De koper van een registergoed kan de koopovereenkomst inschrijven in de openbare registers. De koper wordt vanaf dat moment beschermd tegen een aantal belemmeringen die de levering van het registergoed zouden kunnen frustreren. Onder andere wordt de koper beschermd tegen beslagen die na de inschrijving op het registergoed worden gelegd. Op 8 oktober 2010 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen waarmee afbreuk wordt gedaan aan die bescherming.
Vormerkung
Sinds 1 september 2003 bepaalt artikel 7:3 Burgerlijk Wetboek (BW) dat de koop van een registergoed kan worden ingeschreven in de openbare registers. Een dergelijke inschrijving wordt ‘Vormerkung’ genoemd. De koper van een registergoed wordt door die inschrijving beschermd tegen de in artikel 7:3 lid 3 BW genoemde belemmeringen die zich kunnen voordoen in de periode tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de levering van het registergoed. Naast beslagleggingen op het registergoed, biedt de Vormerkung onder andere bescherming tegen een overdracht van het registergoed aan een derde, de vestiging van een recht van hypotheek daarop en het faillissement van de verkoper.
Beslag op registergoed ondanks vormerkung?
De Vormerkung doet geen afbreuk aan de verhaalsmogelijkheden van de schuldeisers van de verkoper. Een schuldeiser kan dus nog steeds beslag leggen op het registergoed. Een eventueel beslag op het registergoed kan in dat geval alleen niet tegen de koper worden ingeroepen. De koper krijgt het registergoed vrij van het beslag geleverd. Toch kan de schuldeiser van de verkoper er in bepaalde gevallen baat bij hebben om – ondanks de inschrijving – beslag op het registergoed te leggen. De koper is namelijk na inschrijving slechts gedurende zes maanden beschermd. Is er na die zes maanden nog niet aan de koper geleverd, dan verliest de koper met terugwerkende kracht zijn bescherming. De beslaglegger kan in dat geval zijn bevoegdheden uitoefenen en zich alsnog verhalen op het registergoed.
Derdenbeslag
In zijn arrest van 6 februari 2009 heeft de Hoge Raad beslist dat een ten laste van de verkoper op het registergoed gelegd beslag dat vanwege de Vormerkung niet tegen de koper kan worden ingeroepen, niet van rechtswege wordt omgezet in een beslag op (het na voldoening van de hypotheekhouder resterende deel van) de koopsom. De Hoge Raad heeft daarbij aangegeven dat de schuldeiser van de verkoper derdenbeslag zal moeten leggen onder de koper of onder de notaris als hij wil meedelen in de opbrengst van het verkochte.
Indien derdenbeslag onder de notaris wordt gelegd, kunnen partijen uitwijken naar een andere notaris waardoor het beslag zijn doel mist. Vanwege dit risico wordt vaak (ook) derdenbeslag gelegd onder de koper. Deze is immers de koopsom aan de verkoper verschuldigd. De koper kan in dit geval de koopprijs niet meer overmaken aan de notaris en kan daardoor niet aan zijn verplichtingen voldoen, waardoor hij het registergoed niet geleverd kan krijgen. De bescherming die de Vormerkung aan de koper beoogt te bieden, wordt op deze manier doorkruist. Dit heeft ertoe geleid dat rechters met inventieve oplossingen zijn gekomen. De rechtbank Groningen bepaalde dat het derdenbeslag onder de koper opgeheven diende te worden; het hof Arnhem besliste dat een dergelijk beslag niet aan de koper kon worden tegengeworpen en de koper de koopsom gewoon aan de notaris mocht betalen, zonder dat de beslaglegger de koper nogmaals tot betaling kon aanspreken; volgens de rechtbank Haarlem was een dergelijk beslag onder de koper wel toegestaan, maar slechts onder de voorwaarde dat het beslag niet de storting van de koopsom onder de notaris blokkeerde, waarbij de notaris, mede namens de koper, diende te verklaren dat de beslaglegger aanspraak kon maken op het eventuele restant van de koopsom.
Hoge Raad 8 oktober 2010, LJN: BN1252
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 8 oktober 2010 beslist dat de Vormerkung er niet aan in de weg staat dat de schuldeiser van de verkoper beslag legt onder de koper op de volledige koopsom. De Hoge Raad heeft daarmee een streep getrokken door de inventieve oplossingen van de lagere rechters.
Volgens de Hoge Raad heeft de wetgever in artikel 7:3 lid 3 onder f BW nauwkeurig omschreven welke rechtsfeiten niet tegen de koper kunnen worden ingeroepen. De daarin gegeven opsomming van rechtsfeiten is limitatief. Tot die opsomming behoort niet het geval van derdenbeslag onder de koper op de koopsom, hoezeer ook in een dergelijk beslag een hindernis gelegen kan zijn voor de effectuering van het recht van de koper op daadwerkelijke nakoming van de koopovereenkomst.
Gevolgen
De uitspraak van de Hoge Raad heeft tot gevolg dat een schuldeiser van de verkoper de levering van een registergoed kan frustreren, ondanks dat de koper tijdig van de Vormerkung gebruik heeft gemaakt. Indien de koper wordt geconfronteerd met een derdenbeslag, dan kan hij namelijk niet de verschuldigde koopsom aan de notaris voldoen. Dat heeft weer tot gevolg dat de hypotheekhouder(s) en eventuele beslagleggers die voor de Vormerkung beslag hebben gelegd niet kunnen worden voldaan, zodat de verkoper de woning niet vrij van hypotheekrechten en beslagen aan de koper kan leveren.
Aansprakelijkheid beslaglegger
Een derdenbeslag onder de koper is niet geheel zonder risico. De verkoper lijdt door een dergelijk beslag waarschijnlijk veel schade. Op grond van de meeste koopovereenkomsten is een boete verschuldigd indien de verkoper niet tijdig aan zijn leveringsverplichting kan voldoen. Mocht later blijken dat het beslag ten onrechte is gelegd, dan is beslaglegger jegens de verkoper aansprakelijk voor die schade.
Kort geding
In veel situaties zal het beslag onder de koper misbruik van recht opleveren. Zoals hiervoor aangegeven wordt de levering van het registergoed door het beslag gefrustreerd. Indien het beslag gehandhaafd blijft, dan wordt de hypotheekhouder gedwongen om het registergoed executoriaal te verkopen. De verkoopopbrengst zal in dat geval in de regel aanzienlijk lager zijn, zodat er niets voor andere schuldeisers overblijft. Het is in dat geval maar zeer de vraag of de beslaglegger een in rechte te respecteren belang heeft om het beslag onder de koper te handhaven. Het is zeer aannemelijk dat een rechter -bijvoorbeeld in kort geding- in een dergelijk geval het beslag onder de koper zal opheffen omdat dit beslag misbruik van recht oplevert.
Tot slot Vormerkung
Indien de beslaglegger niet vrijwillig meewerkt, dan is er zoals hiervoor aangegeven een kort geding procedure nodig om het beslag opgeheven te krijgen. De uitkomst van zo een kort geding is gelet op het arrest van de Hoge Raad onzeker en erg afhankelijk van de concrete situatie. Met de Vormerkung was nu juist beoogd om de koper te beschermen tegen dergelijke belemmeringen. Het is dan ook wenselijk dat de wetgever artikel 7:3 lid 3 BW aanpast.
