Vervanging voor de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken?

Zou het in deze financieel moeilijke tijd aantrekkelijk zijn om een woning door middel van huurkoop te kopen? De Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken (TWHOZ) bestaat al sinds 1973, maar is tamelijk onbekend en onevenwichtig. Na een eerdere poging deze wet te vervangen is men nu bezig te kijken of een nieuwe wetsvoorstel huurkoop in boek 7 van het Burgerlijk Wetboek kan worden opgenomen.

Huurkoop
Huurkoop is een vorm van huren en kopen waarbij de huurkoper naast de huur in termijnen ook de aanschaf van de woning betaalt. In het ontwerpwetsvoorstel wordt de volgende algemene definitie van huurkoop van vastgoed gegeven:

"De overeenkomst van huurkoop van een onroerende zaak is een koopovereenkomst, daaronder begrepen een samenstel van overeenkomsten die een commerciële eenheid vormen in de zin van art. 7:57 lid 5 BW, volgens welke de koopprijs wordt betaald in termijnen en de eigendomsoverdracht zal plaatsvinden na voldoening van twee of meer termijnen die verschijnen nadat de zaak aan de koper is afgeleverd."

Geen vormvoorschrift
Voor de totstandkoming van de huurkoopovereenkomst geldt in het wetsvoorstel geen vormvoorschrift. Een mondelinge overeenkomst is dus ook mogelijk. Wel kan een partij verlangen dat de overeenkomst wordt vastgelegd bij een notariële akte van huurkoop en dan is de andere partij verplicht om hieraan mee te werken. Een notariële akte van huurkoop wordt vervolgens ingeschreven in de openbare registers. Deze inschrijving beoogt dezelfde bescherming als de inschrijving van een koopovereenkomst, alleen dan niet voor de beperkte duur van zes maanden. De notariële akte moet ten minste de volgende gegevens bevatten:

• vermelding van het deel van de termijnen dat rente en het deel dat aflossing (gedeeltelijke betaling der koopprijs) betreft;


• de tijdstippen van betaling der termijnen;


• de bedingen over voorbehoud en overgang van de eigendom.

Woonruimte
Omdat het ontwerpwetsvoorstel deels een uitwerking is van een Europese richtlijn is de huurkoop voor woningen door particulieren / consumenten in een apart deel geregeld. Naast de eerder genoemde gegevens, moet de notariële akte ten minste ook de volgende gegevens bevatten:

• de kosten die voor rekening van de huurkoper komen;


• de gevolgen die verbonden zijn aan vervroegde betalingen;


• de getaxeerde waarde blijkende uit een taxatierapport;


• eventueel op de woning rustende hypotheken en andere beperkte rechten.

Conclusie
De huidige vorm van de huurkoop is niet aantrekkelijk doordat de verhouding tussen koper en verkoper onevenwichtig is. Het wetsvoorstel beoogt de grootste bezwaren tegen huurkoop weg te nemen. Huurkoop kan dan bijdragen aan het vinden van oplossingen om een koper die financieel niet draagkrachtig genoeg is aan een woning te helpen. Wordt vervolgd!