Van contractsvrijheid naar koopplicht

Uitgangspunt van het Nederlandse verbintenissenrecht is de contractsvrijheid van partijen. Contractsvrijheid vormt ook het uitgangspunt bij onderhandelingen door een gemeente omtrent aankoop van een onroerende zaak waarop een gemeentelijk voorkeursrecht rust. Er zijn echter momenten waarop die contractsvrijheid van de gemeente overgaat in een koopplicht. Uitgaande van de beschikking van de rechtbank Maastricht van 28 augustus 2008 doet dit moment zich eerder voor dan onmiddellijk uit de Wvg valt af te leiden.

Ontstaansmomenten koopplicht
Er zijn drie momenten waarop de Wvg voor gemeenten een koopplicht schept. Het eerste moment doet zich voor nadat deskundigen op grond van art. 16 Wvg over de koopprijs hebben geadviseerd en burgemeester en wethouders vervolgens de verkoper hebben bericht zich met dat advies te kunnen verenigen. Op grond van art. 17 Wvg zijn burgemeester en wethouders dan tot uiterlijk drie maanden aan de geadviseerde koopprijs gebonden. Indien de verkoper binnen deze drie maanden te kennen geeft zich eveneens met het deskundigenadvies te kunnen verenigen, ontstaat direct een obligatoire overeenkomst. Mocht de verkoper binnen drie maanden de rechtbank verzoeken om een oordeel over de koopprijs, dan heeft de gemeente nog maximaal twee weken om van de koop af te zien. Doet zij dit niet dan ontstaat er een koopplicht als bedoeld in art. 21 Wvg. Deze tweede koopplicht op grond van art. 21 Wvg geldt gedurende drie maanden na dagtekening van de beschikking van de rechtbank omtrent de koopprijs. Op verlangen van de verkoper is de gemeente verplicht mee te werken aan de levering aan haar van de onroerende zaak. Het derde en laatste moment waarop voor een gemeente een koopplicht zou kunnen ontstaan is vervat in art. 27 Wvg. Op grond van deze bepaling kan de verkoper de rechtbank verzoeken te bepalen dat de gemeente verplicht is mee te werken aan de overdracht van de onroerende zaak tegen betaling van een door de rechtbank vast te stellen prijs. De koopplicht van de gemeente vervalt pas, indien de verkoper niet binnen drie maanden zijn recht geldend heeft gemaakt.

Koopplicht onmiddellijk na indiening verzoekschrift ex art. 17 Wvg
De rechtbank Maastricht oordeelde op 28 augustus 2008 dat na indiening van een verzoekschrift als bedoeld in art. 17 Wvg het de gemeente niet meer vrij staat zich in de loop van die procedure terug te trekken en daarmee alsnog af te zien van aankoop van het betreffende onroerende goed. De situatie was als volgt. De eigenaren van de onroerende zaken waarop het voorkeursrecht rust, hebben hun percelen conform art. 11 Wvg aan de gemeente Heerlen te koop aangeboden. Nadat de gemeente een beginselbesluit tot aankoop had genomen en de onderhandelingen niet tot overeenstemming hadden geleid, heeft de gemeente op grond van art. 16 Wvg verzocht om een advies van deskundigen omtrent de koopprijs. Blijkbaar kon de gemeente zich niet geheel met dit advies verenigen en verzocht zij de rechtbank ná het verstrijken van de termijn van vier weken om een oordeel over de koopprijs. Bij pleidooi heeft de gemeente alsnog te kennen gegeven niet tot aankoop over te willen gaan. De gemeente stelt in de eerste plaats geen gebruik te hebben gemaakt van haar bevoegdheid ex art. 17 Wvg, nu zij de termijn van vier weken heeft laten verstrijken. De rechtbank oordeelt echter dat het verzoek, ondanks de termijnoverschrijding bezwaarlijk anders kan worden gezien dan als een verzoek ex art. 17 Wvg.

