Veegwet wonen aangenomen

In het Staatsblad van 9 februari 2017 (nummer 25) is de Veegwet wonen gepubliceerd. Deze wet brengt een aantal technische wijzigingen en een aantal wijzigingen met beperkte beleidsmatige gevolgen aan in onder andere de Woningwet, zoals deze na de inwerkingtreding op 1 juli 2015 van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting luidt. Eerder berichtten wij al kort over het wetsvoorstel voor de Veegwet wonen. In deze bijdrage zet ik de belangrijkste wijzigingen die deze wet meebrengt in de Woningwet op een rij.

Benaming toezichthoudend orgaan wordt Raad van Commissarissen
Met de voorgestelde Wet bestuur en toezicht rechtspersonen wordt in artikel 2:11 BW een wettelijke grondslag voor een raad van commissarissen bij de vereniging en stichting geïntroduceerd. Voor toegelaten instellingen geldt dat zij, ondanks het ontbreken van een uitdrukkelijke wettelijke grondslag, nu reeds een toezichthoudend orgaan hebben ingesteld, dat in de Woningwet wordt aangeduid als “raad van toezicht”. Hoewel de benaming van een toezichthoudend orgaan niet bepalend is voor de juridische kwalificatie ervan, wijzigt de Veegwet wonen de benaming van het toezichthoudend orgaan bij toegelaten instellingen in “raad van commissarissen”.

Vereniging van eigenaars geen verbonden onderneming
De huidige begripsomschrijving van “verbonden onderneming” in de Woningwet kan de indruk wekken dat ook een vereniging van eigenaars, als bedoeld in artikel 5:112 lid 1 onder e Burgerlijk Wetboek, als zodanig moet worden aangemerkt. Dit is niet beoogd en middels de Veegwet wonen wordt de vereniging van eigenaars uitdrukkelijk uitgesloten als verbonden onderneming.

Wie dient op te treden als belangenbehartiger van de huurders?
Ten behoeve van de positie van huurders is met de inwerkingtreding van de Herzieningswet toegelaten instellingen en de novelle daarop, op verschillende plaatsen in de Woningwet een rol toebedeeld aan huurdersorganisaties of bewonerscommissies in de zin van de Wet op het overleg huurders verhuurder. Op een aantal plaatsen was onvoldoende duidelijk welke partij precies als belangenbehartiger van de huurders dient op te treden of wat er in voorkomende gevallen dient te gebeuren indien er meerdere huurdersorganisaties zijn. De Veegwet wonen sluit in deze gevallen aan bij het stelsel van artikel 2 van de Wet op het overleg huurders verhuurder, hetgeen wil zeggen dat indien met betrekking tot de woongelegenheden of een of meer wooncomplexen van een toegelaten instelling meer huurdersorganisaties zijn opgericht de rechten uit de Woningwet toekomen aan alle huurdersorganisaties (gezamenlijk), tenzij de toegelaten instelling en die huurdersorganisaties gezamenlijk anders hebben afgesproken, dan wel indien ten aanzien van alle woongelegenheden van een toegelaten instelling één huurdersorganisatie is opgericht, de huurdersorganisaties die zijn opgericht met betrekking tot een of meer wooncomplexen van die toegelaten instelling, niet worden aangemerkt als huurdersorganisatie, tenzij de toegelaten instelling en die huurdersorganisatie gezamenlijk anders hebben afgesproken dan wel het onderwerpen betreft die rechtstreeks te maken hebben met die wooncomplexen, en de huurdersorganisatie die is opgericht met betrekking tot een of meer wooncomplexen, de belangen van de betrokken huurders met betrekking tot die onderwerpen behartigt.

Wanneer mag een toegelaten instelling een verbonden onderneming financieren?
De huidige Woningwet wekt de indruk dat een toegelaten instelling aan een met haar verbonden onderneming ook na haar oprichting rechtmatig vermogen in de vorm van aandelenkapitaal kan verschaffen. Dit is niet beoogd. Met de voorgestelde wijziging wordt dit uitdrukkelijk uitgesloten.

