Zoeken
  1. Taxatie bij een verdeling in verpachte of vrije staat?

Taxatie bij een verdeling in verpachte of vrije staat?

In de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland is geoordeeld of bij een verdeling een waarde in verpachte of vrije staat dient te worden toegekend aan onroerend goed. Hierbij dient rekening gehouden te worden met bestaande pachtovereenkomsten. De waardering vindt plaats met inachtneming van de verpachte staat, zolang geen beëindiging of ontbinding heeft plaatsgevonden. Ook doet de omstandigheid hier niet aan af dat na de verdeling de pachters vrijelijk kunnen beschikken over de aan hen toeb...
Artikel | 19 augustus 2016 | José Jochemsen-Vernooij

In de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland is geoordeeld of bij een verdeling een waarde in verpachte of vrije staat dient te worden toegekend aan onroerend goed. Hierbij dient rekening gehouden te worden met bestaande pachtovereenkomsten. De waardering vindt plaats met inachtneming van de verpachte staat, zolang geen beëindiging of ontbinding heeft plaatsgevonden. Ook doet de omstandigheid hier niet aan af dat na de verdeling de pachters vrijelijk kunnen beschikken over de aan hen toebedeelde onroerend goederen. Dit ziet op de vereenzelviging van pachter een verpachter.


De rechtbank heeft aansluiting gezocht bij de vaste jurisprudentie uit 1975. Voor de bepaling van de huidige marktwaarde in verpachte staat is een onderzoek door deskundigen, bij voorkeur een agrarisch makelaar taxateur, bevolen.


Feiten
In de nalatenschap van moeder en vader behoren 10 verpachte landerijen. Er zijn drie erfgenamen die elk tot een derde gerechtigd zijn in de nalatenschap van hun ouders, hierna te noemen: “A, B en C”.


A en B zijn akkerbouwers die in maatschapsverband een akkerbouwbedrijf hebben geëxploiteerd. Na de ontbinding van de maatschap zijn A en B ieder voor zich met een eigen akkerbouwbedrijf verdergegaan. Bij arbitraal vonnis van 5 januari 2011 zijn tussen A en B de onroerende goederen verdeeld die in de gemeenschap waren ingebracht. Na de verdeling hebben A en B een bedrijf van gelijke omvang gekregen. Bovendien hebben zij zoveel mogelijk de feitelijk bij hen in gebruik zijnde bedrijfsgebouwen behouden. Alles is geëffectueerd bij notariële akte van levering van 25 november 2011.


In de nalatenschap van de ouders behoren thans de verpachte landerijen. Deze landerijen zijn in gebruik bij A, B en een derde. De pachtsommen van de betreffende landerijen worden op een boedelrekening gestort, die tussen A, B en C gelijkelijk worden verdeeld.


De procedure bij de rechtbank Noord-Nederland gaat kort gezegd over de verdeling van de landerijen. Partijen zijn het eens over de wijze van verdeling/toedeling daarvan, maar verschillen van mening over de waarde waarvoor de landerijen in de verdeling dienen te worden betrokken.


Oordeel rechtbank
De rechtbank bepaalt de wijze van verdeling van de landerijen, rekening houdende naar billijkheid zowel met de belangen van A, B en C als met het algemeen belang. Er wordt aansluiting gezocht bij het arbitrale vonnis van 5 april 2011. Hierin is het uitgangspunt genomen dat A en B elk zoveel mogelijk een bedrijf van gelijke omvang hebben. Bovendien is daarbij gekeken naar de feitelijk bij hen in gebruik zijnde bedrijfsgebouwen. Op grond hiervan zijn de verpachte landerijen verdeeld over A en B.


Tevens heeft de rechtbank bepaald dat de verdeling zal geschieden tegen de waarde in verpachte staat. Hierbij is aangesloten bij de vaste jurisprudentie van de Hoge Raad 20 juni 1975, NJ 1976, 414 waarbij dat reeds aan de orde is gekomen. Daarin is bepaald dat bij de verdeling en de waardebepaling rekening gehouden dient te worden met bestaande pachtovereenkomsten. De vereenzelviging van pachter en verpachter als gevolg van de verdeling van de gebruiksrechten op grond van het arbitrale vonnis, maakt voorgaande niet anders.


Voor het bepalen van de huidige marktwaarde van de landerijen in verpachte staat is een onderzoek nodig door een deskundige. De rechtbank geeft hierbij de voorkeur aan een agrarisch makelaar taxateur.


Zodra de deskundige de waarde van de landerijen heeft bepaald, kan een verdeling tussen A, B en C plaatsvinden. Tevens wordt ook de boedelrekening bij de verdeling betrokken, zoals verzocht door een van de erfgenamen. Op grond van artikel 3:179 lid 1 BW kan ieder der deelgenoten verlangen dat alle tot de gemeenschap behorende goederen en de voor rekening van de gemeenschap komende schulden in de verdeling worden begrepen. Zodra de deskundige een rapport heeft uitgebracht over de waarde in verpachte staat, zal er een eindvonnis door de rechtbank worden gewezen waarbij ook het eindsaldo van de boedelrekening in de verdeling meegenomen zal worden.


Heeft u vragen met betrekking tot pachtkwesties, neem dan contact op met José Jochemsen-Vernooij.