Schuldsanering helpt huurder (voorlopig) uit de brand

Eind 2007 is het nieuwe lid 2 van artikel 305 Faillissementswet (FW) in werking getreden. Op grond hiervan levert een huurachterstand bij woonruimte ontstaan vóór de toepassing van de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP) géén grond op voor ontbinding van een huurovereenkomst. Inmiddels zijn de eerste verhuurders met de werking van het vernieuwde artikel geconfronteerd. Een verhuurder die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vorderde vanwege een huurachterstand van een kleine € 2.000,–, kreeg bij de kantonrechter Utrecht nul op het rekest. De WSNP was ná het ontstaan van de huurachterstand op de huurder van toepassing verklaard, zodat deze huurder zich met succes op artikel 305 FW kon beroepen.

Wat gebeurt er nu wanneer een verhuurder op het moment dat de WSNP op de huurder van toepassing wordt verklaard al over een ontruimingsvonnis beschikt?

Artikel 305 FW bepaalt in dat geval dat de verhuurder niet over mag gaan tot ontruiming zolang de WSNP duurt, mits de huurder zijn lopende huurpenningen (tijdig) voldoet.

TIP!
Om te voorkomen dat u als verhuurder ter zitting door de huurder wordt geconfronteerd met een beroep op artikel 305 FW, is het raadzaam om via de website www.rechtspraak.nl het Centraal Insolventieregister ten aanzien van de desbetreffende huurder te raadplegen.

Ontucht plegende huurder pleegt geen wanprestatie
Na het uitzitten van zijn straf keert een wegens ontucht veroordeelde huurder terug naar zijn woning, gelegen in hetzelfde wooncomplex als waar de slachtoffers wonen. Ondanks het aanbieden van andere woonruimte en een verhuisvergoeding, weigert de huurder te vertrekken. Gezien de hoogoplopende spanningen bij de slachtoffers, familie en omwonenden door de aanwezigheid van de veroordeelde huurder, wendt de verhuurder zich tot de kantonrechter te Utrecht.

Volgens de kantonrechter te Utrecht bestaat er geen rechtsregel waaruit voortvloeit dat het enkele feit dat een huurder een strafbaar feit heeft gepleegd jegens derden, wanprestatie in de huurovereenkomst oplevert. Zelfs niet wanneer een medehuurder het slachtoffer is van dit strafbare feit. De kantonrechter ziet echter wel in dat de ontstane situatie onwenselijk is, en komt de verhuurder tegemoet door te oordelen dat de huurder in strijd handelt met het goed huurderschap door niet mee te werken aan het opheffen van de ontstane situatie en dus het verlaten van de woning. De huurovereenkomst wordt ontbonden en de huurder dient zijn woning te ontruimen. Overigens komt hem volgens de kantonrechter geen verhuisvergoeding toe.

TIP!
In dit soort gevallen zal de rechter de verhuurder veelal de helpende hand bieden als er voor meerdere partijen een onwenselijke situatie is ontstaan. Van belang zal dan in ieder geval zijn dat de verhuurder getracht heeft om de ontstane situatie op te lossen. Wat juridisch gezien de meest aangewezen weg is, zal afhangen van de omstandigheden van het geval. Bij de juistheid van deze uitspraak kunnen overigens de nodige vraagtekens worden gezet. De Hoge Raad (NJ 1993/167) heeft eerder namelijk al uitgemaakt dat in een dergelijk geval wel sprake is van wanprestatie en de huurovereenkomst in beginsel op die grond kan worden ontbonden.

Aanpassing verhuiskostenvergoeding bij renovatie
In het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) is een regeling opgenomen over de bijdrage door een sociale verhuurder in de kosten van een noodzakelijke verhuizing van huurders ingeval van een renovatie. Deze regeling, die nu alleen geldt voor sociale verhuurders, zal waarschijnlijk – in gewijzigde vorm – van toepassing worden verklaard op alle verhuurders. De regeling zal inhouden dat nagenoeg alle huurders die als gevolg van een renovatie gedwongen worden te verhuizen, recht hebben op een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten. Momenteel bedraagt deze tegemoetkoming voor de sociale huurder € 5.135,88 (per 1 maart 2008).

Het wetsvoorstel is momenteel in behandeling bij de Tweede Kamer. De inwerkingtreding is nog niet bekend. Wij houden u op de hoogte.