheden te starten, terwijl de 70%-bepaling beperkt was tot de vrijesectorwoningen. Een particuliere investeerder zou van de projectontwikkelaar hebben verlangd dat de niet onder de 70%-bepaling vallende bouwwerkzaamheden gewoon zouden worden uitgevoerd.

Vervalsing van de mededinging en de beïnvloeding van de handel tussen de lidstaten
De Europese Commissie wijst erop dat elke vorm van steunverlening aan een onderneming die op de interne markt actief is, de mededinging kan vervalsen en het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig kan  beïnvloeden. Vervolgens herinnert de Europese Commissie eraan dat de betwiste maatregelen moeten worden geacht het handelsverkeer ongunstig te kunnen beïnvloeden, aangezien zowel in de bouwsector als binnen de vastgoedontwikkeling grensoverschrijdende handel binnen de Unie bestaat.

Beoordeling van de verenigbaarheid
Omdat er volgens de Europese Commissie sprake was van staatssteun, moet de Europese Commissie ook nog nagaan of de maatregel verenigbaar is met de interne markt. Hierbij gaat de Europese Commissie na of de steun is gericht op een duidelijk omschreven doelstelling van gemeenschappelijk belang, alsook of de steunmaatregel passend en evenredig is om deze doelstelling te bereiken en of deze niet tot buitensporige vervalsing van de mededinging leidt.

Volgens de Europese Commissie is het Damplein geen achtergestelde stadswijk die onder marktfalen te lijden had. Daarnaast had de gemeente de verzoeken van twee andere deelnemende projectontwikkelaars om de overeengekomen verkoopprijs te verlagen niet gehonoreerd. Dit toont volgens de Europese Commissie aan dat steunmaatregel niet passend is. Tot slot is de steunmaatregel niet evenredig, omdat het voordeel voor SJB groter is dan het vermeende verlies. De Europese Commissie komt daarom tot de conclusie dat de steunmaatregel onverenigbaar is met de interne markt.

Terugvordering en kwantificering en van de steun
Omdat er sprake is van die steunmaatregel niet verenigbaar is met de interne markt, moet Nederland de onrechtmatig verleende steun terugvorderen. Opmerkelijk aan de beschikking is dat de Europese Commissie het terug te vorderen bedrag gedetailleerd kwantificeert. Uit de jurisprudentie volgt dat de Europese Commissie hiertoe niet verplicht is. Desondanks is de Europese Commissie van mening dat zij wel informatie kan verstrekken aan de hand waarvan de adressaat van de beschikking het terug te vorderen bedrag zonder al te grote problemen zelf kan vaststellen. Vervolgens becijfert de Europese Commissie het van SJB terug te vorderen bedrag op € 6.922.121,--.

Vervolg
Op de website van de gemeente staat dat het College verbaasd is over de beschikking van de Europese Commissie en het oordeel betreurt. Na overleg met de Staat en SJB heeft het College besloten beroep in te stellen tegen de beschikking. Hoewel de beschikking van de Commissie niet tot de gemeente is gericht, volgt uit de jurisprudentie dat een gemeente onder omstandigheden beroep kan instellen tegen een dergelijke beschikking. Dit is het geval als de beschikking de gemeente belet om naar eigen goeddunken zijn bevoegdheden uit te oefenen en bovendien verplicht haar handelingen te wijzigen. Ook SJB overweegt beroep in te stellen. Zowel de gemeente als SJB melden op hun website dat ook de Staat in beroep gaat. Het ziet er dus naar uit dat we er nog een vervolg komt.

De Stichting behoud Damplein had naar aanleiding van de in dit artikel besproken beschikking de Raad van State gevraagd uitspraak van 14 juli 2010 te herzien. In deze uitspraak was de Raad van State tot de conclusie gekomen dat er onvoldoende grond was voor het oordeel dat de gemeente in strijd met de staatssteunregels financiële steun zou hebben verleend aan SJB. Bij uitspraak van 27 februari 2010 wijst de Raad van State dit verzoek echter van de hand. Volgens de Raad van State waren er geen nieuwe feiten of omstandigheden als bedoeld in artikel 8:88 eerste lid Awb (thans artikel 8:119 lid 1 Awb) die tot herziening aanleiding geven. De bedragen die in de beschikking van de Europese Commissie worden genoemd, waren al door de Stichting aangevoerd. Bovendien worden de bedragen door de gemeente betwist. Deze uitspraak is – wederom – opmerkelijk. Bij de uitspraak van 2010 nam de Raad van State immers in aanmerking dat er reeds in 2007 een klacht bij de Europese Commissie was ingediend over het handelen van de gemeente, welke destijds niet tot ingrijpen van de Europese Commissie had geleid. Een onjuiste inschatting naar nu blijkt.