Taxateur aansprakelijk voor schade hypotheekhouder door onjuiste taxatie

In opdracht van een koper voert een makelaar in 2005 een taxatie uit van een appartement. De onderhandse verkoopwaarde van het appartement wordt getaxeerd op € 190.000,--, gelijk aan het bedrag waarvoor het appartement wordt gekocht. Na verbouwing zou de woning een onderhandse verkoopwaarde van op € 210.000,-- hebben. De executiewaarde wordt getaxeerd op € 181.000,-- en na verbouwing op € 201.000,--. Mede op basis van het taxatierapport dat door de makelaar wordt opgesteld, verstrekt Amstelhuys N.V. een hypothecaire lening ad € 220.283,--.

De zaak
De koper van het appartementsrecht schiet op enig moment tekort in haar verplichtingen uit de geldleningsovereenkomst waarop Amstelhuys N.V. tot executie van haar recht van hypotheek overgaat. De woning wordt ter openbare veiling op 12 december 2006 executoriaal verkocht voor een bedrag van € 111.000,--. De restvordering van Amstelhuys bedraagt €118.313,79 waaronder begrepen een ten onrechte uitgekeerd bedrag uit het bouwdepot, kosten voor het inroepen van het huurbeding en een betalingsachterstand. Voor deze restvordering houdt Amstelhuys de makelaar en het makelaarskantoor, uiteindelijk met succes, aansprakelijk uit hoofde van onrechtmatige daad.

Van belang is dat de makelaar de onderhandse verkoopwaarde van dezelfde woning in 2004 heeft getaxeerd op een bedrag van € 145.000,-- voor verbouwing en €169.000,-- na verbouwing met executiewaarden van € 130.000,-- respectievelijk € 152.000,--. .

NVM klachtprocedure
Amstelhuys dient allereerst een klacht in tegen de makelaar bij de Raad van Toezicht te ’s-Gravenhage van de NVM over de taxatie van de woning in 2005. Door de Raad van Toezicht wordt geoordeeld dat de door de makelaar afgegeven taxatiewaarde zodanig afwijkend is dat een deskundig en redelijk handelend makelaar/taxateur naar het oordeel van de Raad van Toezicht niet tot een dergelijke waarde had kunnen komen. Geoordeeld wordt dat de makelaar tuchtrechtelijk dan ook onjuist heeft gehandeld zodat de makelaar een verwijt treft. Aan de makelaar wordt een berisping opgelegd en een veroordeling tot een boete van € 10.000,--. In hoger beroep wordt de uitspraak bekrachtigd.

Vonnis rechtbank
Met deze tuchtuitspraak in de hand spant Amstelhuys een procedure aan, zowel tegen het makelaarskantoor (de besloten vennootschap) als tegen de makelaar in privé. In eerste aanleg wijst de Rechtbank Den Haag de vorderingen van Amstelhuys af. Kort gezegd is de rechtbank van oordeel dat niet is komen vast te staan dat de makelaar dan wel het makelaarskantoor opzettelijk onjuist een zeer onzorgvuldig taxatierapport heeft uitgebracht danwel de door hen in acht te nemen normen hebben overschreden. De rechtbank komt tot dit oordeel doordat het grote verschil tussen de getaxeerde executiewaarde en de daadwerkelijke executieopbrengst zich grotendeels zou laten verklaren door het tijdsverloop van 1,5 jaar met gewijzigde marktomstandigheden en door het feit dat de koper van appartementsrecht de woning heeft verhuurd aan Poolse arbeidskrachten die de woning volledig zouden hebben uitgewoond. Voorts acht de rechtbank van belang dat de makelaar tijdens de zitting bij de Raad van Toezicht NVM volledig overdonderd zou zijn geweest en onjuiste verklaringen zou hebben afgelegd. Derhalve acht de rechtbank (LJN: BK5629) de verklaring afgelegd ter zitting meer geloofwaardig en hecht zij geen (grote) waarde aan hetgeen in de tuchtzaak is verklaard.