Winstrechten van toegelaten instellingen in verbonden besloten vennootschappen
Om te voorkomen dat een statutaire regeling afbreuk zou doen aan de winstrechten van toegelaten instellingen die aandelen houden in een verbonden besloten vennootschap, is er in de huidige Woningwet voor gekozen artikel 2:216 lid 1 BW buiten toepassing te verklaren. De bepaling bevat echter tevens een kernregel van kapitaal- en vermogensbescherming, namelijk dat het doen van uitkeringen er niet toe mag leiden dat het eigen vermogen kleiner wordt dan de gebonden reserves. Het is nimmer de bedoeling geweest ook die regel buiten toepassing te verklaren. In plaats van het buiten toepassing verklaren van artikel 2:216 lid 1 BW, bepaalt de Veegwet wonen dat in de statuten van een verbonden besloten vennootschap niet ten nadele van de toegelaten instellingen die aandeelhouder zijn in de besloten vennootschap wordt afgeweken van de bepalingen in Boek 2 van het BW die zien op de gelijke behandeling van aandeelhouders en op de verdeling van de winst. Een en ander heeft tot gevolg dat de uitkeerbare winst ofwel aan de toegelaten instellingen wordt uitgekeerd, ofwel te hunnen behoeve (statutair) wordt gereserveerd; beide ten minste naar rato van hun aandelenbezit.

Vestigen van zekerheden op niet-DEAB
Om de financiering vanuit de markt van niet-DAEB-werkzaamheden van een toegelaten instelling of woningvennootschap mogelijk te maken, is van belang dat een toegelaten instelling of woningvennootschap zekerheden kan verstrekken op de onroerende zaken (of huurstromen) die samenhangen met die werkzaamheden. In de Woningwet is thans bepaald dat de vestiging van een zekerheidsrecht ten behoeve van het kunnen aangaan van transacties voor het verrichten van de niet-DAEB-werkzaamheden op onroerende zaken of huurstromen die samenhangen met die werkzaamheden, niet door enig beding van derden of een zekerheidsrecht ten behoeve van derden beperkt wordt. Een zodanig beding of zodanige vestiging is nietig.

Toegelaten instellingen hebben in het verleden (voor invoering van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting) volmachten met privatieve werking afgegeven aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voor de vestiging van een hypotheekrecht, ook ten aanzien van niet-DAEB-vastgoed. Hypotheken die het WSW na 1 juli 2015 op niet-DAEB-vastgoed wil vestigen met gebruikmaking van de afgegeven volmachten, zijn nietig. Vanwege de door toegelaten instellingen afgegeven volmachten met privatieve werking aan het WSW, is het voor hen tegelijkertijd ook niet mogelijk om zekerheden te verschaffen aan externe financiers van niet-DAEB-vastgoed. De Veegwet wonen maakt het mogelijk om in een situatie van financiële stress wel een zekerheidsrecht op niet-DAEB-goederen te vestigen ten behoeve van het WSW. Vestiging van een zekerheidsrecht in die situatie kan noodzakelijk zijn, omdat gedurende die situatie de waarde van het onderliggende DAEB-onderpand snel terug kan lopen en daarmee de kans toeneemt dat het buffervermogen of de achtervangvoorziening van gemeenten en Rijk moet worden aangesproken.

Om het WSW in staat te stellen tijdig en adequaat te kunnen handelen, staat de Veegwet wonen bedingen toe, die ertoe strekken dat het WSW zekerheidsrechten kan vestigen op niet-DAEB-goederen ook buiten de situatie van financiële stress. Daarbij moet gedacht worden aan de hiervoor gemelde afgifte van een volmacht door een toegelaten instelling aan het WSW, tot het vestigen van een zekerheidsrecht ten behoeve van het WSW.

Bestuurder toegelaten instelling kunnen slechts natuurlijke personen zijn
Uit de huidige Woningwet blijkt niet expliciet dat uitsluitend natuurlijke personen bestuurder van een toegelaten instelling kunnen zijn. De Veegwet wonen past dit aan.

Meer invloed algemene ledenvergadering bij toegelaten instellingen die de rechtsvorm verenging hebben
De Veegwet wonen bepaalt dat bij de toegelaten instelling die een vereniging is, de raad van commissarissen geen bestuurders benoemt dan nadat hij de algemene vergadering in de gelegenheid heeft gesteld om binnen een door hem aan te geven redelijke termijn, daarover een schriftelijk advies uit te brengen. Indien de raad van commissarissen het advies geheel of gedeeltelijk niet volgt, dan deelt hij de redenen daarvoor schriftelijk mee aan de algemene vergadering.

