Rechter Overijssel kwalificeert ingrijpende wijzigingen woningmarkt als onvoorziene omstandigheid die noopt tot wijziging koopovereenkomst

Er verschijnen steeds vaker uitspraken over de vraag of de financiële en economische crisis heeft te gelden als een onvoorziene omstandigheid. Drie recente uitspraken betreffen die van de rechtbank Noord-Nederland van 4 april 2014, de rechtbank Midden-Nederland van 11 september 2013 en de rechtbank Overijssel van 18 juni 2014. In een eerder artikel is ingegaan op de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland. In dit artikel wordt ingegaan op de laatste uitspraak van de rechtbank Overijssel.

De zaak
De gemeente Almelo heeft in 2008 ongeveer 23 hectare agrarische grond van X gekocht, inclusief woonhuis en bedrijfsopstallen. De bedoeling was dat de agrarische grond gebruikt zou worden voor realisering van het plan Waterrijk, een ruim opgezette, waterrijke villawijk. Tot het moment dat de gemeente de grond nodig had mocht X de grond om niet blijven gebruiken. Als gevolg van de crisis op de woningmarkt wordt het project uitgesteld en is er zelfs een kans dat het helemaal niet doorgaat.

Partijen strijden over de vraag of tussen hen is overeengekomen dat X de agrarische grond (om niet) mocht blijven gebruiken totdat de gemeente het bestemmingsplan had gewijzigd, of totdat de gemeente de agrarische grond bovendien zelf, ten behoeve van het plan Waterrijk, nodig had (dus de vraag of er één of twee voorwaarden zijn overeengekomen). Primair vordert de gemeente ontruiming van de agrarische grond op grond van de overeenkomst. Aan de tweede voorwaarde, werkzaamheden ten behoeve van Waterrijk, is volgens de rechter niet voldaan door de gemeente Almelo, zodat de primaire vordering tot ontruiming van de agrarische grond niet wordt toegewezen.

Subsidiair vordert de gemeente ontruiming op grond van onvoorziene omstandigheden. Een dergelijk beroep op onvoorziene omstandigheden dient echter terughoudend te worden getoetst door de rechter. De rechtbank is desalniettemin van mening dat in casu sprake is van onvoorziene omstandigheden. De rechtbank voert hiertoe aan dat op het moment dat de koopovereenkomst in het voorjaar van 2008 werd gesloten, door partijen niet bedacht is dat er een situatie zou kunnen bestaan waarin de woningbouwmarkt zou instorten en het plan om die reden wellicht helemaal niet zou doorgaan. Wel is rekening gehouden met de mogelijkheid dat de wijziging van het bestemmingsplan langer op zich zou laten wachten. Ook is er rekening mee gehouden dat de percelen niet allemaal tegelijk ontwikkeld zouden worden en X dus een deel van zijn percelen langer zou kunnen gebruiken dan andere. Maar niet is bedacht dat het plan wegens marktomstandigheden wel eens helemaal niet door zou kunnen gaan of in sterk verminderde omvang. Niet is bedacht dat zelfs in 2013/2014 niet zeker zou zijn wanneer er begonnen wordt met de bouw, maar in elk geval niet op korte termijn.

Redelijkheid en billijkheid
Naar het oordeel van de rechtbank zijn de onvoorziene omstandigheden van dien aard dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de koopovereenkomst mag verwachten.

De rechtbank weegt daarbij mee dat ook medio 2014 er nog steeds geen zicht op is wanneer de ontwikkeling van het gebied zal starten, alsmede dat dit niet in de nabije toekomst zal zijn. Het gratis voortgezet gebruik zou dus nog jaren kunnen duren. Dat zou een voordeel voor X opleveren dat niemand had voorzien en ook niet had verwacht. Ook X had niet gedacht dat hij in 2014 of 2016 zoals hij zelf voorstelt, de grond nog steeds om niet mocht gebruiken terwijl hij al sinds 2008 een vervangend bedrijf in Drenthe heeft. De gemeente daarentegen kan op geen enkele manier haar nadeel opheffen of beperken. Dat zou zij alleen kunnen door de grond zelf te (doen) exploiteren. De rechtbank neemt daarbij ook in aanmerking, zoals de gemeente ook aanvoert, dat het niet een kernbeding uit de overeenkomst is waar de gemeente aan wil tornen. De koopovereenkomst blijft in stand en ook de koopsom.

Risicoverdeling
De rechtbank is van oordeel dat de gewijzigde omstandigheden niet voor rekening van de gemeente behoren te blijven. Het wijzigen van de overeenkomst heeft geen nadeel voor X tot gevolg. Het zou enkel tot gevolg hebben dat zijn – onvoorziene - voordeel wordt beperkt. Zoals de gemeente het formuleert: het wijzigen van de overeenkomst is in casu geen verdeling van nadeel. De subsidiaire vordering tot wijziging van de overeenkomst wordt dan ook toegewezen, met dien verstande dat het voorgezet gebruikt eindigt op 1 augustus 2014. Dat is zes weken na de datum van het vonnis en bijna zes jaar en vier maanden na het sluiten van de overeenkomst.

Commentaar
De vaste lijn in de rechtspraak is dat de crisis op de woningmarkt in beginsel voor rekening en risico van de projectontwikkelaar dient te komen, ook indien een gemeente het project ontwikkelt. De laatste tijd zijn er echter een aantal uitspraken verschenen waarin lagere rechters oordelen dat de gevolgen van de crisis op de woningmarkt niet onder alle omstandigheden voor rekening en risico van de projectontwikkelaar hoeven te komen. Onderhavige uitspraak van de rechtbank Overijssel is hier een voorbeeld van. De vraag blijft of dergelijke uitspraken stand blijven houden in hoger beroep. Eén zwaluw maakt immers nog geen zomer.

Bovendien is voorkomen beter dan genezen. Bij het opstellen van een koopovereenkomst, zeker in het kader van de ontwikkeling van een project dat vele jaren kan vergen, is het raadzaam zoveel mogelijk te anticiperen op eventuele risico’s en deze te benoemen, waaronder gewijzigde marktomstandigheden. Juridische bijstand kan daarbij onontbeerlijk zijn.