De rechtbank heeft onlangs geoordeeld (http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBDHA:2015:9626) dat een onroerende zaak die ten tijde van de juridische overdracht tot woning wordt verbouwd niet voor het verlaagde tarief van 2% in aanmerking komt.
Regelgeving
Indien een in Nederland gelegen onroerende zaak wordt verkregen dient 6% overdrachtsbelasting te worden betaald. Is deze onroerende zaak een woning dan geldt een verlaagd tarief van 2%. Het is financieel gezien dus aantrekkelijk om een onroerende zaak te kunnen kwalificeren als woning, zodat overdrachtsbelasting kan worden bespaard.
Op de datum van de overdracht moet worden beoordeeld of er sprake is van een woning. Volgens de parlementaire geschiedenis (zie TK 33003, nummer 3, bladzijde 115) worden onder woningen verstaan “onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning. Als een onroerende zaak feitelijk wordt bewoond, maar naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, dan wordt deze onroerende zaak niet aangemerkt als woning. Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. [...] Daarnaast geldt de maatregel voor een nieuwe woning in aanbouw. Als de fundering is aangebracht is in dit kader sprake van een nieuwe woning in aanbouw. Een onroerende zaak die geen woning is, maar wordt verbouwd tot woning valt niet onder de maatregel.”
Casus
In de akten van levering waarbij X onroerende zaken heeft verkregen worden deze onroerende zaken omschreven met daarbij de toevoeging “welke tot woning worden verbouwd”. De rechtbank acht de volgende feiten van belang:
- in de akte van levering worden de onroerende zaken omschreven als “bedrijfsruimten met magazijn en kelder” en “ pakhuis met magazijn” en “kantoor”;
- X heeft verklaard dat de panden werden gebruikt als kinderdagverblijf, opslag en garage;
- de verbouwing was niet voltooid op de datum van de overdracht;
- uit de parlementaire geschiedenis volgt dat een onroerende zaak die geen woning is, maar wordt verbouwd tot woning niet onder het verlaagde tarief valt.
Op basis van de hiervoor opgesomde feiten komt de rechtbank tot het oordeel dat op het moment van de overdracht geen sprake is van een woning, omdat de onroerende zaken op dat moment naar hun aard niet bestemd zijn voor bewoning. De toevoeging in de akten van levering dat de panden tot woning worden verbouwd verandert daar niets aan. Ook het argument van X dat er voor de overdracht mensen woonachtig zijn geweest in de panden slaagt niet. Uit de wetsgeschiedenis blijkt namelijk dat feitelijke bewoning niet met zich meebrengt dat er sprake is van een woning, het gaat erom dat de onroerende zaak naar zijn aard is bestemd voor bewoning.
Meer weten?
In de praktijk bestaat soms onduidelijkheid over welk tarief van toepassing is. Wilt u weten of u 2% of 6% overdrachtsbelasting bent verschuldigd? Of wilt u dat wij het tarief vooraf afstemmen met de belastingdienst? Neem gerust contact op met een van de (kandidaat-)notarissen van de sectie Vastgoed.
