Zoeken
  1. ‘Schriftformheilungsklauseln’ in huurcontracten zijn ongeldig.

‘Schriftformheilungsklauseln’ in huurcontracten zijn ongeldig

In een recent arrest heeft de hoogste Duitse rechter geoordeeld dat zogenaamde ‘Schriftformheilungsklauseln’ in huurcontracten ongeldig zijn.
Auteur artikelSusanne Hermsen-Pfeiffer
Gepubliceerd20 april 2018
Laatst gewijzigd20 april 2018
Leestijd 

Een ‘Schriftformheilungsklausel’ is een beding in de algemene voorwaarden bij langdurige huurovereenkomsten (meestal van kantoorruimtes), waarin partijen zich er over en weer toe verplichten om, in het geval dat aan een wettelijke schriftelijkheidsvereiste niet voldaan blijkt te zijn, dit vormgebrek alsnog te zullen herstellen. Met name bij zakelijke huurovereenkomsten die voor een langere periode worden aangegaan, was een ‘Schriftformheilungsklausel’ tot voor kort een gebruikelijk beding. Artikel § 550 BGB (Burgerlijk Wetboek) vereist namelijk dat een huurovereenkomst die voor langer dan een jaar wordt aangegaan schriftelijk overeengekomen moet worden, anders geldt het contract voor onbepaalde tijd  (wat tot gevolg heeft dat de huurovereenkomst opzegbaar is). Indien één van de partijen van de overeenkomst af wilde, bijvoorbeeld omdat het huren van de ruimte minder rendabel blijkt te zijn, dan zorgde het herstelbeding ervoor dat die partij, in het geval van een niet in acht genomen schriftelijkheidsvereiste, geen beroep kon doen op zijn vroegtijdige opzeggingsmogelijkheid. Zo was die partij juist verplicht om aan het herstellen van het vormgebrek mee te werken.

De geldigheid van dit soort herstelbedingen was in de Duitse literatuur lange tijd omstreden. In 2014 heeft het BGH al ten aanzien van de koop van een perceel geoordeeld dat een dergelijk herstelbeding ongeldig is. Na dit arrest ging men er al grotendeels van uit dat een herstelgebrek in ieder geval zou gelden tussen partijen die bij de betreffende huurovereenkomst oorspronkelijk betrokken zijn geweest. Met het arrest van het BGH van 29 september 2017 staat nu vast dat ‘Schriftformheilungsklauseln’ zowel ten opzicht van de oorspronkelijke partijen bij een huurovereenkomst alsook de verkrijger van een perceel ongeldig zijn (BGH, NJW 2017, 3772 = NZM 2018, 38).

Het arrest van het BGH heeft verregaande gevolgen voor de praktijk. Voor een verhuurder ligt de waarde van een onroerend goed juist erin dat het voor een vaste looptijd een bepaalde huur realiseert – niet voor niets wordt de koopprijs van onroerend goed vaak op basis van de huurinkomsten bepaald. Een plotselinge opzegging voor afloop van de vaste huurperiode kan een behoorlijk economisch verlies betekenen. Niets anders geldt voor een huurder. Hij houdt rekening met de looptijd van het contract bij investeringen en moet bij een vroegtijdige opzegging een nieuwe, eventueel duurdere ruimte zoeken.

Aangezien het risico op een niet in acht genomen schriftelijkheidsvereiste nu niet meer ‘weggecontracteerd’ kan worden, doen partijen er goed aan om voortaan nog beter op de (on)geldigheid van dergelijke bedingen te letten. De jurisprudentie hieromtrent is heel streng, al een huurverhoging van enkele euro’s valt onder het schriftelijkheidsvereiste van artikel § 550 BGB.

In de praktijk worden daarom verschillende alternatieven ontwikkeld die vergelijkbare rechtsgevolgen hebben als de nu voor ongeldig verklaarde ‘Schriftformheilungsklausel’, bijvoorbeeld het afsluiten van een voorcontract waarin partijen zich verplichten om een aan het schriftvormvereiste voldoende overeenkomst mee te werken.

Partijen van een huurovereenkomst voor bepaalde, langere tijd moeten er daarom in toekomst nauwkeurig op letten, zowel bij het afsluiten als ook bij elke kleine aanpassing, dat aan het schriftlijkheidsvereiste is voldaan.