Wvg dwingt tot afname van “samenhangend geheel” van gronden!

De gemeente Hendrik-Ido-Ambacht heeft een voorkeursrecht gevestigd op het tuinbouwgedeelte van een perceel, maar niet op de huiskavel. In de prijsvaststellingsprocedure hebben deskundigen zich toch – in weerwil van het tussenvonnis van de rechtbank! – uitgelaten over de waarde van zowel het tuinbouwgedeelte als de huiskavel. De rechtbank Dordrecht heeft bij eindbeschikking beslist over de prijs van zowel het met het voorkeursrecht belaste gedeelte van de gronden als het onbelaste gedeelte. De grondeigenaren hebben de gemeente vervolgens met succes in een kort geding gedagvaard om medewerking aan levering van zowel het tuinbouwgedeelte als de huiskavel af te dwingen. De rechtbank had bij tussenbeschikking deskundigen benoemd ter taxatie van alleen het tuinbouwgedeelte en het verzoek om herstel van de beschikking afgewezen. Het verzoek was om de deskundigen ook te laten rapporteren over de waarde van de huiskavel. De deskundigen hebben vervolgens advies uitgebracht over de waarde van zowel het tuinbouwgedeelte als de huiskavel. Bij eindbeschikking van de rechtbank Dordrecht van 26 januari 2011 is beslist dat de prijs voor het tuinbouwgedeelte € 535.125 is, dat de huiskavel een samenhangend geheel vormt met het tuinbouwgedeelte en dat de prijs van de huiskavel € 560.000 is. In rov. 2.6 van de beschikking staat onder meer:

“De rechtbank is van oordeel dat sprake is van een samenhangend geheel. In zoverre komt de rechtbank terug op haar eerdere eindbeslissing, althans acht de rechtbank thans alsnog juist dat de deskundigen in hun rapport ook een waardering hebben gegeven aan het deel van de onroerende zaak waarop het voorkeursrecht niet is gevestigd. Terugkomen op een bindende eindbeslissing is op zich toegestaan (vgl. LJN: BN8521, Hoge Raad, 26-11-2010, 09/01584). De rechtbank stelt vast dat partijen hun standpunt kenbaar konden maken, en ook gemaakt hebben, ten aanzien van de waarde van het deel waarop het voorkeursrecht niet is gevestigd…”

De grondeigenaren hebben daarop een beroep gedaan op art. 21 Wvg (oud) door de gemeente te kennen te geven dat zij verlangen dat de gemeente de gehele onroerende zaak koopt en afneemt. De gemeente wilde echter eerste de uitkomsten van een bodemonderzoek afwachten.

De grondeigenaren hebbend de gemeente vervolgens in kort geding gedagvaard en veroordeling van de gemeente gevorderd tot medewerking aan levering van de gehele onroerende zaak. De voorzieningenrechter overweegt in het vonnis van 21 april 2011 (LJN: BQ2063) dat tegen de beschikking van de rechtbank Dordrecht in de prijsvaststellingsprocedure geen hoger beroep of cassatie openstaat. Zij wijst er verder op dat de gemeente gedurende drie maanden na de beschikking op verzoek van de grondeigenaar verplicht is mee te werken aan levering van de onroerende zaken tegen betaling van de door de rechtbank bepaalde prijs. De gemeente is dan ook verplicht gevolg te geven aan het verzoek van de grondeigenaren om de onroerende zaak af te nemen. De gemeente had in de prijsvaststellingsprocedure naar voren kunnen brengen dat zij een bodemonderzoek verlangde, maar heeft dat niet gedaan. Het verweer van de gemeente dat zij eerder geen aanleiding zag voor een bodemonderzoek omdat het voorkeursrecht slechts was gevestigd op het tuinbouwgedeelte, noopt volgens de voorzieningenrechter niet tot een ander oordeel. In de prijsvaststellingsprocedure was weliswaar oorspronkelijk slechts in geschil de waarde van het tuinbouwgedeelte, maar dit is kennelijk in die zin uitgebreid, dat later ook in het geschil werd betrokken wat de waarde was van de huiskavel. De grondeigenaren hebben in die procedure verzocht te bepalen dat de gemeente ook de huiskavel moest kopen omdat dit een “samenhangend geheel” vormde met het tuinbouwgedeelte. De gemeente heeft in die procedure haar standpunt over de huiskavel naar voren kunnen brengen en ook daadwerkelijk gebracht. Dit impliceert dat de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht de mogelijkheid heeft gehad om kenbaar te maken dat zij een onderzoek verlangde naar vervuiling van de grond van de huiskavel. Als de gemeente van mening was dat het onderzoek door de deskundigen niet volledig was dan had zij dit naar voren moeten brengen.

Het beroep van de gemeente op het onteigeningsarrest van de Hoge Raad van 3 maart 2006, (LJN: AU5703), waaruit blijkt dat met nieuwe feiten en omstandigheden rekening moet worden gehouden, helpt haar niet. De voorzieningenrechter overweegt dat het juist is dat voor een prijsvaststelling in een Wvg-procedure de prijsbepalingssystematiek van de Onteigeningswet geldt, maar dat met nieuwe feiten en omstandigheden van na de peildatum alleen rekening moet worden gehouden als deze tijdens de procedure naar voren worden gebracht en niet pas, zoals hier, nadat al einduitspraak is gedaan.

De voorzieningenrechter heeft de gemeente dan ook veroordeeld tot medewerking aan levering van het geheel.

Dat betekent dus dat gemeenten erop bedacht moeten zijn dat zij op een zeker moment gedwongen kunnen worden tot afname van een samenhangend geheel van gronden, ook indien slechts op een gedeelte daarvan een voorkeursrecht is gevestigd en de gemeente een beginselbesluit tot aankoop heeft genomen ten aanzien van uitsluitend de gronden waarop het voorkeursrecht rust! Mogelijk kunnen gemeenten dat voorkomen door in de prijsvaststellingsprocedure nadrukkelijk bezwaar te maken tegen de vaststelling van de prijs van de gronden waarop geen voorkeursrecht is gevestigd.