Zoeken
  1. Wetsvoorstel Aanvullingswet grondeigendom gepubliceerd

Wetsvoorstel Aanvullingswet grondeigendom gepubliceerd

Op 1 februari 2019 heeft de regering het wetsvoorstel Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet aan de Tweede Kamer gestuurd. Het wetsvoorstel regelt onteigening, voorkeursrechten, landinrichting, stedelijke herverkaveling en kostenverhaal onder de nieuwe Omgevingswet en betekent op veel punten een flinke wijziging van de praktijk. In dit artikel zetten wij de belangrijkste wijzigingen voor de onteigeningspraktijk op een rij.
Artikel | 06 februari 2019 | Joske Hagelaars

De Omgevingswet gaat veel veranderen voor de ruimtelijke praktijk. Ook aanverwante onderwerpen worden in de Omgevingswet anders. Begin februari 2019 heeft de regering een voorstel gedaan voor het aanpassen van onder meer de onteigeningsregelgeving.

De wijzigingen in een notendop

De veranderingen in de onteigeningsprocedure houden heel kort samengevat het volgende in:

  • Overheden worden zelf verantwoordelijk voor het voorbereiden en nemen van een onteigeningsbesluit, de Kroon heeft geen rol meer in de onteigeningsprocedure;
  • Er bestaan geen verschillende onteigeningstitels meer; voortaan geldt als toets dat onteigening kan in het belang van ontwikkeling, gebruik of beheer van de fysieke leefomgeving;
  • Het onteigeningsbesluit wordt door de bestuursrechter getoetst in een ‘bekrachtigingsprocedure’, die het bestuursorgaan in gang moet zetten. In deze procedure voert de rechter ambtshalve een ‘basistoets’ uit; belanghebbenden kunnen hun bedenkingen kenbaar maken;
  • Tegen de uitspraak over de bekrachtiging door de rechtbank is hoger beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State;
  • Na het bekendmaken van het onteigeningsbesluit kan de onteigenaar (dat hoeft geen overheid te zijn) de civiele rechter vragen om de schadeloosstelling vast te stellen. Dat moet in elk geval binnen twaalf maanden nadat het onteigeningsbesluit onherroepelijk is;
  • De civiele echter stelt eerst een voorschot vast, waarna partijen doorprocederen over de hoogte van de schadeloosstelling; tegen de uitspraak over de schadeloosstelling staat geen hoger beroep open, maar wel cassatie bij de Hoge Raad.
  • Nadat de onteigeningsbeschikking en het besluit ter uitvoering waarvan de onteigening nodig is (bijvoorbeeld een omgevingsplan) onherroepelijk zijn en het voorschot is betaald, kan een onteigeningsakte worden verleden bij de notaris. Door het inschrijven van die akte in de openbare registers gaat de eigendom over op de onteigenaar.

Wat blijft hetzelfde?

  • De onteigening moet noodzakelijk zijn. Dat betekent dat voldoende minnelijk overleg moet worden gepleegd voordat het onteigeningsbesluit wordt genomen en dat er mogelijkheden zijn voor zelfrealisatie. Als lichtere middelen volstaan, zoals een gedoogplicht, kan niet worden onteigend.
  • De onteigening moet urgent zijn. Dat betekent dat binnen drie jaar na de eigendomsovergang een begin moet worden gemaakt met de verwezenlijking van de beoogde vorm van ontwikkeling, gebruik of beheer van de fysieke leefomgeving waarvoor onteigening nodig is;
  • De regels over het recht op schadeloosstelling (inclusief eliminatie, egalisatie etc.) veranderen niet;
  • Een belanghebbende krijgt op basis van de dubbele redelijkheidstoets de kosten van juridische en andere deskundige bijstand vergoed, zowel in de procedure tegen de onteigeningsbeschikking als met betrekking tot de schadeloosstellingsprocedure. Ook kosten gemaakt voor het voeren van minnelijk overleg kunnen worden vergoed.

Aandachtspunten

Bestuursrechter aan zet

De meest opvallende van de hiervoor aangestipte wijzigingen is het feit dat de toetsing van de onteigening voortaan bij de bestuursrechter komt te liggen. Vooral ook bijzonder is dat de bestuursrechter niet door een belanghebbende, maar door het bestuursorgaan moet worden ingeschakeld. Een dergelijke ‘bekrachtigingsprocedure’ is binnen het bestuursrecht uniek.

Het valt te verwachten dat er voortaan (veel) meer verweren tegen een onteigeningsbesluit worden aangevoerd en langer zal worden doorgeprocedeerd. Bij de bestuursrechter is het immers niet verplicht om vertegenwoordigd te worden door een advocaat, ook niet in hoger beroep. Belanghebbenden kunnen dus zelf verweer voeren en zullen wellicht minder snel genegen zijn om weinig kansrijke beroepen achterwege te laten.

