Het Gerechtshof Den Haag heeft op 10 februari 2015 een arrest gewezen waarbij een uitleg is gegeven aan een voorkeursrecht opgenomen in de notariële akte. Het betrof een voorkeursrecht aan K met betrekking tot de agrarische bedrijfswoning die hij zou mogen kopen voor de waarde met agrarische bestemming. In 2010 is het bestemmingsplan gewijzigd en kreeg de woning de bestemming woondoeleinden, zodat de beperking van agrarische bedrijfswoning is vervallen. De woning is daardoor circa €50.000,-- meer waard geworden. De rechtbank heeft geoordeeld dat het in strijd met de redelijkheid en billijkheid is indien V de woning aan K of zijn rechtsopvolgers moet blijven aanbieden tegen agrarische waarde. Het gerechtshof vernietigt dit oordeel en oordeelt dat de gevolgen van het overeengekomen voorkeursrecht niet in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. Wel wordt het voorkeursrecht op een ander punt gewijzigd.
Feiten
In de koopovereenkomst van december 1996 tussen partijen heeft V zich verbonden om met betrekking tot de agrarische bedrijfswoning een eerste recht van koop aan K te verlenen.
"Bij de notariële akte van levering zal met betrekking tot het woonhuis met circa 685 m² onder- en omliggende grond, ten behoeve van koper worden gevestigd het eerste recht van koop onder de volgende voorwaarden:
- Tegen de agrarische waarde voor zowel het woonhuis als de onder- en omliggende grond, vast te stellen in onderling overleg of door drie taxateurs;
- De uit dit kooprecht voortvloeiende rechten c.q. verplichtingen zullen overgaan op rechtsopvolgers onder bijzondere en algemene titel van zowel verkoper als koper.”
Het voorkeursrecht betreft aldus een aan K verleend recht om de agrarische bedrijfswoning te kopen voor de waarde met agrarische bestemming. Uit de notariële akte volgt eveneens dat als K geen gebruik wenst te maken van het voorkeursrecht en V de woning vervreemdt aan een derde deze op zijn beurt verplicht is de woning aan K of zijn rechtsopvolgers aan te bieden voor de agrarische waarde. Het voorkeursrecht vervalt door deze overdracht dus niet.
Oordeel gerechtshof
Het gerechtshof bepaalt dat het niet vervallen van het voorkeursrecht, indien van het eerste recht van koop wordt afgezien door K, voor V zeer nadelig is. V kan de woning dan ook niet voor de waarde in het vrije verkeer verkopen. De nieuwe koper dient er immers rekening mee te houden dat hij de woning te zijner tijd voor de agrarische waarde aan K of zijn rechtsopvolgers moet aanbieden. Het gerechtshof is van oordeel dat V bij het sluiten van de koopovereenkomst met K geen rekening hoefde te houden met het feit dat het voorkeursrecht zo’n vergaande werking zou hebben. Te meer nu partijen omtrent de desbetreffende bepaling in de notariële akte geen daadwerkelijke overeenstemming hebben bereikt. Op grond van deze omstandigheden oordeelt het gerechtshof dat de desbetreffende bepaling omtrent het voorkeursrecht in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Conclusie
Het gerechtshof komt tot een andere uitspraak dan de rechtbank met betrekking tot het voorkeursrecht. Hierbij is van belang dat verkoper er bij het sluiten van de overeenkomst geen rekening mee hoefde te houden dat het aan koper verleende voorkeursrecht een dergelijke vergaande werking zou hebben. Echter, het feit dat door een wijziging van de bestemming de waarde aanzienlijk verhoogd is, maakt niet dat het voorkeursrecht an sich niet meer geldt. De verkoper is aldus nog steeds gehouden aan het voorkeursrecht, maar ingeval koper of een rechtsopvolger impliciet of expliciet van het gebruik van het voorkeursrecht afziet en verkoper of een rechtsopvolger vervolgens binnen zes maanden de woning vervreemdt, gaat het voorkeursrecht niet mee over.
