Een voormalig klooster wordt gesplitst in appartementsrechten. X wordt in 1992 eigenaar van een appartementsrecht op de begane grond. Vervolgens wordt er een jaar later een wijziging aangebracht in de splitsingsakte: er wordt een erfdienstbaarheid opgenomen van in- en uitzicht ten behoeve en ten laste van alle appartementen van de Vereniging van Eigenaren (VvE).
Y wordt in 2005 eigenaar van een ander appartement van het voormalig klooster. De tuin van Y staat haaks op een deel van het appartement van X. Vervolgens vraagt X een omgevingsvergunning aan in 2016 om de bestaande ramen en kozijnen te mogen vervangen en een verdiepingsvloer te plaatsen. De vergunning wordt door de gemeente verleend en X voert de verbouwing uit.
Y vordert bij de rechtbank een verklaring voor recht dat alle ramen die zich binnen 2 meter van de erfgrens bevinden vaststaand en ondoorzichtig dienen te zijn en te blijven. Deze vordering is gebaseerd op het burenrecht. X beroept zich op de gevestigde erfdienstbaarheid van in- en uitzicht.
De hoofdregel luidt op grond van artikel 5:50 BW: Het is niet geoorloofd binnen 2 meter van de erfgrens vensters of andere muuropeningen te hebben voor zover die uitzicht op het naburig erf, tenzij de eigenaar van het naburig erf hier toestemming voor heeft gegeven.
De rechter oordeelt dat de gevestigde erfdienstbaarheid betrekking op de bouwkundige toestand ten tijde van de vestiging van de erfdienstbaarheid. In 1993 was er geen sprake van een verdiepingsvloer in het appartement van X. De ramen bevonden zich op 3 meter hoogte en daardoor was er vanaf de begane grond geen in- en uitzicht op het naburige erf van Y. Door het aanbrengen van de verdiepingsvloer is er een nieuwe situatie ontstaan, omdat er nu vanaf de nieuwe hogere verdieping in het appartement van X direct zicht is ontstaan op het naburige erf van Y. De leden van de VvE hebben op het moment van het vestigen van de erfdienstbaarheid elkaar alleen op basis van de toenmalige situatie het recht van in- en uitzicht willen verschaffen. Zij hebben destijds niet beoogd om elkaar ook voor gewijzigde situaties in de toekomst een dergelijk recht te verschaffen.
De conclusie is dat de verbouwing heeft gezorgd voor een wezenlijk gewijzigde situatie en de gevestigde erfdienstbaarheid daardoor geen uitkomst biedt om af te wijken van de hoofdregel dat er geen vensters of andere muuropeningen binnen 2 meter van de erfgrens zijn toegestaan voor zover deze uitzicht hebben op een naburig erf. Daarom dient X ervoor te zorgen dat de ramen en kozijnen vaststaand en ondoorzichtig worden gemaakt en dat zullen blijven.
