Feiten
Een hoveniersbedrijf verkocht een deel van zijn eigendommen aan koper, die daar mogelijk nieuwbouw wilde realiseren. Bij de koop waren voor beide partijen bedingen opgenomen dat ieder volledig bekend was met de plannen van de ander (hoveniersbedrijf vs. nieuwbouwplannen) en daartegen geen bezwaar te maken of compensatie te vragen. De bedingen moesten met een kettingbeding worden doorgelegd aan evt. rechtsopvolgers "in welke zin dan ook".
De koper splitst het gekochte perceel in vier kavels en realiseert daarop vier woningen. Het kettingbeding wordt niet doorgelegd. Bij een poging dat te herstellen weigert een van de vier rechtsopvolgers het beding te accepteren, en deze rechtsopvolger maakt ook daadwerkelijk bezwaar tegen het bestemmingsplan voor het hoveniersbedrijf.
Het hoveniersbedrijf maakt aanspraak op de contractuele boete van € 50.000,-.
Oordeel rechtbank
De rechtbank wijst de vordering af. De overwegingen in het vonnis zijn in het hierna volgende samengevat.
Kader beoordeling rechtsmiddelenclausule
Koper is geen boete aan het hoveniersbedrijf (verkoper) verschuldigd als zijn beroep op nietigheid van beding slaagt vanwege strijd met de openbare orde ex artikel 3:40 lid 1 BW. Dit ondanks de contractsvrijheid van partijen op dit punt. De rechtbank verwijst onder meer naar het arrest van 9 mei 2017 van het hof ’s-Hertogenbosch, ECLI:NL:GHSHE:2017:2096,waarin het hof oordeelde dat een rechtsmiddelenbeding niet per definitie in strijd is met de openbare orde, maar wel als het een te vergaande strekking heeft. Voor de toelaatbaarheid van een 'monddoodclausule' bestaat enige ruimte, maar het moet dan wel voldoende concreet zijn tegen welke plannen de contractant en zijn rechtsopvolgers geen bestuursrechtelijke maatregelen mochten ondernemen. Verder mag het niet zo zijn dat de clausule (bijv. in tijd) ongelimiteerd rechtsbescherming onthoudt.
Afspraken partijen langs de meetlat: te weinig concreet, dus nietig
De rechtbank legt vervolgens de tussen partijen gemaakte afspraak langs de meetlat.
Het staat voor de rechtbank vast dat het hoveniersbedrijf vóór en ten tijde van de koop een hoveniersbedrijf uitoefende op haar perceel en dat zij voornemens was de bestemming hiervan te doen legaliseren. Daarover is met de koper besproken dat het de bedoeling was dat de oude schuur gesloopt zou worden en dat er een nieuwe loods gebouwd zou worden. Die loods kon alleen gebouwd worden als het bestemmingsplan zou worden gewijzigd. De koper was van plan het door hem aan te kopen perceel te splitsen in vier percelen en deze aan derden door te verkopen voor de bouw van vier nieuwbouwwoningen.
Uit de bewoordingen van artikel 22 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst volgt dat indien het hoveniersbedrijf "de bestemming van haar perceel wenste te formaliseren" zowel de koper als zijn rechtsopvolgers hiertegen op geen enkele wijze bezwaar mochten maken. Gelet hierop én gezien de redactie van voormelde bepaling én het daaraan verbonden kettingbeding geldt volgens de rechtbank dat hiermee beoogd is mede de rechtspositie van derden (zijnde de kopers van de door koper op te splitsen perceelgedeelten) te bepalen. Dit betekent dat gelet op jurisprudentie van de Hoge Raad, bij de uitleg van voormelde bepaling uitgegaan dient te worden van een geobjectiveerde variant van de Haviltex-maatstaf, in het licht van de gehele inhoud van de overeenkomst (vgl. HR 2 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:148 en HR 2 februari 2007, ECLI:NL: HR:2007:AZ4410, NJ 2008/104).
Aan de hand van uitleg op basis van de geobjectiveerde maatstaf is de rechtbank van oordeel dat het beding onvoldoende concreet afbakent waarop de afstand van rechts-beschermingsmogelijkheden betrekking heeft. Het beding had aanvaardbaar kunnen zijn, als de afstand betrekking had op een (meer) concrete aangelegenheid, bijvoorbeeld legalisering van de huidige feitelijke situatie op het perceel van [eisers] of een concreet uitbreidings- of wijzigingsplan. In een dergelijk geval kan immers worden aangenomen dat degene die afstand doet van een grondrecht (ook een derde), weet welke toekomstige rechtsbescherming hij prijsgeeft. Dat kan in dit geval niet, omdat de afstand ziet op “formaliseren door opneming van de bestemming in een bestemmingsplan ter plaatse”. Dit klinkt volgens de rechtbank wel concreet, maar is het in de praktijk niet. De rechtbank vindt het beding aldus onvoldoende beperkt geformuleerd met betrekking tot de aard en inhoud van het plan waarop het verbod om zich daartegen te verzetten zich richt. Dat brengt de rechtbank tot het oordeel dat de mate waarin door het beding rechtsbescherming wordt onthouden in strijd is met de openbare orde, en dat betekent dat het beding op grond van het bepaalde in artikel 3:40 BW nietig moet worden geacht.
Commentaar:
Uit deze uitspraak blijkt dat het zaak is om een rechtsmiddelenbeding zo concreet mogelijk te formuleren. Dit geldt al helemaal als het de bedoeling is dat het beding met een kettingbeding wordt doorgelegd aan rechtsopvolgers. Kortom, in dit geval had moeten worden opgenomen dat er een bestemmingsplanwijziging zou worden verzocht waardoor op het perceel de bestemming hoveniersbedrijf zou komen te rusten, waarbij bovendien de bestaande schuur zou worden vervangen door een nieuwe loods. Het verdient verder aanbeveling om de tekst van het kettingbeding letterlijk op te nemen in de overeenkomst, zodat verkoper maximale zekerheid heeft dat het kettingbeding voldoende concreet is en dat, bij niet naleving, in ieder geval de contractuele boete zal worden toegewezen.
