Transformatie en overdrachtsbelasting: "tot kantoor verbouwde woning"

Transformatie en overdrachtsbelasting: "tot kantoor verbouwde woning"

 

Inleiding/Algemeen

Sinds 1 januari 2012 kent artikel 14 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (“WBR”) een tweede lid waarin wordt geregeld dat voor de verkrijging van een woning een verlaagd overdrachtsbelasting-tarief van 2% geldt. Voor andere onroerende zaken dan woningen geldt derhalve nog altijd een tarief van 6%. Blijkens de Wetsgeschiedenis wordt onder woningen verstaan “onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning”.

 

Op de site van de belastingdienst (zie de beide links onder aan dit artikel) is op hoofdlijnen terug te vinden welke onroerende zaken kwalificeren als woning in de zin van de WBR en welke onroerende zaken daarvoor niet kwalificeren. Desalniettemin is de afgelopen jaren een vloedgolf aan procedures opgestart en uitspraken gedaan over de vraag of de onroerende zaak in kwestie al dan niet een woning is in de zin van artikel 14 lid 2 WBR.

 

Tot kantoor verbouwde woning

De casus

Een onroerende zaak (woning) wordt verbouwd tot kantoor en vanaf dat moment ook in zijn geheel als zodanig gebruikt. Bij de gemeente wordt een tijdelijke vrijstelling van de bestemming “wonen” verkregen. De voorzieningen voor de badkamers en een deel van de keuken blijven intact, zodat relatief eenvoudig de woonfunctie hersteld kan worden. De onroerende zaak wordt aldus geleverd.

 

De Rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelt in haar uitspraak van 30-10-2014 (RBZWB:2014:7471) als volgt:

“Naar het oordeel van de rechtbank is de onroerende zaak na de verbouwing naar zijn aard niet meer bestemd voor bewoning. Bovendien heeft de gemeente aan de onroerende zaak geen woonbestemming gegeven nu tussen partijen niet in geschil dat op de datum van overdracht een door de gemeente afgegeven tijdelijke vrijstelling van de bestemming “wonen” op de onroerende zaak rustte. Gelet hierop en op de memorie van toelichting kan de onroerende zaak niet als woning worden aangemerkt. Het feit dat de onroerende zaak op vrij simpele wijze weer geschikt gemaakt kan worden voor bewoning en dat het zakelijk gebruik en de zakelijke bestemming in de toekomst onzeker zijn doet hier niet aan af, nu de situatie moet worden beoordeeld op het moment van de juridische overdracht.”

 

In een enigszins vergelijkbare casus oordeelde het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden later in haar uitspraak van 23 februari 2016 (GHARL:2016:1474) dat wel degelijk betekenis moet worden toegedicht aan de omstandigheid dat de onroerende zaak op vrij simpele wijze weer geschikt gemaakt kan worden voor bewoning:

“Weliswaar zijn om de onroerende zaak als kantoor in gebruik te kunnen nemen een aantal bouwkundige aanpassingen gedaan, maar naar het oordeel van het Hof niet zodanig dat daaraan de gevolgtrekking moet worden verbonden dat de onroerende zaak haar aard als woning heeft verloren. De indeling van de onroerende zaak is ongewijzigd gebleven, er was ten tijde van de verkrijging sprake van een – zij het bescheiden – kookgelegenheid, bad en douche konden worden aangesloten op de bestaande leidingen. De onroerende zaak kon derhalve met zeer beperkte aanpassingen weer worden bewoond. De aard van de onroerende zaak is derhalve woning gebleven.”

 

Het vorenstaande neemt overigens naar mijn mening niet weg dat in de casus die leidde tot de uitspraak van 30-10-2014 de conclusie van de Rechtbank mogelijk wel degelijk correct is, maar dan vanwege de tijdelijke vrijstelling van de bestemming “wonen”.

 

Conclusie/Algemeen

De uitspraken in het kader van 2% of 6% zijn nog altijd zeer casuïstisch en zullen dat vermoedelijk ook wel blijven. Toch zijn aan de hand van het grote aantal uitspraken wel een aantal uniforme “richtlijnen” te herleiden:

Als ten tijde van de levering geen woonbestemming op de onroerende zaak zit, is geen sprake van een woning, omdat de onroerende zaak op dat moment (in ieder geval publiekrechtelijk) niet bestemd is voor bewoning. Let wel: als er wél een woonbestemming is, betekent dat nog niet automatisch dat wél sprake is van een woning; voor bewoning is namelijk slechts mede (lees: niet uitsluitend) van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven (Kamerstukken II 2011/12, 33003, nr. 3, blz. 115);

Bij een pand met een dubbele bestemming (waaronder wonen) dat ooit woning is geweest, geldt dat het betreffende pand naar zijn aard vaak nog steeds bestemd zal zijn voor bewoning;  aan de omstandigheden dat het pand al dan niet de originele indeling heeft behouden, al dan niet in een woonwijk is gelegen en/of al dan niet op vrij simpele wijze weer geschikt gemaakt kan worden voor bewoning komt daarbij dan ook betekenis toe;

De bedoeling van de verkrijger met de onroerende zaak is niet relevant. Het gaat er echt alleen om of de onroerende zaak op het moment van de eigendomsoverdracht naar zijn aard al dan niet bestemd is voor bewoning.

 

Tenslotte

Als verkoper en koper tijdig afspreken dat zij er voor zullen zorgen dat op het moment van de levering van een onroerende zaak deze naar zijn aard bestemd zal zijn voor bewoning en partijen daar vóór de levering ook uitvoering aan geven, kan een boel overdrachtsbelasting bespaard worden. Dirkzwager adviseert u graag hoe u dit op een goede, zorgvuldige manier kunt aanpakken.

 

http://www.dzw.gr/5f67f;

 

http://www.dzw.gr/dae26;

 

http://www.dzw.gr/583fd