De Hoge Raad heeft in het Don Bosco-arrest bepaald dat voor de beantwoording van de vraag of er sprake is van de levering van een bouwterrein niet beslissend is wat de toestand van de onroerende zaak ten tijde van de juridische levering is. Bepalend is de staat waarin en de omstandigheden waaronder het terrein uiteindelijk door de verkoper aan de koper is opgeleverd. De Hoge Raad heeft de zaak verwezen naar het Hof voor de beantwoording van de vraag of het terrein na de sloop is aan te merken als een bouwterrein.
Verwijzigingsuitspraak Hof Den Haag 19 maart 2012
In de Don Bosco-zaak waren partijen overeengekomen dat de verkoper voor de sloop van de oude gebouwen zou zorgdragen, waarna koper nieuwe (kantoor)panden zal (laten) bouwen.
De overeenkomst tussen verkoper en koper had dus niet de levering van het bestaande gebouw en het erbij behorend terrein tot voorwerp, maar de levering van een onbebouwd terrein. De verkoper heeft de sloopvergunning aangevraagd, de overeenkomst tot slopen met de aannemer aangegaan en de kosten daarvan aan zich in rekening laten brengen (de koper heeft deze kosten uiteindelijk gedragen door vermeerdering van de koopprijs). Daarnaast heeft de aannemer alle bestrating verwijderd en de aanwezige bomen en struiken gerooid, waarna onbebouwde grond, die geschikt is voor de beoogde nieuwbouw, aan de koper is opgeleverd. Op basis van bovenstaande gegevens kan de ten tijde van de oplevering onbebouwde grond ten tijde van de voorafgaande juridische levering als bouwterrein worden aangemerkt. Gevolg hiervan is dat de levering is belast met omzetbelasting en dat een beroep kan worden gedaan op de vrijstelling van de overdrachtsbelasting.
Verwijzingsuitspraak Hof Den Haag 24 februari 2012
Het Hof Den Haag heeft, naast de verwijzingsprocedure van Don Bosco waarover mijn collega Lieven van Belzen reeds heeft geschreven, nog een uitspraak gedaan waarbij is bepaald dat de levering van grond is belast met BTW, ondanks dat de grond ten tijde van de juridische levering nog niet (volledig) onbebouwd was. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat verkoper en koper waren overeengekomen dat verkoper de opstallen voor eigen rekening zou slopen tot en met de fundering. De koper is voornemens op de grond kantoren en appartementen te realiseren, waarvan onder andere blijkt uit reeds ingediende bouwplannen en uit de omschrijving van het verkochte in de notariële akte van levering (een perceel dat bestemd is tot de bouw van woningen/kantoren). De overeenkomst tussen partijen had dus niet de levering van bestaande gebouwen, maar de levering van onbebouwde grond tot onderwerp. Uit de processtukken leidt het Hof, in tegenstelling tot de Inspecteur, af dat “in het geheel van de werkzaamheden die zijn uitgevoerd voorafgaande aan de oplevering van de grond, naast de sloophandelingen, handelingen aan de grond zijn te onderkennen die zijn verricht met het oog op de bebouwing van de grond”.
Het Hof concludeert derhalve dat is voldaan aan de vereisten van artikel 11 lid 4 van de Wet op de Omzetbelasting, zodat de grond is aan te merken als een bouwterrein en de levering daarvan van rechtswege is belast met omzetbelasting. Het Hof verklaart helaas niet expliciet welke handelingen ervoor hebben gezorgd dat de grond valt aan te merken als bouwterrein, maar hiervoor kan ook worden gekeken naar uitspraken die voor het Don-Bosco arrest zijn gewezen.
Conclusie
Ondanks dat de Nederlandse wet in artikel 11 lid 4 wet op de omzetbelasting pas spreekt van een bouwterrein als er sprake is van onbebouwde grond, blijkt op basis van voormelde uitspraken dat van “onbebouwde grond” pas sprake hoeft te zijn ná de juridische levering, doch vóór de oplevering aan de koper. Belangrijk is wel dat verkoper en koper overeenkomen dat verkoper zal zorgdragen voor de sloopwerkzaamheden. Aan de overige voorwaarden van artikel 11 lid 4 wet op de omzetbelasting, die een terrein tot bouwterrein maken, moet wel zijn voldaan op het moment van juridische levering. Indien u de overdracht in de BTW-sfeer wilt laten plaatsvinden (of juist in de overdrachtsbelasting-sfeer) is het derhalve zaak om de afspraken tussen verkoper en koper in goed overleg met uw fiscaal en juridisch adviseur te laten vastleggen.
