Dit blijkt uit een recent arrest van het Hof Amsterdam waarin de vraag centraal stond in welke staat de huurder het kantoorpand diende op te leveren bij het einde van de huurovereenkomst.
De zaak
Huurder, een onderneming voor het uitvoeren van wetenschappelijk onderzoek naar de diagnostiek van kanker, huurt van het Slotervaartziekenhuis een verdieping in een vleugel van het ziekenhuis. De huurder gebruikt de verdieping als laboratorium en heeft de ruimte ook zo verbouwd en ingericht. Bij het aangaan van de huurovereenkomst was de ruimte deels ingericht als verpleegafdeling en deels verbouwd tot laboratorium. De huurovereenkomst heeft betrekking op de verpleegruimte en laboratoriumruimte, echter als bestemming voor al het gehuurde gold laboratorium. Op de huurovereenkomst zijn de ROZ voorwaarden van toepassing verklaard.
Bij het einde van de huurovereenkomst vordert het ziekenhuis dat de huurder tot betaling van de herstelkosten wordt veroordeeld, omdat zij de aangebrachte wijzigingen niet ongedaan gemaakt heeft. De kantonrechter oordeelt echter dat het ziekenhuis geen herstel kan verlangen, omdat het gehuurde de bestemming heeft die het gehuurde bij aanvang had, te weten een als laboratorium verhuurde ruimte.
Het ziekenhuis gaat in hoger beroep. Het ziekenhuis voert aan dat het niet gaat om een verplichting een bestemming terug te brengen, maar om een verplichting aangebrachte wijzigingen ongedaan te maken. Dit zou blijkt uit het bepaalde in artikel 6.11.2.7 ROZ voorwaarden:
“Voor zover partijen niet schriftelijk anders zijn overeengekomen, moeten door of namens huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen voor het einde van de huur door huurder ongedaan zijn gemaakt.”
Daarnaast blijkt dit het bepaalde artikel 10.1.2 van de ROZ voorwaarden:
“Mocht er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering van het gehuurde zijn opgemaakt, dan wordt het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van gebruik aan verhuurder opgeleverd in de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen.”
De huurder beroept zich op het feit dat zij niet hoefde te verwachten dat zij de wijzigingen die noodzakelijk waren om het gehuurde overeenkomstig de contractuele bestemming te gebruiken, bij einde van de huurovereenkomst ongedaan zou moeten maken.
Hof
Volgens het hof zou een zuiver tekstuele uitleg van de artikelen uit de ROZ voorwaarde meebrengen dat de verhuurder gelijk heeft. Het hof overweegt echter dat de feiten en omstandigheden in onderling verband ook moeten worden meegewogen.
Het hof noemt onder meer dat volgens artikel 7:216 lid 2 BW geoorloofde veranderingen niet ongedaan gemaakt hoeven worden en dat van dit uitgangspunt niet in de huurovereenkomst, maar alleen in de ROZ voorwaarden is afgeweken. Deze ROZ voorwaarden zijn volgens het hof echter vooral een standaard en hierover is waarschijnlijk niet onderhandeld. Ook is er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering gemaakt, terwijl toen al wel duidelijk was dat de huurder ingrijpende wijzigingen zou moeten aanbrengen. Vastlegging van de staat waarin het gehuurde zich bevond zou dus belangrijk geweest zijn indien huurder het gehuurde in oorspronkelijke staat zou moeten teruggeven. Ten slotte valt volgens het hof niet in te zien waarom het ziekenhuis mocht verwachten dat huurder zo veel kosten zou maken voor aanpassen van de ruimte én het verwijderen van deze aanpassingen voor een relatief korte duur van vier jaar.
Het hof concludeert dat huurder onder deze feiten en omstandigheden en alleen op grond van de tekst van de ROZ voorwaarden niet hoefde te begrijpen dat zij de verbouwing tot laboratorium bij het einde van de huurovereenkomst ongedaan zou moeten maken.
Advies
Uit het vonnis van het hof blijkt hoe belangrijk het voor een verhuurder is om bij de aanvang van het gehuurde een proces-verbaal van oplevering te maken. Het is raadzaam om in de bijzondere bepalingen van het huurcontract duidelijke afspraken te maken over de wijze van oplevering bij einde huurovereenkomst. De verhuurder loopt namelijk een risico indien hij enkel verwijst naar de voor hem gunstige ROZ voorwaarden, terwijl over die voorwaarden niet is onderhandeld.