De Veegwet wonen bepaalt dat bij de toegelaten instelling die een vereniging is de raad van commissarissen geen besluiten van het bestuur waarvoor op grond van de Woningwet de goedkeuring van de raad van commissarissen vereist is, goedkeurt dan nadat hij de algemene vergadering in de gelegenheid heeft gesteld om binnen een door hem aan te geven redelijke termijn daarover een schriftelijk advies uit te brengen. Indien de raad van commissarissen het advies geheel of gedeeltelijk niet volgt, dan deelt hij de redenen daarvoor schriftelijk mee aan de algemene vergadering.

Onverenigbaarheden met het bestuurslidmaatschap versoepelt
In de Woningwet zijn onverenigbaarheden met het bestuurslidmaatschap bij een toegelaten instelling opgenomen. Deze onverenigbaarheden hebben als doel het voorkomen van belangenverstrengeling en zorgen dat de bestuurder zijn aandacht afdoende op de toegelaten instelling kan richten. Thans is in de wet bepaald dat het lidmaatschap van het bestuur in beginsel onverenigbaar is met het lidmaatschap van het bestuur van een andere rechtspersoon of vennootschap. In de praktijk is gebleken dat het risico van belangenverstrengeling niet aanwezig is indien een bestuurder van een toegelaten instelling tevens bestuurder is van een rechtspersoon of vennootschap die geen onderneming drijft waarmee de toegelaten instelling of een met haar verbonden onderneming enigerlei banden heeft. Omdat de toegelaten instelling niet negatief wordt beïnvloed door een dergelijk bestuurslidmaatschap, bepaalt de Veegwet wonen  dat dergelijke bestuurslidmaatschappen wel zijn toegestaan, mits met instemming van de raad van commissarissen en mits is voldaan aan de door de raad van commissarissen daarbij gestelde voorwaarden.

Zittingsperiode leden raad van commissarissen maximaal 8 jaar
De huidige tekst sluit niet expliciet uit dat een natuurlijke persoon na een eerste zittingsperiode in de raad van commissarissen enige tijd geen zitting neemt in die raad om vervolgens opnieuw benoemd te worden in een eerste termijn, vanuit de gedachte dat dit geen herbenoeming betreft. Op deze wijze kan de bedoeling van de bepaling, dat een commissaris nooit langer dan acht jaar zitting neemt in de raad van dezelfde toegelaten instelling, omzeild worden. De Veegwet wonen sluit die mogelijkheid uitdrukkelijk uit, door te benadrukken dat de totale periode, ongeacht of dat een aaneengesloten periode betreft, nooit de acht jaar overschrijdt. De Veegwet wonen bepaalt in dit kader ook dat een fusie voor de maximale zittingsduur van de commissarissen geen gevolgen heeft.
Bindende voordracht bij benoeming commissarissen
De huidige Woningwet schrijft voor dat de statuten van een toegelaten instelling bepalen dat de huurdersorganisaties gezamenlijk het recht hebben een bindende voordracht te doen voor één commissaris indien de raad van commissarissen uit vier commissarissen bestaat. Dit correspondeert niet met het eveneens in de Woningwet vastgelegde uitgangspunt dat de op voordracht van de huurderorganisaties benoemde commissarissen ten minste een derde deel van de raad van commissarissen kunnen uitmaken. Deze discrepantie wordt in de Veegwet wonen opgeheven door te bepalen dat de huurdersorganisaties gezamenlijk het recht hebben een bindende voordracht te doen voor twee commissarissen indien de raad van commissarissen uit vier commissarissen bestaat.

In de Veegwet wonen is in dit verband verder bepaald dat indien geen bindende voordracht voor de benoeming van een of meer commissarissen is gedaan door de huurdersorganisaties gezamenlijk  dan wel de bewonerscommissies gezamenlijk de raad van commissarissen ervoor moet zorgdragen dat de huurders van de woongelegenheden van de toegelaten instelling in de gelegenheid worden gesteld een zodanige voordracht te doen.

Beperking mogelijkheden tot aanpassing onderlinge stemverhoudingen binnen raad van commissarissen
De Veegwet wonen bepaalt dat in de statuten van een toegelaten instelling moet worden voorzien in de wijze waarop binnen de raad van commissarissen beslissingen worden genomen. Daarbij is het niet toegestaan om middels aanpassing van de onderlinge stemverhoudingen binnen de raad van commissarissen, het uitgangspunt dat de op voordracht van de vertegenwoordigers van de huurders benoemde commissarissen ten minste een derde deel van en niet de meerderheid van de raad van commissarissen kunnen uitmaken, te omzeilen.

