Transformatie en overdrachtsbelasting: "kantoor en/of woning (2)"

Transformatie en overdrachtsbelasting: "kantoor en/of woning (2)"

 

Inleiding/Algemeen

Sinds 1 januari 2012 kent artikel 14 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (“WBR”) een tweede lid waarin wordt geregeld dat voor de verkrijging van een woning een verlaagd overdrachtsbelasting-tarief van 2% geldt. Voor andere onroerende zaken dan woningen geldt derhalve nog altijd een tarief van 6%. Blijkens de Wetsgeschiedenis wordt onder woningen verstaan “onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning”.

 

Op de site van de belastingdienst (zie de beide links onder aan dit artikel) is op hoofdlijnen terug te vinden welke onroerende zaken kwalificeren als woning in de zin van de WBR en welke onroerende zaken daarvoor niet kwalificeren. Desalniettemin is de afgelopen jaren een vloedgolf aan procedures opgestart en uitspraken gedaan over de vraag of de onroerende zaak in kwestie al dan niet een woning is in de zin van artikel 14 lid 2 WBR.

 

Kantoor en/of Woning (2)

De casus

Een pand is in of omstreeks 1900 gebouwd als herenhuis met op de begane grond - in ieder geval vanaf 1917 - een atelier. Tot 1949 is het als woning in gebruik geweest. Van 1949 tot (begin) 2014 is het pand gebruikt als kantoor.

Medio 2014 hebben meerdere huurders het pand betrokken en hebben zij alle kamers gemeubileerd in gebruik gehad. Tot een aantal jaren voor de eigendomsoverdracht is een deel van het pand ook gebruikt als conciërgewoning. Derhalve waren er ten tijde van de eigendomsoverdracht voorzieningen in het pand aanwezig om er te kunnen wonen. Een zeer grote keuken, badkamer en meerdere sanitaire voorzieningen.

Het pand heeft zowel de bestemming “kantoor” als de bestemming “wonen”.

 

De Rechtbank Den Haag oordeelde in haar uitspraak van 29 februari 2016 (RBDHA:2016:2383) als volgt:

“Naar het oordeel van de rechtbank was de onroerende zaak op de overdrachtsdatum naar zijn aard niet bestemd om te worden bewoond. Hiertoe overweegt de rechtbank dat uit bouwtekeningen uit 2002 ten behoeve van de aanleg van een airco-installatie blijkt dat de onroerende zaak bestond uit kantoorruimtes, archiefruimtes en vergaderzalen en dat de indeling van het pand nadien niet wezenlijk is gewijzigd. Gelet op deze specifieke indeling is het pand naar zijn aard niet bestemd voor bewoning. Dat de onroerende zaak feitelijk werd bewoond, doet daaraan niet af. De rechtbank acht aannemelijk dat het ging om antikraak bewoning. Deze bewoning doet geen afbreuk aan het feit dat de onroerende zaak ten tijde van de levering naar zijn aard bestemd was om te worden gebruikt als kantoor. Ook acht de rechtbank niet van belang dat de gemeente aan de onroerende zaak mede een woonbestemming heeft gegeven, omdat dat criterium blijkens de memorie van toelichting slechts bij twijfel mede van belang is.”

 

In hoger beroep oordeelt het Gerechtshof Den Haag in haar uitspraak van 23 september 2016 (GHDHA:2016:2871) echter als volgt:

“Naar het oordeel van het Hof dient de vraag of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning door particulieren te worden beantwoord aan de hand van de fysieke kenmerken van de zaak. Uit feiten blijkt dat het pand in of rond 1900 als woning is gebouwd en in gebruik is genomen en vervolgens decennia lang als woning in gebruik is geweest. De aanwezigheid van een atelier (sinds 1917) maakt dit niet anders, reeds omdat uit de feiten niet kan worden afgeleid dat het atelier anders dan voor woondoeleinden werd gebruikt. Belanghebbenden hebben zich op het standpunt gesteld dat er aan of in het pand bij de ingebruikneming noch daarna verbouwingen of andere werkzaamheden zijn verricht die aan het pand zijn geschiktheid om tot woning te dienen hebben ontnomen. Dit standpunt vindt steun in de schriftelijke verklaring, waaruit blijkt dat het pand alle voor bewoning noodzakelijke voorzieningen bevat, waardoor het in de periode voorafgaande aan het verkrijgingsmoment daadwerkelijk als woning kon worden gebruikt. Weliswaar zijn er, zoals de Inspecteur stelt, vanaf 1949, om het pand als kantoor in gebruik te nemen en daarna als kantoor te gebruiken, bepaalde aanpassingen aan het pand aangebracht, maar deze waren niet van dien aard dat het pand als gevolg daarvan niet langer geschikt was om als woning te worden gebruikt. De door de Inspecteur benadrukte omstandigheid dat het pand vanaf 1949 tot begin 2014 (nagenoeg) geheel als kantoor in gebruik is geweest, neemt evenmin weg dat het pand al die tijd de fysieke kenmerken van een voor bewoning door particulieren bestemde zaak had.”

 

Conclusie/Algemeen

De uitspraken in het kader van 2% of 6% zijn nog altijd zeer casuïstisch en zullen dat vermoedelijk ook wel blijven. Toch zijn aan de hand van het grote aantal uitspraken wel een aantal uniforme “richtlijnen” te herleiden:

Als ten tijde van de levering geen woonbestemming op de onroerende zaak zit, is geen sprake van een woning, omdat de onroerende zaak op dat moment (in ieder geval publiekrechtelijk) niet bestemd is voor bewoning. Let wel: als er wél een woonbestemming is, betekent dat nog niet automatisch dat wél sprake is van een woning; voor bewoning is namelijk slechts mede (lees: niet uitsluitend) van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven (Kamerstukken II 2011/12, 33003, nr. 3, blz. 115);

Bij een pand met een dubbele bestemming (waaronder wonen) dat ooit woning is geweest, geldt dat het betreffende pand naar zijn aard vaak nog steeds bestemd zal zijn voor bewoning;  aan de omstandigheden dat het pand al dan niet de originele indeling heeft behouden, al dan niet in een woonwijk is gelegen en/of al dan niet op vrij simpele wijze weer geschikt gemaakt kan worden voor bewoning komt daarbij dan ook betekenis toe;

De bedoeling van de verkrijger met de onroerende zaak is niet relevant. Het gaat er echt alleen om of de onroerende zaak op het moment van de eigendomsoverdracht naar zijn aard al dan niet bestemd is voor bewoning.

 

Tenslotte

Als verkoper en koper tijdig afspreken dat zij er voor zullen zorgen dat op het moment van de levering van een onroerende zaak deze naar zijn aard bestemd zal zijn voor bewoning en partijen daar vóór de levering ook uitvoering aan geven, kan een boel overdrachtsbelasting bespaard worden. Dirkzwager adviseert u graag hoe u dit op een goede, zorgvuldige manier kunt aanpakken.

 

http://www.dzw.gr/5f67f;

 

http://www.dzw.gr/dae26;

 

http://www.dzw.gr/43dfc;

 

http://www.dzw.gr/871fa;