Winkelruimte: branchering betekent nog geen exclusiviteit

Het eventuele succes van een winkelcentrum is mede afhankelijk van de diversiteit van het winkelaanbod. Veelal komen de verhuurder en huurder van winkelruimte dan ook een  brancheringsclausule overeen op grond waarvan een verhuurder verplicht is in een winkelcentrum te zorgen voor een evenwichtige brancheverdeling die leidt tot een grote(re) diversiteit. Maar een dergelijke clausule betekent nog niet dat de huurder ook mag rekenen op exclusiviteit van zijn branche. Indien de huurder wenst dat zich geen concurrenten in het winkelcentrum vestigen, dan zal hij daar eerst over moeten onderhandelen met de verhuurder van het winkelcentrum.

De praktijk leert dat veel huurders van winkelruimte hiervan niet op de hoogte zijn. En in tijden van een crisis, wanneer het met de omzetten tegen kan vallen en belendende winkelpanden sneller leeg komen te staan voor de verhuur, kan deze misopvatting grote gevolgen hebben voor een zittende winkelier. 

Illustratief in dat verband is een zaak die eind 2009 speelde bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Zwolle. De rechter oordeelde dat in de overeenkomst, buiten branchering, geen bepaling was opgenomen aangaande exclusiviteit in welke zin dan ook. Een dergelijk beding was een essentieel element geweest waarover, gelet op de beperkingen die dat voor een eigenaar/verhuurder oplevert, doorgaans stevig wordt onderhandeld alvorens die exclusiviteit wordt verleend. Nu een dergelijk specifiek beding ontbreekt en in de overgelegde stukken aangaande de onderhandelingen geen aanwijzing te vinden is dat in enigerlei bewoording exclusiviteit in het winkelcentrum aan de orde is gesteld, mocht de huurder er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat verhuurder geen huurovereenkomsten zou aangaan met winkelketens die actief zijn in dezelfde branche als de huurder. De volledige uitspraak is hier te lezen

Conclusie
Als een huurder van winkelruimte alleen branchering is toegezegd, maar geen exclusiviteit in een bepaalde branche, dan mag de huurder niet zondermeer verwachten dat de verhuurder geen huurovereenkomsten sluit met concurrenten van de huurder in het winkelcentrum. Indien de huurder geen concurrenten in het winkelcentrum wenst, dan dient hij hiervan nadrukkelijk een onderhandelingspunt te maken.