Hoewel een deel van de extra tijd wellicht kan worden teruggewonnen doordat overheden niet meer afhankelijk zijn van de Kroon voor de behandeling van hun onteigeningsverzoek, valt het bepaald niet uit te sluiten dat de procedure bij de bestuursrechter er toe zal leiden dat onteigeningsprocedures voortaan langer gaan duren.

Rechtsbescherming onteigende

In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel staat dat de regering het belangrijk vindt dat de rechtsbescherming voor belanghebbenden er niet op achteruit gaat. Op een aantal punten valt te betwijfelen of het wetsvoorstel daaraan wel voldoet.

In de eerste plaats valt op dat de wet niet voorschrijft dat ook na het nemen van de onteigeningsbeschikking door het bestuursorgaan nog een poging tot minnelijke verwerving moet worden gedaan. De tijd voor een eventuele poging is ook wel erg kort, aangezien het onteigeningsbesluit binnen zes weken na terinzagelegging daarvan voor bekrachtiging aan de rechtbank moet worden toegezonden.

Deze zes weken zijn voor de belanghebbende van groot belang, omdat in beginsel alleen in die zes weken bedenkingen tegen het onteigeningsbesluit kunnen worden gericht. Belanghebbenden kunnen dus niet afwachten of het besluit wel aan de rechtbank wordt gestuurd om te worden bekrachtigd. Los van eventuele bedenkingen wordt wel een ambtshalve basistoets uitgevoerd, maar die zal waarschijnlijk weinig rekening kunnen houden met de individuele situatie van een belanghebbende.

Een belanghebbende die geen bedenkingen naar voren heeft gebracht kan niet in hoger beroep gaan bij de Afdeling bestuursrechtspraak.

Naar ons oordeel gaat de rechthebbende er in dit stelsel wel degelijk op achteruit ten opzichte van het huidige stelsel. Daarin is het in elk geval zo dat de onteigenaar na het Koninklijk Besluit nog een serieuze poging tot minnelijke overeenstemming moet doen. Dat betekent in de praktijk in elk geval een reactietermijn op een aanbod van vier weken.

Daarna moet de onteigenende partij een dagvaarding laten betekenen aan de onteigende door een deurwaarder. Dat biedt heel wat meer zekerheid dat de eigenaar kennis neemt van het onteigeningsbesluit en de volgende procedure dan de toezending van het onteigeningsbesluit door de overheid zelf. Zo is de deurwaarder verplicht om steeds te controleren of een partij bijvoorbeeld kort geleden is verhuisd. De dagvaardingstermijn is daarbij minimaal één week, maar in de praktijk vaak langer. Indien zich namens de onteigende een advocaat meldt, krijgt die in elk geval twee weken de tijd om een conclusie van antwoord te nemen. Als zich geen advocaat meldt en er een ‘vonnis bij verstek’ wordt gewezen, wordt dat vonnis niet onherroepelijk tot in elk geval acht dagen zijn verstreken nadat het vonnis in persoon door de deurwaarder aan de onteigende is betekend.

In de praktijk betekent dit dat in het huidige stelsel de eigenaar (zolang die niet is overleden of in het buitenland woont) altijd op de hoogte is van de onteigeningsuitspraak en voldoende tijd heeft om zijn bezwaren tegen de onteigening bij de rechter naar voren te brengen. Na de publicatie van het Koninklijk Besluit heeft de eigenaar gelet op het hiervoor genoemde tijdpad minimaal zeven weken om zich te beraden op eventueel verweer tegen de onteigening, maar in de praktijk vaak veel langer. Meestal zitten er tussen de publicatie van het Koninklijk Besluit en de conclusie van antwoord minstens een aantal maanden.

In de nieuwe situatie is er een vaste termijn van zes weken voor het naar voren brengen van bedenkingen, nadat het onteigeningsbesluit is gepubliceerd. In de praktijk zijn is er voor een belanghebbende dus onder de Omgevingswet veel minder tijd beschikbaar om zich goed voor te bereiden op een eventueel verweer tegen de onteigening zelf. Het is maar de vraag of de ambtshalve ‘basistoets’ daar iets aan af doet, ook in het huidige stelsel toetst de rechter ambtshalve of aan de voorwaarden om te kunnen onteigenen is voldaan.

Wilt u meer weten over onteigening, nu of onder de Omgevingswet? Neem dan gerust contact op met Joske Hagelaars of Hanna Zeilmaker, de onteigeningsspecialisten van Dirkzwager