Verlof inroepen huurbeding omdat taxateur huis niet van binnen kon inspecteren

Wanneer een taxateur niet in de gelegenheid wordt gesteld een woning van binnen te inspecteren en als gevolg daarvan moet volstaan met een geveltaxatie, is niet helemaal vast komen te staan dat er geen andere (onbekende) personen krachtens huurovereenkomst gebruik kunnen maken van de woning. In een dergelijk geval zal een verzoek tot het verkrijgen van verlof om een beroep te doen op het huurbeding door de voorzieningenrechter worden toegewezen.

Geveltaxatie want eigenaar woning werkt niet mee

Onlangs zijn twee vergelijkbare uitspraken gepubliceerd (zie uitspraak 1 en uitspraak 2) waarbij een hypotheekhouder een verzoek heeft ingediend bij de voorzieningenrechter tot het verkrijgen van verlof om een beroep te doen op het huurbeding in de hypotheekakte als bedoeld in artikel 3:264 leden 5 en 6 BW . In beide zaken heeft de betreffende taxateur slechts een geveltaxatie van de woning kunnen maken omdat hij door de eigenaar niet in staat werd gesteld de woning van binnen te inspecteren.

Géén huurbeding inroepen indien géén sprake is van huur

Volgens het sinds 1 januari 2015 vernieuwde artikel 3:264 lid 1 onder c BW (link naar artikel) kan de hypotheekhouder afzien van het inroepen van het huurbeding indien er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat er geen personen krachtens huurovereenkomst gebruik kunnen maken van het bezwaarde goed op het moment van bekendmaking van de executoriale verkoop. Volgens de Memorie van Toelichting op de gewijzigde wettekst betreft dat de situatie dat geen sprake is van verhuur of onderhuur en dat dit in voldoende mate vaststaat. Dit zal het geval zijn indien de hypotheekhouder bekend is met de feitelijke situatie ter plaatse en zich ervan vergewist heeft dat er geen andere personen dan de eigenaar en zijn huisgenoten wonen. Wanneer de hypotheekhouder twijfelt is hij verplicht het huurbeding in te roepen.

Geveltaxatie geeft geen zekerheid over feitelijke woonsituatie

Uit het door de bank overgelegde taxatierapport is gebleken dat de taxateur geen medewerking heeft gekregen van de eigenaar/hypotheekgever, hij de woning niet van binnen heeft kunnen inspecteren en dus heeft moeten volstaan met een geveltaxatie. Het feit dat de taxateur onderzoek heeft verricht naar de woonsituatie in het pand betekent volgens de voorzieningenrechter dat de bank zich in voldoende mate ervan heeft trachten te vergewissen dat in het pand geen andere personen dan de eigenaar en zijn huisgenoten wonen. Nu er in beide zaken echter alleen sprake is van een geveltaxatie is de voorzieningenrechter van oordeel dat niet voldoende vast is komen te staan dat het (vrijwel) zeker is dat er geen andere (onbekende) personen krachtens huurovereenkomst gebruik kunnen maken van de woning. Ondanks het aan de onbekende huurders uitgebrachte deurwaardersexploit en de oproep voor de mondelinge behandeling in het kader van deze procedure zijn geen onbekende huurders verschenen en hebben deze ook niet op andere wijze bezwaar gemaakt tegen de inroeping van het huurbeding en de daaraan gekoppelde ontruiming. Omdat daarnaast ook aan de overige wettelijke vereisten voor toewijzing van het verzoek is voldaan zal de rechter het verzoek tot het verkrijgen van verlof voor het inroepen van het huurbeding in beide zaken toewijzen.

Vastgoedveilingen: Ruben Berentsen, Anita van Wijk, Maaike Strütjen, Marleen Vermeulen, Mitzi Litjens