De gemeente geeft te kennen dat zij in dat geval het verzoek wenst in te trekken. De rechtbank oordeelt echter dat de gemeente op dit punt in de procedure niet langer kan afzien van aankoop van de onroerende zaken en overweegt:
“Door gebruik te maken van de haar in artikel 17 lid 1 Wvg geboden mogelijkheid, (…), heeft de gemeente een procedure gestart die uitmondt in een door de wetgever uitdrukkelijk gewenste ‘koopplicht’ van de gemeente zoals die koopplicht gestalte heeft gekregen in artikel 21 Wvg.
Daar de gemeente in het onderhavige geval (eenzijdig) wenst af te zien van de aankoop in een geval waarin de Wvg dat recht niet aan de gemeente (uitdrukkelijk) toekent, is de rechtbank dan ook van oordeel, dat vanwege het gesloten systeem van de Wvg ten aanzien van de mogelijkheden voor de gemeente om af te zien van aankoop (…) aan de mededeling van de gemeente dat zij de verzoeken (…) wil intrekken rechtens geen relevantie kan worden toegekend.”
De rechtbank deed vervolgens uitspraak over de verkoopprijs, waarmee voor de gemeente gedurende drie maanden een koopplicht op grond van art. 21 Wvg ontstond.

Gesloten systeem van de Wvg
De rechtbank gaat dus uit van het ontstaan van een koopplicht - althans van het ontstaan van een situatie waarin een gemeente niet langer de vrijheid heeft af te zien van aankoop -, op een eerder moment dan in een eerste oogopslag uit de wettekst valt af te leiden. Art. 21 Wvg bepaalt immers dat een koopplicht ontstaat ná dagtekening van de beschikking. Door te oordelen dat een gemeente na indiening van een verzoekschrift als bedoeld in art. 17 Wvg dit verzoekschrift niet meer kan intrekken, ontstaat de situatie dat de gemeente zich niet meer kan onttrekken aan een procedure die zal uitmonden in een beschikking en daarmee dus ook niet aan het ontstaan van een koopplicht als bedoeld in art. 21 Wvg.

De rechtbank motiveert haar oordeel door te overwegen dat de Wvg het recht om (eenzijdig) af te zien van aankoop niet (uitdrukkelijk) aan de gemeente toekent en verwijst naar het ‘gesloten systeem van de Wvg ten aanzien van de mogelijkheden voor de gemeente om af te zien van aankoop’. Deze overweging kunnen wij wel plaatsen gelet op het feit dat art. 17 lid 1 Wvg de gemeente een korte termijn van vier weken geeft om een keuze te maken uit drie opties: afzien van de koop, instemmen met het advies van deskundigen(en dus aankopen) en het vragen van een rechterlijk oordeel over de prijs. Gelet op het vervallen van de optie van het afzien van de koop na het verstrijken van de termijn van vier weken, houdt het vragen van een oordeel van de rechtbank dus feitelijk in dat de gemeente kiest voor aankoop tegen de door de rechtbank te bepalen prijs.

Daarvan uitgaande is de uitspraak van de rechtbank te begrijpen, al leidt deze feitelijk tot een eerdere koopplicht dan de tekst van art. 21 Wvg doet vermoeden. Het – ontoelaatbare – alternatief houdt immers in dat de gemeente de termijn van vier weken voor het nemen van een besluit omtrent de aankoop zou kunnen verlengen door een verzoekschrift ex art. 17 Wvg in te dienen en dit vervolgens weer in te trekken.
 
Conclusie
De conclusie is aldus dat een gemeente, nadat deskundigen zich hebben uitgelaten over de koopprijs, definitief zal moeten beslissen over de vraag of zij de onroerende zaak wenst aan te kopen. Vanaf dat moment kan zij alleen nog voorkomen tot aankoop te kunnen worden gedwongen door binnen vier weken de verkoper te berichten af te zien van aankoop. Gemeenten dienen zich daarvan terdege bewust te zijn.