Transformatie en overdrachtsbelasting: "gestript en onbewoonbaar wooncomplex"

Transformatie en overdrachtsbelasting: "gestript en onbewoonbaar wooncomplex"

 

Inleiding/Algemeen

Sinds 1 januari 2012 kent artikel 14 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (“WBR”) een tweede lid waarin wordt geregeld dat voor de verkrijging van een woning een verlaagd overdrachtsbelasting-tarief van 2% geldt. Voor andere onroerende zaken dan woningen geldt derhalve nog altijd een tarief van 6%. Blijkens de Wetsgeschiedenis wordt onder woningen verstaan “onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning”.

 

Op de site van de belastingdienst (zie de beide links onder aan dit artikel) is op hoofdlijnen terug te vinden welke onroerende zaken kwalificeren als woning in de zin van de WBR en welke onroerende zaken daarvoor niet kwalificeren. Desalniettemin is de afgelopen jaren een vloedgolf aan procedures opgestart en uitspraken gedaan over de vraag of de onroerende zaak in kwestie al dan niet een woning is in de zin van artikel 14 lid 2 WBR.

 

Gestript wooncomplex

De casus

Een oud wooncomplex – bestaande uit onder andere drie herenhuizen, een liefdegesticht en een klooster met kapel en bijgebouwen – is in het verleden gebruikt ten behoeve van kamerverhuur aan studenten. Op het moment van de eigendomsoverdracht:

-           Stond het complex al 14 jaar leeg en verkeerde het in zeer slechte (onbewoonbare) toestand;

-           Waren de sloopwerkzaamheden in een groot deel van het pand al begonnen;

-        Gold nog de publiekrechtelijke bestemming “wonen” voor het gehele complex, maar stond ook al vast dat het niet voor particuliere bewoning ontwikkeld zou gaan worden.

Het gaat, aldus de Inspecteur, om een woning die bestemd was om te worden gesloopt en te worden vervangen door nieuwbouw.

 

De Rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelt in haar uitspraak van 5 maart 2015 (RBZWB:2015:2518) als volgt:

“Aangezien een woning in aanbouw ook onder het begrip ‘woning’ valt, moet dit criterium naar de bedoeling van de wetgever kennelijk betrekkelijk ruim worden opgevat. Aangezien het buiten twijfel is dat een cascowoning (in aanbouw) als ‘woning’ kwalificeert, ligt het in de rede dat een oude woning die van alle voorzieningen is gestript maar die nog wel naar zijn (bouwkundige) aard bestemd is voor bewoning, ook onder het begrip ‘woning’ valt.

Het onderhavige complex is naar het oordeel van de rechtbank met het laatste geval te vergelijken. Vast staat dat het gehele complex in het verleden is gebruikt voor bewoning. Belanghebbende heeft verder onbestreden gesteld dat in de verschillende onderdelen van het complex – ook in de kapel en in het liefdegesticht – nog wooneenheden aanwezig zijn. Nu voorts wat de inspecteur ter betwisting aanvoert niet steekhoudend is (zie hierna), kan daarmee de conclusie worden getrokken dat het complex voldoet aan het criterium ‘naar zijn aard is bestemd’ voor bewoning. Opmerking verdient dat hier bovendien de juridische bestemming geen negatieve indicatie oplevert; integendeel: voor het gehele complex geldt dat volgens het bestemmingsplan bestemming ‘wonen’ mogelijk is.”

 

Het standpunt van de Inspecteur dat de onroerende zaak ‘naar aard en inrichting geschikt’ dient te zijn voor bewoning wordt nadrukkelijk niet gevolgd door de Rechtbank. Het gaat er om of de onroerende zaak ‘naar zijn aard is bestemd’ voor bewoning en er is door de Inspecteur niet aangevoerd dat de gestelde sloopwerkzaamheden ertoe hebben geleid dat het complex in bouwkundig opzicht zodanig gewijzigd is dat de aard van het complex gewijzigd is.

In de onderhavige casus is het onbewoonbaar verklaarde, gestripte wooncomplex op het moment van de eigendomsoverdracht nog altijd naar haar aard bestemd tot bewoning, ook al is die bewoning feitelijk niet meer mogelijk.

