Zoeken
  1. Wetsvoorstel aanvullingswet grondeigendom: kostenverhaal in de Omgevingswet

Wetsvoorstel aanvullingswet grondeigendom: kostenverhaal in de Omgevingswet

In de Omgevingswet is nu een hoofdstuk opgenomen over Grondexploitatie. Dat hoofdstuk is achterhaald met het wetsvoorstel Aanvullingswet grondeigendom. In de plaats van grondexploitatie krijgen we alleen nog te maken met het instrument van kostenverhaal. Wat betekent dat voor u?
Auteur artikelHanna Zeilmaker
Gepubliceerd12 februari 2019
Laatst gewijzigd12 februari 2019
Leestijd 

Wetvoorstel Aanvullingswet grondeigendom

Op 1 februari 2019 heeft de regering het wetsvoorstel Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet naar de Tweede Kamer gestuurd. Het wetsvoorstel voorziet in de integratie van de regels over onteigening, voorkeursrechten, landinrichting, stedelijke herverkaveling en kostenverhaal in de Omgevingswet. Door de grondbeleidsinstrumenten te positioneren naast de kerninstrumenten van de Omgevingswet (omgevingsvisie, programma, decentrale regels (omgevingsplan!) en algemene rijksregels, omgevingsvergunning, projectbesluit) wordt een integrale en samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving beoogd.

Kostenverhaal in plaats van grondexploitatie

Hoofdstuk 12 van de Omgevingswet bevat een regeling voor grondexploitatie die aansluit bij de regeling in de Wro. Vanwege de toename van organische gebiedsontwikkeling, waarbij de invulling, fasering, werkzaamheden en maatregelen bij de aanvang van de gebiedsontwikkeling nog onzeker zijn, is alsnog gekozen voor een herziene regeling die ook geschikt is voor gebiedsontwikkelingen met een onzeker eindbeeld en een onzeker tijdsverloop. Daarom wordt de regeling in de Omgevingswet over grondexploitatie vervangen door een herziene regeling voor kostenverhaal.

Uitgangspunten voor kostenverhaal

Het wetsvoorstel bevat de volgende uitgangspunten voor kostenverhaal:

  • Kostenverhaal in plaats van grondexploitatie;
  • Voorkeur voor overeenkomsten;
  • Verplichte publiekrechtelijk kostenverhaal als geen overeenkomst tot stand komt:
  • Integratie in kerninstrumenten Omgevingwet;
  • Flexibiliteit: kostenverhaal zowel geschikt voor actieve grondpolitiek als voor organische ontwikkeling met veel onzekerheden;
  • Duidelijkheid vooraf over de kostensoorten;
  • Maximering individuele kostenverhaalsbijdrage;
  • Eindafrekening op basis van de werkelijke kosten;
  • Creëren van bouwmogelijkheden niet afhankelijk stellen van kostenverhaalsbijdrage;
  • Geen baatafroming.

Figuur exploitatieplan verdwijnt: kostenverhaalsbeschikking

Als het kostenverhaal niet met een anterieure overeenkomst is verzekerd komt de verplichte publiekrechtelijke regeling in beeld. Het kostenverhaal wordt in de Omgevingsweg geïntegreerd in de kerninstrumenten van de Omgevingswet, zoals een omgevingsplan of omgevingsvergunning, of het projectbesluit. In het omgevingsplan of de omgevingsvergunning worden regels of voorschriften opgenomen over het verhalen van de kosten. Kosten mogen alleen worden verhaald als ze voldoen aan de drie PPT-criteria: profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. Als de initiatiefnemer aan de slag wil vraagt hij de gemeente om een kostenverhaalsbeschikking. Pas na de betaling aan de gemeente kan de initiatiefnemer gaan bouwen.

Wijzigingen ten opzichte van geldende regeling (Wro)

In de Memorie van Toelichting (par. 9.4.2) worden de volgende wijzigingen gesignaleerd ten opzichte van de Wro en het Bro:

  • Het kostenverhaal wordt geïntegreerd in het kerninstrument/omgevingsplan;
  • Geen mogelijkheid voor intergemeentelijk kostenverhaal;
  • Flexibiliteit, beter geschikt voor alle vormen van grondbeleid;
  • Toedelen van globale functies wordt eenvoudiger; geen verplichting tot periodieke herziening van de regels;
  • Moment en wijze van eindafrekening niet langer voorgeschreven;
  • Kosten verdeeld naar rato van de opbrengsten, dat hoeft niet meer op basis van uitgiftecategorieën en gewogen eenheden;
  • Bij organische ontwikkeling kunnen de kosten en bijdrage per activiteit op hoofdlijnen worden vastgelegd in het omgevingsplan; concretisering hoeft pas bij de aanvraag van de activiteit;
  • De verplichte macroaftopping is beperkt tot integrale gebiedsontwikkeling;
  • Meer keuzevrijheid bij de waardering van gronden; hoeft niet meer op grond van de onteigeningswet;
  • Initiatiefnemers kunnen vanaf vijf jaar na betaling een eindafrekening vragen.

Waar te vinden in de Omgevingswet?

De kostenverhaalsplicht is geregeld in artikel 13.11 e.v.; de kostenverhaals beschikking in artikel 16.76a e.v.

Heeft u vragen over de regeling van het kostenverhaal in de Omgevingswet en wat dat voor u als gemeente of ontwikkelaar betekent? Belt of mailt u met Hanna Zeilmaker, vastgoedadvocaat bij Dirkzwager