Casus
De Staat heeft in 2010 besloten het Noordsingelcomplex, bestaande uit onder andere de voormalige penitentiaire inrichting Noordsingel, een voormalig gerechtsgebouw en een voormalig notarieel archiefgebouw te gaan verkopen. Het doel van de verkoop was de herontwikkeling van het complex door een marktpartij. De Staat heeft daartoe een openbare verkoopprocedure gestart en in dat kader een Bied-boek opgesteld.
In het Bied-boek is een disclaimer opgenomen waaruit - kort gezegd - blijkt dat het verstrekken van informatie door het Bied-boek geïnteresseerden niet ontslaat van hun plicht zelfstandig te onderzoeken of het complex aan hun verwachtingen beantwoordt. Ook wordt er nadrukkelijk op gewezen dat zij zelfstandig dienen te onderzoeken of de verstrekte informatie voldoende is om een bod uit te brengen en, of de verstrekte informatie het bod rechtvaardigt. Daarnaast dat informatie in het Bied-boek, voor zover niet anders vermeld, niet mag worden opgevat als enige vorm van garantie. De te selecteren marktpartij dient vervolgens voor eigen rekening en risico het plangebied te ontwikkelen binnen de gestelde kaders.
De koper stelt na de koop verschillende gebreken aan het complex te hebben ontdekt, variërend van problemen aan de fundering, vocht, vloerbelasting tot asbest en riolering. Koper meent aldus dat er sprake is van non-conformiteit, omdat het complex niet voldoet aan de eigenschappen die hij op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Subsidiair wordt een beroep gedaan op dwaling.
Procedure rechtbank
De rechtbank stelt in het vonnis van 14 maart 2018 vast dat de Staat in zijn verweer tegen het beroep van koper op non-conformiteit verwijst naar artikel 3 uit de akte van levering. Artikel 3 betreft de aanvaarding in de feitelijke staat waarin het complex zich bevindt. De Staat stelt dat dit een exoneratiebeding is, waarmee de wettelijke conformiteitsverplichting uit artikel 7:17 BW contractueel buiten werking is gesteld.
Voor de uitleg van het beding uit artikel 3 overweegt de rechtbank allereerst dat het contract is gesloten tussen twee professionele gelijkwaardige partijen. Daardoor moet aan de taalkundige betekenis groot gewicht worden toegekend. Niet in geschil is dat de uitleg van artikel 3 plaats dient te vinden in het licht van de inhoud van het Bied-boek. Hierbij is verwezen naar de disclaimer, alsmede de passage uit het Bied-boek dat een marktpartij “voor eigen rekening en risico" tot herontwikkeling dient over te gaan.
De rechtbank oordeelt dat in onderling verband bezien hieruit volgt dat de Staat heeft bedoeld om aansprakelijkheid voor eventuele gebreken aan het complex uit te sluiten. Deze bedoeling is tijdens de comparitie namens de Staat onderschreven, hetgeen niet is weersproken door de koper. Ook is er geen specifieke bestemmingsclausule in de koopovereenkomst opgenomen, wat onderschrijft dat de aanvaarding van het complex als bedoeld in artikel 3 niet is beperkt tot een bepaalde bestemming en het complex niet die specifieke eigenschappen hoeft te bezitten. Op grond van die omstandigheden oordeelt de rechtbank dat duidelijk uit de tekst van het beding volgt dat de Staat een beroep op artikel 7:17 BW wilde uitsluiten.
Conclusie
Met deze uitspraak wordt het belang voor een kopende partij bevestigd om in een koopovereenkomst expliciet te vermelden voor welke bestemming een onroerende zaak wordt aangekocht. Bij eventuele problemen kan door een specifieke bestemmingsclausule gesteld worden dat een onroerende zaak niet die specifieke eigenschappen bezit die op grond van de koopovereenkomst aanwezig verondersteld mochten zijn. Overigens moet bij exoneraties in overeenkomsten met particulieren wel gerealiseerd worden dat zij als algemene voorwaarde in de zin van artikel 6:231 BW vermoed wordt onredelijk bezwarend te zijn (ex artikel 6:237 sub f BW).
Heeft u vragen met betrekking tot non-conformiteit, neem dan contact op met José Jochemsen-Vernooij.
