Rechterlijke onderkenning waardedrukkend effect economische crisis

Steeds vaker wordt in de rechtspraak onderkend dat de verslechterde economische situatie in Nederland van invloed is op de waarde van onroerende zaken in het vrije economische verkeer.  Zo heeft de rechtbank Den Haag in haar beschikking van 18 november 2009 (LJN: BK5499) geoordeeld dat de benadering van deskundigen, welke heeft geleid tot een lagere waarde dan genoemd in hun eerdere advies, realistisch is. Daarnaast heeft de rechtbank zich in deze beschikking uitgelaten over de verwachtingswaarde van gronden waarop een nader uit te werken bestemming rust.

Feiten
De gemeente Katwijk heeft een voorkeursrecht gevestigd op agrarische percelen met als planologische grondslag een bestemmingsplan. Nadat de eigenaar deze gronden op grond van art. 10 lid 1 Wvg aan de gemeente te koop had aangeboden en de gemeente een beginselbesluit tot aankoop had genomen, hebben partijen onderhandeld over de prijs. De eigenaar vond het aanbod van de gemeente te laag en heeft de gemeente verzocht bij de rechtbank een verzoek in te dienen als bedoeld in art. 16 Wvg. De naar aanleiding van dat verzoek benoemde deskundigen hebben op 15 september 2008 de waarde van de betreffende onroerende zaken bepaald op € 950.850,--. De gemeente heeft met deze waardering ingestemd, maar de eigenaar vond de prijs te laag en heeft de rechtbank op grond van art. 18 Wvg  verzocht een nader onderzoek  in te stellen.

Lagere waardering
Deskundigen komen vervolgens in hun nadere advies van 8 juli 2009 tot een lagere waarde van de onroerende zaken dan genoemd in hun eerdere advies.  Zij zijn daarbij uitgegaan van een waardedaling van de gronden van € 75,-- naar € 70,-- per m2.  Deskundigen adviseren de rechtbank de verkoopprijs van de gronden te bepalen op € 887.460,--.

Ter onderbouwing van deze lagere waardering voeren deskundigen aan dat sinds het uitbrengen van het eerste advies op 15 september 2008 de economische situatie dermate is gewijzigd dat aanpassing van de taxatie noodzakelijk was.
“De glastuinbouw doet het qua exploitatie niet goed, er is sprake van algehele vraaguitval naar nieuwe woningen en bedrijfspanden en ontwikkelaars en bouwers ervaren een sterke beperking van mogelijkheden tot extra financiering van eventuele aankooptransacties.”
Dit alles leidt er volgens deskundigen toe dat er niet veel kopers te vinden zijn voor gronden waarvan de ontwikkelingsmogelijkheden nog niet duidelijk zijn – zoals in deze zaak het geval is –, met uitzondering van gemeenten en woningcorporaties. De rechtbank is van oordeel dat het deskundigenrapport getuigt van een realistische benadering en stelt de prijs vast op € 887.460,--.

Eerdere beschikkingen
Ook in eerdere beschikkingen zagen wij het waardedrukkende effect van de economische crisis terugkomen. Zo oordeelde de rechtbank Alkmaar op 11 maart 2009 (LJN:BH5887) in lijn met het advies van deskundigen dat het redelijk is om de gevolgen van de kredietcrisis in enige mate mee te laten wegen bij de prijsbepaling.

In die zaak had de deskundige op 17 maart 2008 de waarde van de betreffende onroerende zaken getaxeerd op € 418.590,-- (€ 45,-- per m2). In het nadere advies van 26 januari 2009 had de deskundige onder meer overwogen dat de heersende kredietcrisis zou leiden tot een vertraging in de ontwikkeling van het project waar het bestemmingsplan betrekking op had. Door verlenging van de ontwikkelingstermijn zouden de rentelasten oplopen. Daarnaast zou mogelijk ook de aanleg van de aansluiting op de rijksweg A9 vertraging oplopen. Deze risico’s worden door de deskundige iets hoger ingeschat dan aanvankelijk. In zijn nadere advies komt de deskundige tot een waarde van € 381.382,--  (€ 41,-- per m2).

Verwachtingswaarde en uitwerking door gemeente
De eigenaar had in de procedure voor de rechtbank Den Haag nog naar voren gebracht dat de verwachtingswaarde van zijn gronden substantieel hoger was dan de agrarische waarde die deskundigen in hun rapport gehanteerd hebben. De prijs zou volgens de eigenaar ergens tussen € 120,-- en € 130,-- per m2 liggen (in plaats van € 70,--). Hij stelt daartoe dat zijn gronden de bestemming “uit te werken Gemengde Doeleinden” hebben gekregen, waaronder onder andere bepaalde bedrijven, recreatieve voorzieningen en sportvoorzieningen vallen. De eigenaar stelt zich op het standpunt dat de gemeente een plicht tot uitwerking heeft en dat vóór afloop van de planperiode (in 2015) met deze uitwerking moet zijn begonnen.

De rechtbank is van oordeel dat noch uit art. 11 WRO (oud), noch uit art. 3.6 lid 1 sub b Wro (huidig), noch uit de daarop betrekking hebbende rechtspraak is af te leiden dat de gemeente kan worden verplicht tot uitwerking over te gaan. De gemeente heeft in de procedure voldoende aannemelijk gemaakt dat zij op grond van gewijzigde planologische inzichten niet binnen afzienbare tijd zal overgaan tot uitwerking van het betreffende plandeel.

De rechtbank oordeelt op grond daarvan dat niet valt in te zien dat de eigenaar met recht aanspraak kan maken op een verwachtingswaarde van zijn gronden die substantieel hoger ligt dan de agrarische waarde.