Aanwezigheid van twee kinderdagverblijven levert geen non-conformiteit op

In de wijk Osdorp in Amsterdam wordt door de woningbouwvereniging Stadgenoot een complex gerealiseerd met op de begane grond ruimtes voor commerciële doeleinden en daarboven woonappartementen bestemd voor de verkoop. Na realisatie van een en ander worden vier van de zes commerciële eenheden op de begane grond verhuurd aan twee kinderdagverblijven met een gezamenlijke capaciteit van eenhonderdzestig kinderen. In verband met de door de kinderen veroorzaakte geluidsoverlast vorderen de bewoners van de appartementen schadevergoeding van Stadgenoot wegens derving van woongenot.

Het gerechtshof in Amsterdam heeft op 23 oktober 2012 uitspraak in deze zaak gedaan. De kopers stellen dat de appartementsrechten niet beantwoorden aan de overeenkomst. De kopers zijn van mening dat deze niet de eigenschappen bezitten die zij op grond van de overeenkomsten daarvan mochten verwachten. De kopers hadden informatie verkregen via het makelaarskantoor, dat brochures ter beschikking stelde en verwees naar een website die informatie gaf over het complex. Volgens het hof is uit de website en de brochure niets af te leiden met betrekking tot het geluidsniveau dat in de directe omgeving van de appartementen zou worden geproduceerd. Een bezoek ter plaatse had echter wel bij de kopers duidelijk moeten maken dat de locatie zich in een stedelijk gebied bevindt. Voorts constateert het hof dat niet is gesteld dat de eisers specifiek hebben gevraagd naar het geluidsniveau dat in de directe omgeving van de appartementen zou worden geproduceerd.

Het hof komt tot de slotsom dat in het algemeen een verkoper van woonappartementen niet verantwoordelijk is voor het geluidsniveau dat derden in de omgeving van de appartementen produceren. Ook indien verkoopbrochure, website en de mededelingen vanwege het makelaarskantoor in samenhang worden beschouwd, is dat onvoldoende om de vestiging van de twee kinderdagverblijven aan te merken als een aan Stadgenoot als verkoper toerekenbare tekortkoming. Daar doet niet aan af dat Stadgenoot niet alleen verkoper is, maar tevens verhuurder van de door de kinderdagverblijven gehuurde bedrijfsappartementen.

Het hof wijst de vorderingen uit hoofde van non-conformiteit af.