Roerende of onroerende zaak?

Eigendom kan op verschillende manieren worden verkregen. De meest bekende zijn verbintenisrechtelijk van aard, zoals de koopovereenkomst en de schenking. Er bestaan echter ook niet-verbintenisrechtelijke wijzen van eigendomsverkrijging, zoals (onder meer) natrekking. Van natrekking is sprake wanneer een zaak een bestanddeel wordt van een andere zaak. Bij roerende zaken gaat de eigendom dan over op de eigenaar van de zaak die als hoofdzaak is aan te merken. Bij onroerende zaken gaat de eigendom van de nagetrokken zaak over de eigenaar van de onroerende zaak wanneer de nagetrokken zaak een gebouw of werk betreft dat duurzaam met de grond is verenigd en voor zover het geen bestanddeel is van een andere onroerende zaak. Anders gezegd, bij onroerende zaken omvat de eigendom van die zaak óók eventueel later aangebrachte zaken indien die zaken duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere met andere gebouwen of werken (artikel 3:3 lid 1 BW en artikel 5:20 lid 1 aanhef en onder d BW). 

De Hoge Raad heeft in het zogenaamde Portocabin-arrest d.d. 31 oktober 1997 (LJN: ZC2478) enige factoren geschetst die van belang zijn bij de beantwoording van de vraag of roerende zaken – door natrekking – onroerend zijn geworden omdat deze “duurzaam met de grond verenigd” zouden zijn. Een gebouw kan duurzaam met de grond verenigd zijn doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Niet van belang is dan meer dat technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen.

Bij beantwoording van de vraag of een gebouw of een werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven moet, aldus de Hoge Raad, worden gelet op de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten kenbaar is. Voor derden moet duidelijk zijn dat het gebouw of werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven.

Tot slot kunnen ook de algemene maatschappelijke opvattingen een rol spelen bij de uitleg van de begrippen ‘duurzaam’, ‘bestemming’ etc.

De vraag of een bepaalde zaak roerend of onroerend is, is van belang voor (onder meer) de vraag of de bank er een pandrecht (roerende zaken) of een hypotheekrecht (onroerende zaken) op moet vestigen. Pand- en hypotheekrechten zijn zogenaamde zekerheidsrechten en geven de houder van dat recht een sterke verhaalspositie op de (verkoopopbrengst van de) zaak waar dit recht op ligt.

In de zaak die leidde tot het Portocabin-arrest speelde ook zo’n verhaalsvraag. In die zaak stelde de Bank dat de portocabin (door natrekking) onroerend was geworden en dat zij er daarom een recht van hypotheek op had. De Bank zou zich daarom bij voorrang op de (opbrengst van de) portocabin kunnen verhalen. De Belastingdienst stelde echter dat de portocabin niet onroerend was geworden omdat deze makkelijk demontabel en verplaatsbaar was. De portocabin was volgens de Belastingdienst dus roerend gebleven zodat deze niet onder het hypotheekrecht van de Bank viel. In dat geval zou de Bank zich ook niet bij voorrang op de portocabin kunnen verhalen, maar kon de Belastingdienst zich daar vanwege een gelegd beslag op verhalen.

De Hoge Raad besliste uiteindelijk dat de portocabin in kwestie onroerend was omdat deze naar zijn aard en inrichting bestemd was om als bedrijfsgebouw te worden gebruikt en om duurzaam ter plaatse te blijven, hetgeen ook voor derden kenbaar was. De Belastingdienst greep dus mis.