Arrest Hof
Amstelhuys gaat van het vonnis van de rechtbank in hoger beroep en krijgt gelijk (LJN: BQ7495). Het hof tilt zwaar aan het feit dat de makelaar die de woning in 2005 onjuist heeft getaxeerd, dit in 2004 voor geheel andere bedragen heeft gedaan. Nu de makelaar heeft erkend dat er in de periode tussen de taxaties geen sprake is geweest van een aanzienlijke renovatie van de woning, is niet in te zien volgens het hof hoe deze werkzaamheden een stijging van de onderhandse verkoopwaarde van de woning met EUR 45.000,-- kunnen rechtvaardigen. Het hof haalt zelfs aan dat verklaard is dat het taxatierapport van de makelaar uit 2005 met een doelredenering tot stand is gekomen. Immers, de makelaar heeft verklaard dat zij op de hoogte was van het bedrag waarvoor de woning was verkocht en met dat bedrag in het achterhoofd naar omstandigheden heeft gezocht om tot een bij de verkoopprijs aansluitende waardering te komen. Door op deze wijze een woning te taxeren om zo tot een waardering te komen die aansluit bij een bij de makelaar bekende verkoopprijs, terwijl de makelaar wist dat de verstrekker van de hypothecaire geldlening (mede) op die taxatie zou afgaan, heeft de makelaar niet de zorgvuldigheid betracht die van haar als beëdigd taxateur had mogen worden verwacht.

Het hof gaat nog verder. Zij acht de makelaar en het kantoor ook aansprakelijk voor de schade welke de hypothecair financier heeft geleden als gevolg van onder meer de fraude bij het opnemen van het in het bouwdepot gestorte bedrag, de kosten voor het inroepen van het huurbeding en de ontstane betalingsachterstand. Deze schade betreft geen onvoorzienbaar gevolg van het handelen van de makelaar en het kantoor. Het hof stelt hiertoe dat de makelaar had kunnen weten dat hypotheekfraude reeds in 2005 voorkwam en de mogelijkheid had kunnen voorzien dat met een onzorgvuldig opgemaakt taxatierapport fraude zou worden gepleegd.

Al met al een dure les voor de makelaar en het makelaarskantoor. Zij worden hoofdelijk veroordeeld om de restschuld van de hypothecair financier, inclusief het bouwdepot dat door middel van fraude is opgenomen, te voldoen. Het hof acht daarbij leidend dat indien een gecertificeerd taxateur ervan op de hoogte is dat de taxatie, hoewel de opdracht tot taxatie afkomstig is van een derde, bedoeld is om inzicht in de waarde van de woning te verstrekken in verband met de beoordeling van een aanvraag voor een hypothecaire geldlening, de taxateur een waardestijging dan wel een afwijkende waarde ten aanzien van referentiepanden, goed moet kunnen motiveren en moet kunnen verklaren.

Exoneratieclausule
Opmerkelijk is dat in het vonnis van de rechtbank noch in het arrest wordt gesproken over de exenoratieclausule die NVM-taxaties veelal standaard bevatten en waarin staat vermeld dat de makelaar ten aanzien van de inhoud van het taxatierapport geen verantwoordelijkheid draagt jegens anderen dan zijn opdrachtgever.

Het heeft er alle schijn van dat een dergelijke clausule niet was opgenomen in het taxatierapport, nu het in het geheel geen rol lijkt te hebben gespeeld in voornoemde procedure. In de lijn van het vonnis van de rechtbank Zutphen d.d. 20 januari 2010 (LJN: BL0398) hadden het hof en de rechtbank aan een dergelijke clausule niet zomaar voorbij kunnen gaan. Immers, had een dergelijke clausule onderdeel uit gemaakt van het taxatierapport dan had Amstelhuys zelfstandig kunnen beslissen welke waarde zij aan het taxatierapport (inclusief clausule) zou willen toekennen.

Overigens is het de vraag of het hof de uitsluiting van de aansprakelijkheid van de makelaar voor de inhoud van het rapport jegens anderen dan mevrouw B als redelijk zou hebben aangemerkt. Het hof stelt in deze kwestie immers voorop dat de taxatie, hoewel de opdracht afkomstig is van een derde, bedoeld is om inzicht in de waarde van de woning te verstrekken in verband met de beoordeling van een aanvraag voor een hypothecaire geldlening. Hiermee lijkt het hof te duiden op het feit dat de makelaar bij het opstellen van zijn taxatierapport rekening dient te houden met het doel van het rapport en als afgeleide hiervan dat de makelaar daarmee ook rekening dient te houden met de belangen van degene die het rapport zal gebruiken.