Exclusieve bevoegdheid Ondernemingskamer tot ontslag commissarissen
De Veegwet wonen stelt buiten twijfel dat de bevoegdheid van de Ondernemingskamer om een commissaris of de raad van commissarissen te ontslaan een exclusieve bevoegdheid betreft.

Benoeming accountant exclusieve bevoegdheid raad van commissarissen
De Woningwet bepaalt thans dat de bevoegdheid tot het verlenen van de opdracht tot benoeming van de accountant, indien de raad van commissarissen daartoe niet overgaat, ligt bij het bestuur van de toegelaten instelling die een stichting is dan wel van de algemene vergadering van de toegelaten instelling die een vereniging is. Met de Veegwet wonen komt deze bevoegdheid te vervallen. De raad van commissarissen wordt exclusief bevoegd tot het verlenen van de opdracht.

Leningen verstrekken aan andere toegelaten instellingen
De Veegwet wonen maakt het voor toegelaten instellingen mogelijk om leningen te verstrekken aan andere toegelaten instellingen. In het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting kunnen nadere voorwaarden worden gesteld.

Uitbreiding werkdomein toegelaten instelling
De Veegwet wonen maakt het mogelijk dat bepaalde werkzaamheden, die thans slechts onder het bereik van het gebied van de volkshuisvesting vallen voor zover de toegelaten instelling, de met haar verbonden onderneming of de samenwerkingsvennootschap ze verricht ten aanzien van haar eigen woongelegenheden en aanhorigheden, ook worden verricht ten aanzien van de woongelegenheden en aanhorigheden van andere toegelaten instellingen of met hen verbonden ondernemingen. Thans is het verrichten van dergelijke handelingen voor andere toegelaten instellingen slechts mogelijk middels oprichting van een samenwerkingsvennootschap.

Verder maakt de Veegwet wonen het mogelijk dat toegelaten instellingen werkzaamheden in het kader van de bedrijfsvoering of administratie voor elkaar, voor dochtermaatschappijen, voor huurdersorganisaties en voor andere verbonden ondernemingen uitvoeren (denk aan bijvoorbeeld ICT-diensten).  In het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting zullen eisen worden gesteld aan de dochtermaatschappijen en verbonden ondernemingen, waaraan deze diensten mogen worden verleend.

Ook maakt de Veegwet wonen het mogelijk dat toegelaten instellingen, de met hen verbonden ondernemingen en samenwerkingsvennootschappen, onder voorwaarden vastgoed van derden mogen huren en verhuren.

Alsnog administratief scheiden DEAB en niet-DEAB
Op grond van de Veegwet wonen zullen toegelaten instellingen, die onder het verlichte regime vallen, alsnog administratief moeten scheiden wanneer blijkt dat zij gedurende twee boekjaren niet aan de voor toepassing van het verlichte regime geldende criteria voldoen.

Fusie met toegelaten instelling buiten  woningmarktregio maar beperkt mogelijk
De Veegwet wonen bepaalt dat een toegelaten instelling uitsluitend kan fuseren met een toegelaten instelling van buiten de woningmarktregio, indien zij aannemelijk heeft gemaakt dat het belang van de volkshuisvesting met die fusie beter is gediend dan met een fusie met een toegelaten instelling die van binnen de eigen woningmarktregio.

Bepalingen rondom juridische fusie ook van toepassing op bedrijfsfusie
De Veegwet wonen bepaalt dat een toegelaten instelling slechts het gehele vermogen van een of meer andere toegelaten instellingen onder bijzondere titel (bedrijfsfusie) mag verkrijgen na verkregen goedkeuring van de minister en nadat de procedure, als in de Woningwet voorgeschreven voor een juridische fusie, is gevolgd.

Aanpassen statuten aan Veegwet wonen
Toegelaten instellingen dienen hun statuten uiterlijk 1 januari 2019 in lijn te brengen met de Woningwet zoals deze geldt nadat de Veegwet wonen in werking is getreden.

Inwerkingtreding Veegwet wonen
De Veegwet wonen treedt in werking met ingang van 1 juli 2017 behoudens artikel VI, welk artikel in werking treedt met ingang van 27 maart 2017 en terugwerkt tot 1 januari 2017.
Peter-Jan Hopmans