Volgens voorzieningenrechter kon koper geen beroep doen op huurbeding

De bank heeft op 26 augustus 2011 de executieveiling aangezegd aan de eigenaar van een appartementencomplex omdat hij niet meer voldeed aan zijn hypothecaire verplichtingen. In verband hiermee heeft de bank de voorzieningenrechter verlof gevraagd voor het inroepen van het huurbeding als bedoeld in artikel 3:264 BW. Dit verlof is niet gevraagd voor appartement 1; dit appartement heeft koper op grond van artikel 3:268 lid 2 BW onderhands gekocht. Na de levering van appartement 1 ontdekt koper dat het appartement bewoond is. 

Deze bewoners (hierna te noemen huurders) stellen dat zij op 1 september 2011 met de vorige eigenaar van het appartementencomplex een schriftelijke huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot appartement 1 en dat de huurders appartement 1 voor het eerst bewonen sinds 1 januari 2012. Naar aanleiding hiervan vordert koper in kortgeding dat de huurders appartement 1 moeten ontruimen. Volgens koper is het huurcontract geantedateerd. Ten tijde van de aankoop van appartement 1 was deze niet bewoond; ook omwonenden hebben dit verklaard. Dit was ook de reden waarom de bank ten aanzien van appartement 1 destijds geen verlof heeft gevraagd om het huurbeding te mogen inroepen.

De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat het verweer van de huurders niet op voorhand als ongeloofwaardig van de hand kan worden gewezen. De stelling van de koper dat de huurovereenkomst een schijnovereenkomst zou zijn, is tegenover de gemotiveerde betwisting van de huurders onvoldoende aannemelijk geworden terwijl voor nader onderzoek naar de feiten in het kort geding geen plaats was. Hierdoor moest de voorzieningenrechter ervan uitgaan dat de huurders het appartement 1 vanaf 1 september 2011 hebben gehuurd. Hierdoor is de vordering van koper niet toewijsbaar op de grondslag dat de huurders het appartement 1 zonder recht of titel in gebruik hebben.

De koper heeft zich voorts op het huurbeding beroepen dat de bank met de vorige eigenaar van de woning is overeengekomen. Volgens koper behoeft hij de huurovereenkomst op grond hiervan niet te respecteren. De voorzieningenrechter is het hier niet mee eens. Het staat vast dat de bank het huurbeding niet heeft ingediend ten aanzien van appartement 1. In artikel 3:264 lid 5 BW is bepaald dat verlof van de voorzieningenrechter niet vereist is voor het inroepen van het huurbeding indien de huurovereenkomst tot stand is gekomen nadat de bekendmaking als bedoeld in artikel 516 Rv (aanplakking volgens plaatselijk gebruik en aankondiging in een plaatselijk verspreid dagblad) is gedaan. De koper komt geen beroep op die bepaling toe omdat de bekendmaking van de veiling van het appartement is gedaan op 9 september 2011, derhalve nadat de huurovereenkomst van de huurder tot stand was gekomen. Omdat geen verlof is verleend door de voorzieningenrechter, was de bank voor de verkoop niet bevoegd de huurovereenkomst met inroeping van het huurbeding te vernietigingen. Ook de koper (die zijn rechten ontleent aan de bank) is niet bevoegd om het huurbeding in te roepen.

Op basis van het voorgaande is koper niet bevoegd het huurbeding in te roepen en wordt zijn vordering afgewezen.

Bron: Notamail 11 juli 2012 (nummer 162)

Voor meer informatie over executieveilingen kunt u contact opnemen met mr. Ruben Berentsen, Anita van Wijk en Hanneke Meeuwissen