Transformatie en overdrachtsbelasting: "voormalig garagebedrijf"

Transformatie en overdrachtsbelasting: "voormalig garagebedrijf"

 

Inleiding/Algemeen

Sinds 1 januari 2012 kent artikel 14 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (“WBR”) een tweede lid waarin wordt geregeld dat voor de verkrijging van een woning een verlaagd overdrachtsbelasting-tarief van 2% geldt. Voor andere onroerende zaken dan woningen geldt derhalve nog altijd een tarief van 6%. Blijkens de Wetsgeschiedenis wordt onder woningen verstaan “onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning”.

 

Op de site van de belastingdienst (zie de beide links onder aan dit artikel) is op hoofdlijnen terug te vinden welke onroerende zaken kwalificeren als woning in de zin van de WBR en welke onroerende zaken daarvoor niet kwalificeren. Desalniettemin is de afgelopen jaren een vloedgolf aan procedures opgestart en uitspraken gedaan over de vraag of de onroerende zaak in kwestie al dan niet een woning is in de zin van artikel 14 lid 2 WBR.

 

Voormalig garagebedrijf

De casus

In een onroerende zaak was een garagebedrijf gevestigd dat haar activiteiten beëindigd heeft. Sindsdien staat de onroerende zaak leeg. Volgens het bestemmingsplan heeft de onroerende zaak (ook) een woonbestemming. Eiseres heeft bij de gemeente een omgevingsvergunning aangevraagd ten behoeve van de verbouwing van de onroerende zaak tot twee woningen. Deze vergunning wordt verleend, waarna de aannemer een begin maakt met de verbouwingswerkzaamheden. Vlak daarna wordt de onroerende zaak in eigendom overgedragen.

Eiseres stelt zich op het standpunt dat de onroerende zaak ten tijde van de overdracht kan worden aangemerkt als woning in de zin van artikel 14, tweede lid, WBR. Daarbij is van belang dat volgens de Memorie van Toelichting bij het Belastingplan 2012 artikel 14 lid 2 WBR ook geldt voor een nieuwe woning in aanbouw. Als de fundering is aangebracht is in dit kader sprake van een nieuwe woning in aanbouw. Een onroerende zaak die geen woning is, maar wordt verbouwd tot woning valt niet onder de maatregel.

 

De Rechtbank Den Haag oordeelt in haar uitspraak van 15 november 2012 (RBSGR:2012:BY7101) als volgt:

“Naar het oordeel van de rechtbank is er op de overdrachtsdatum geen sprake van de levering van een woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de WBR. Hiertoe overweegt de rechtbank dat in de akte van levering onder het kopje ‘Levering, Registergoed, Gebruik’ vermeld staat dat geleverd wordt “het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de parterre, bevattende ondermeer een garage, magazijn, een kantoor en een plaats…”. Hieruit leidt de rechtbank af dat de onroerende zaak gelet op de staat waarin het zich op die datum bevond naar zijn aard niet bestemd was voor bewoning. De rechtbank kent voorts betekenis toe aan de opmerking in de MvT dat een onroerende zaak die geen woning is, maar wordt verbouwd tot woning niet onder de maatregel valt. Dat de onroerende zaak op overdrachtsdatum een woonbestemming heeft acht de rechtbank niet van belang omdat dat criterium blijkens de MvT slechts bij twijfel mede van belang is.

Voorts oordeelt de Rechtbank dat een ingrijpende verbouwing die gelijk te stellen is aan nieuwbouw, “nog niet maakt dat er sprake is van een in aanbouw zijnde woning. Vast staat immers dat naast de interne verbouwing de aanwezige fundering en buitenmuren intact zijn gelaten en dat enkel aan de achterkant een uitbouw is gemaakt ten behoeve waarvan een fundering is gestort. Naar het oordeel van de rechtbank is deze verbouwing niet zodanig dat op datum van overdracht sprake was van een nieuwe woning in aanbouw.”

 

Conclusie/Algemeen

De uitspraken in het kader van 2% of 6% zijn nog altijd zeer casuïstisch en zullen dat vermoedelijk ook wel blijven. Toch zijn aan de hand van het grote aantal uitspraken wel een aantal uniforme “richtlijnen” te herleiden:

Als ten tijde van de levering geen woonbestemming op de onroerende zaak zit, is geen sprake van een woning, omdat de onroerende zaak op dat moment (in ieder geval publiekrechtelijk) niet bestemd is voor bewoning. Let wel: als er wél een woonbestemming is, betekent dat nog niet automatisch dat wél sprake is van een woning; voor bewoning is namelijk slechts mede (lees: niet uitsluitend) van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven (Kamerstukken II 2011/12, 33003, nr. 3, blz. 115);

Bij een pand met een dubbele bestemming (waaronder wonen) dat ooit woning is geweest, geldt dat het betreffende pand naar zijn aard vaak nog steeds bestemd zal zijn voor bewoning;  aan de omstandigheden dat het pand al dan niet de originele indeling heeft behouden, al dan niet in een woonwijk is gelegen en/of al dan niet op vrij simpele wijze weer geschikt gemaakt kan worden voor bewoning komt daarbij dan ook betekenis toe;

De bedoeling van de verkrijger met de onroerende zaak is niet relevant. Het gaat er echt alleen om of de onroerende zaak op het moment van de eigendomsoverdracht naar zijn aard al dan niet bestemd is voor bewoning.

 

Tenslotte

Als verkoper en koper tijdig afspreken dat zij er voor zullen zorgen dat op het moment van de levering van een onroerende zaak deze naar zijn aard bestemd zal zijn voor bewoning en partijen daar vóór de levering ook uitvoering aan geven, kan een boel overdrachtsbelasting bespaard worden. Dirkzwager adviseert u graag hoe u dit op een goede, zorgvuldige manier kunt aanpakken.

 

http://www.dzw.gr/5f67f;

 

http://www.dzw.gr/dae26;

 

http://www.dzw.gr/32deb;