De bedoeling van de koper met de onroerende zaak (zelfs het vermeende verbouwen tot hotel) is op het moment van de eigendomsoverdracht niet relevant.

 

In hoger beroep voert de inspecteur wél aan dat de gestelde sloopwerkzaamheden ertoe hebben geleid dat het complex in bouwkundig opzicht zodanig gewijzigd is dat de aard van het complex is gewijzigd. Het Gerechtshof Den Bosch oordeelt in hoger beroep in haar uitspraak van 23 september 2016 (GHSHE:2016:4199) als volgt:

“Naar het oordeel van Hof is het complex naar zijn aard bestemd voor bewoning. Redengevend hiervoor is dat vaststaat dat:

-        de tot het complex behorende onroerende zaken sinds hun stichting, enkele eeuwen geleden, vrijwel onafgebroken hebben gefungeerd als woning en/of een woonbestemming hadden;

-           voor het hele complex volgens het bestemmingsplan de bestemming ‘wonen’ geldt;

-           in verschillende onderdelen van het complex nog wooneenheden aanwezig zijn.

Kortom in bouwkundige zin is het complex bestemd om te wonen (het heeft een woonfunctie) en feitelijk heeft het complex ook steeds als woning gediend. Daarmee is het complex naar zijn aard bestemd voor bewoning. Dat het complex geruime tijd – gedeeltelijk - leeg staat, dat er sprake is van verval en dat in bepaalde ruimtes bepaalde voorzieningen om te wonen ontbreken, doet aan het vorenstaande niet af. Voorts is niet van belang wat de toekomstige bestemming is. De subjectieve bedoeling van de koper doet niet af aan de objectieve vaststellingen ten aanzien van de aard van het complex. Zulks vloeit ook voort uit het karakter van de overdrachtsbelasting, zijnde een tijdstipbelasting: op het moment van de verkrijging moet worden beoordeeld wat de bestemming van het complex is. En dat is wonen.”

 

Conclusie/Algemeen

De uitspraken in het kader van 2% of 6% zijn nog altijd zeer casuïstisch en zullen dat vermoedelijk ook wel blijven. Toch zijn aan de hand van het grote aantal uitspraken wel een aantal uniforme “richtlijnen” te herleiden:

Als ten tijde van de levering geen woonbestemming op de onroerende zaak zit, is geen sprake van een woning, omdat de onroerende zaak op dat moment (in ieder geval publiekrechtelijk) niet bestemd is voor bewoning. Let wel: als er wél een woonbestemming is, betekent dat nog niet automatisch dat wél sprake is van een woning; voor bewoning is namelijk slechts mede (lees: niet uitsluitend) van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven (Kamerstukken II 2011/12, 33003, nr. 3, blz. 115);

Bij een pand met een dubbele bestemming (waaronder wonen) dat ooit woning is geweest, geldt dat het betreffende pand naar zijn aard vaak nog steeds bestemd zal zijn voor bewoning;  aan de omstandigheden dat het pand al dan niet de originele indeling heeft behouden, al dan niet in een woonwijk is gelegen en/of al dan niet op vrij simpele wijze weer geschikt gemaakt kan worden voor bewoning komt daarbij dan ook betekenis toe;

De bedoeling van de verkrijger met de onroerende zaak is niet relevant. Het gaat er echt alleen om of de onroerende zaak op het moment van de eigendomsoverdracht naar zijn aard al dan niet bestemd is voor bewoning.

 

Tenslotte

Als verkoper en koper tijdig afspreken dat zij er voor zullen zorgen dat op het moment van de levering van een onroerende zaak deze naar zijn aard bestemd zal zijn voor bewoning en partijen daar vóór de levering ook uitvoering aan geven, kan een boel overdrachtsbelasting bespaard worden. Dirkzwager adviseert u graag hoe u dit op een goede, zorgvuldige manier kunt aanpakken.

 

http://www.dzw.gr/5f67f;

 

http://www.dzw.gr/dae26;

 

http://www.dzw.gr/49b86;

 

http://www.dzw.gr/837ef;