Verhuurder verkrijgt grond door verjaring

In een uitspraak van de Rechtbank Rotterdam d.d. 18 mei 2011 is geoordeeld over een bijzonder aspect van het leerstuk van verjaring. Aan bod kwam de verjaring van de eigendom van een aantal stukken grond. Een beroep op verjaring houdt in dit geval in dat de eiser stelt de grond in bezit te hebben genomen. Dit bezit wordt na het verloop van een vaststaande termijn van rechtswege omgezet in eigendom. Eiser verzoekt vervolgens aan de rechtbank deze eigendomsoverdracht in te schrijven in de daartoe aangewezen registers. Het bijzondere van het verzoek in deze kwestie was dat dit werd ingediend door een huurder van een stuk grond. Hij stelde door verjaring eigenaar te zijn geworden van gronden grenzend aan het door hem gehuurde. Normaal wordt een beroep op verjaring gedaan door een eigenaar van een stuk grond, die grond van een naburig eigenaar in bezit heeft genomen. Hier speelt de vraag of ook een huurder zich op verjaring kan beroepen. Een korte uiteenzetting van de casus en het oordeel van de rechter is op zijn plaats.

In de Rotterdamse zaak huurde de eiser een aantal percelen grond van zijn moeder. Zij was in 2000 overleden. Haar nalatenschap was ten tijde van de procedure nog niet afgewikkeld. De eiser is ten tijde van de procedure dus nog altijd huurder van de percelen. Hij huurt de gronden immers van de erfgenamen in de nalatenschap.

Eiser had in de loop der jaren een aantal percelen grond in gebruik genomen welke niet tot het gehuurde behoorden maar wel grensden aan het gehuurde. Deze percelen waren in eigendom bij een derde. De eiser verzocht de rechter in deze zaak voor recht te verklaren dat deze percelen door middel van verjaring zijn eigendom waren geworden.

Verjaring van de eigendom van onroerende zaken

Indien zoals in deze kwestie een beroep wordt gedaan op bevrijdende verjaring gelden hiervoor een aantal vereisten. Deze vereisten volgen uit artikel 3:105 jo. 3:306 BW en zijn:

a.) er moet sprake zijn van bezit;

b.) de bezitter is niet te goeder trouw en;

c.) er moet een termijn van 20 jaar zijn verlopen sinds het bezitsverlies van de eigenaar.

De eerste voorwaarde schept de meest interessante vragen in deze situatie. Bezit is volgens artikel 3:107 lid 1 BW ‘het houden van een goed voor zichzelf’. Dit bezit moet in deze kwestie worden gerealiseerd door inbezitneming. Dit houdt in dat er sprake moet zijn van feitelijke macht en meer dan enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen. De eiser had bij zijn bewijsvoering foto’s gevoegd die aantoonden dat hij de bereikbaarheid van een aantal van de betreffende percelen had beperkt. Toegang was enkel nog mogelijk via zijn gehuurde perceel. De percelen waren door hem afgebakend met bomen en vormden optisch een geheel met het door hem gehuurde. Tevens maakte hij feitelijk gebruik van de percelen door hier auto’s te parkeren. Gezien deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat eiser de betwiste stukken grond feitelijk is gaan houden.

Vervolgens kwam echter de vraag aan de orde of de eiser de stukken grond wel voor zichzelf is gaan houden. De eiser was huurder en dus houder van die grond voor een ander, te weten de verhuurder. Vanuit dat perspectief kan hij volgens de rechter geen houder voor zichzelf zijn van de grond grenzend aan het gehuurde. Ook deze grond houdt hij niet voor zichzelf maar voor een ander. De rechtbank oordeelt dat hij de stukken grond gezien de bestaande huurovereenkomst niet voor zichzelf zou kunnen houden, maar voor de eigenaar van het perceel. In dit geval betreft het dus zijn moeder. Volgens deze redenering kon de moeder middellijk bezitter worden van de percelen die haar zoon in gebruik nam.  In het vonnis wordt dan ook bevestigd dat niet de zoon maar de moeder bezitter is geworden van een tweetal percelen grond.

Vervolgens wordt gekeken naar de overige voorwaarden die aan een bevrijdende verjaring zijn verbonden. Aan de voorwaarde onder b.) wordt eenvoudig voldaan nu er geen sprake is van goede trouw. Eveneens werd voldaan aan de voorwaarde onder c.). De eiser toonde middels foto’s aan dat uiterlijk in 1980 sprake was van de eerder omschreven inbezitneming.

De rechtbank concludeert dat niet eiser maar diens moeder middels verjaring van rechtswege eigenaar is geworden van twee percelen grond. Dat eiser door vererving (mede)eigenaar van deze gronden zal worden is een toevalligheid die los staat van deze constatering.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat in de rechtspraak wordt aangenomen dat een huurder geen aanspraak kan maken op verjaring van eigendom van gronden die grenzen aan het door hem gehuurde. De huurder is geen bezitter van het door hem gehuurde. Hij houdt deze grond immers niet voor zichzelf, maar voor een ander (de verhuurder). De eigenaar kan middels de handelingen van de huurder wel middellijk bezitter worden van de gronden naast het door hem verhuurde. Wanneer vervolgens wordt voldaan aan de overige criteria van verjaring kan de eigenaar van het gehuurde van rechtswege, en dus zonder zelf enige handelingen te verrichten, eigenaar worden van de aangrenzende gronden die zijn huurder in gebruik heeft genomen.