De Hoge Raad heeft het verzoek om cassatie door de woningcorporatie om cassatietechnische redenen verworpen.
De zaak
Een verhuurster van sociale woningen (hierna: de woningcorporatie) brengt bij het tot stand komen van een nieuwe huurovereenkomst een bedrag van EUR 125,-- voor administratie- c.q. verhuurkosten aan huurder in rekening. Huurder krijgt dan wel een naamplaatje voor op de voordeur. De bewonersvereniging van het complex vordert voor recht dat de woningcorporatie hiermee een niet redelijk voordeel bedingt als bedoeld in artikel 7:264 BW en dat de bepaling daardoor nietig is. De bewonersverenging stelt dat een bedrag van hooguit EUR 26,50 redelijk is.
Niet redelijk voordeel
De kantonrechter neemt als uitgangspunt dat er in ieder geval sprake is van een niet redelijk voordeel ten behoeve van de verhuurder indien en voor zover de huurder niet is gebaat door de prestatie waarvoor de desbetreffende vergoeding in rekening wordt gebracht. Dit betekent volgens de kantonrechter echter niet dat kosten waardoor de huurder wél is gebaat, zonder meer als redelijk dienen te gelden. Dit hangt af van de aard van de kosten en de omstandigheden van het geval. De conclusie van de kantonrechter luidt dat de kosten boven EUR 26,50 leiden tot een niet redelijk voordeel voor de woningcorporatie. Het beding in de huurovereenkomsten is om die reden nietig voor zover dat de betaling van EUR 26,50 te boven gaat.
Het hof
De woningcorporatie gaat van dit vonnis in appèl. Het hof neemt het uitgangspunt van de kantonrechter over. Het hof voegt daar verder nog aan toe dat, gelet op de werkzaamheden die aan woningcorporaties zijn opgedragen en de specifieke taak die deze instellingen binnen het terrein van de volkshuisvesting vervullen, een woningcorporatie extra terughoudend moet zijn bij de beoordeling van de redelijkheid van kosten die aan de huurder in rekening worden gebracht. Een aantal werkzaamheden waarvoor kosten worden gerekend zijn wellicht mede in het belang van de huurder, maar deze kosten moeten inherent worden geacht aan de normale woningexploitatie. Derhalve kunnen deze kosten niet afzonderlijk aan de huurders in rekening kunnen worden gebracht, aldus het hof. Het beding van de woningcorporatie wordt in hoger beroep dus wederom (ten dele) als nietig aangemerkt.
De Hoge Raad
De woningcorporatie stelt ten slotte cassatie in bij de Hoge Raad. De Hoge Raad, die in beginsel alleen kijkt of de lagere rechter op basis van de vastgestelde feiten tot een juist rechtsoordeel is gekomen, verwerpt het beroep omdat er geen sprake is van schending van het recht. Opmerking verdient wel dat de advocaat-generaal mr. Huydecoper een andere mening is toegedaan dan de rechtbank en het hof. In zijn conclusie stelt hij:
“…In de benadering waarvoor ik hier kies, is dus niet doorslaggevend, of de huurder in kwestie ‘baat heeft bij’ de prestaties waarvoor hem de rekening wordt gepresenteerd, dan wel of die prestaties verdienen te worden gekwalificeerd als ‘normale werkzaamheden’ in het kader van een verhuurorganisatie. De rechtvaardiging voor het in rekening brengen van de desbetreffende kosten is veeleer, dat het toerekenen van die kosten aan de nieuwe huurders op of omstreeks het moment dat de huur wordt aangegaan, de voorkeur verdient boven het brengen van die kosten ten laste van de gezamenlijke exploitatieopbrengst (en daarmee: in mindering op de middelen die de instelling voor haar sociale activiteiten ter beschikking heeft).
Ooit hoorde men vaak de leus ‘de vervuiler betaalt’. Hoewel de vergelijking natuurlijk in meer dan een opzicht mank gaat, kan die leus verduidelijken waarom ik voor deze benadering kies.”
Over deze problematiek is het laatste woord dus nog niet gezegd.
